Строительство жилья на сельскохозяйственных землях

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Строительство жилья на сельскохозяйственных землях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если мы говорим о земельном участке сельскохозяйственного назначения, и вы являетесь его собственником то, в порядке пп. 2, п. 1, ст. 40 ЗК РФ строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, разрешается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарных, противопожарных и иных правил и нормативов.

Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:

• на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
• площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
• запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
• региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.

Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах

Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.

Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.

Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.

Расширены сведения в ЕГРН

С начала 2022 года в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — включают новые сведения:

• О кадастровых инженерах, проводящих учёт недвижимости. Теперь в справку из ЕГРН будут вписаны данные ответственного за кадастровые работы.
• Об аварийности многоквартирных домов. В выписках ЕГРН отразят, признан ли дом аварийным или непригодным для проживания, подлежащим сносу или реконструкции. Эти сведения помогут покупателям избежать сделок с проблемной недвижимостью.

1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.

2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.

3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.

4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.

5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.

6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.

Закон о сельском туризме

Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.

На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.

Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.

Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.

Сельский туризм обладает массой преимуществ:

• Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
• Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
• Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
• Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.

Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:

• агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
• экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
• гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
• этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.

На какие постройки не надо получать разрешение

С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.

Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:

• Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
• Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
• Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
• Строение, которое не является капитальным.
• Строения и сооружения вспомогательного использования.

Выбор бюджетного фундамента

Стоимость возведения фундамента в среднем составляет 20-30% от стоимости дома. На фундаменте экономить невозможно, но, зная особенности грунта на участке, можно выбрать наиболее рациональное решение. Только специалисты смогут точно определить характеристики грунта, глубину промерзания и уровень грунтовых вод (УГВ) после проведения инженерно-геологических замеров.

Чтобы построить дом недорого, можно использовать следующие варианты фундамента:

1. Столбчатый. Вы можете использовать бетонные столбы или построить опоры самостоятельно из кирпича или бетонных блоков. Такой фундамент подходит для деревянных или каркасных домов. Его нельзя возводить на участках с перепадом высот и высоким УГВ.
2. Ленточный. Вместо стандартной глубины 1,5-1,8 м фундамент закладывают под землю на 0,5-0,7 м. Подходит для большинства типов почв.
3. На винтовых сваях. Такой фундамент на 40% дешевле традиционного ленточного фундамента. Основная экономия достигается за счет отсутствия большого объема земляных работ, необходимости привлечения дорогостоящего оборудования. Может использоваться в сложных условиях — в прибрежной полосе, на склоне. Свайно-винтовой фундамент выдержит каркасные, деревянные, кирпичные и блочные конструкции.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

• Необходимость организации фиктивной деятельности;
• Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
• Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

Можно ли строить дома или другие здания

Статус земель сельскохозяйственного назначения дает возможность возводить на них следующие строения:

Территориальная зона сельскохозяйственного использования СХ-2

Зона садоводства и огородничества СХ-2 предназначена для размещения дачных и садовых участков, где можно возводить жилые строения. В них владельцы земель смогут отдыхать и выращивать сельскохозяйственные культуры. Кроме того, в зоне СХ-2 размещаются теплицы и оранжереи.

Вид разрешенного использования / Код (числовое обозначение ВРИ):

• Водные объекты 11.0
• Земельные участки (территории) общего пользования 12.0
• Ведение огородничества 13.1
• Ведение садоводства 13.2
• Ведение дачного хозяйства 13.3
• Ведение огородничества 13.1

Ограничения и разрешения

Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом

1. Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
2. Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
3. Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

Регистрация построенного дома на с\х землях

Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих. Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.

За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.

— Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.

То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.

— В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.

Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.

Земельные участки для дачного строительства

Лучшим вариантом для постройки объекта недвижимости для проживания является покупка земли в рамках территорий, где располагаются дачи, садоводческие сообщества. Перед началом постройки важно изучить требования, прописанные в уставе организации. В нем отражаются сведения о необходимости соблюдения границ и удаленности их от соседних домов.

В соответствии с регламентом, дачный домик или строение можно возвести в том случае, если они не будут использоваться для проживания круглый год. В таких объектах недвижимости нельзя прописаться.

Если человек захочет, он может возвести и капитальный объект. Но в реестре он все равно будет числиться дачным строением для сезонного проживания.

Существует и другое ограничение для строительства. Постройки целевого назначения, такие как баня, сарай, дом, могут быть только единственными на данном участке.

Земли сельхозназначения должны использоваться по прямому назначению. На них можно вести с/х деятельность. Но строительство также допускается, если планируется возведение домов для сезонного пользования, технических построек вспомогательного характера. Капитальные сооружения разрешены к вводу только при ведении фермерской деятельности.

Похожие записи:

• Иск о снятии с регистрационного учета по месту жительства + образец (бланк)
• Выясняем — что такое повышающий коэффициент холодной воды?
• Когда в марте 2023 года выплатят единое пособие детям через банк и через почту?