Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Ещё один фактор риска связан с проверкой купюр. Проводить её нужно в момент получения средств. Здесь есть нюанс – кто предоставляет устройство – нотариус или одна из сторон сделки. Фактически, это забота именно продавца, заинтересованного в получении настоящих денег, а не красиво распечатанных бумажек.
Ещё один вариант решения задачи – обращение в банк. Услуга платная, но на общей сумме сделки такая проверка почти не отражается.
Идеальный вариант – использование банковской ячейки в качестве «посредника». Вы подписываете договор, привлекаете к проверке банковского сотрудника, нотариус заверяет бумаги. После этого продавцу передается ключ от банковской ячейки, в которой находятся деньги.
Арендой банковских сейфов занимается покупатель. Права доступа к ней описываются в дополнительном соглашении к договору аренды ячейки. Этот документ надёжно защищает от любых махинаций, так как за порядком следят банковские работники.
Однако этот способ не подходит в случаях, когда сделка оформляется прямо в помещении нотариальной конторы. Мало кто хочет возить по городу крупную сумму с шестью нулями и более. Поэтому решается вопрос чуть иначе. Покупатель с продавцом сначала едут в банк, где на их глазах проводится проверка. Далее деньги пересчитывают, пакуют в конверты и запечатывают. Конверты предоставляет продающая сторона. Это исключает любые хитрости со стороны покупателя. На конверты клеят наклейки с указанием суммы внутри, а стороны сделки ставят свои подписи.
Теперь можно ехать к нотариусу и подписывать договор. Далее проверяется целостность наклеек, пересчитываются деньги. Продавец, убедившись, что всё в порядке, забирает сумму. Нотариус подтверждает законность сделки и регистрирует договор. Более простое решение – пригласить нотариуса в банк, чтобы сэкономить время.
Вам нужен ремонт?
Самый безопасный способ рассчитаться за квартиру
Более безопасными по сравнению с передачей наличных в офисе риелторской компании специалисты называют безналичный способ расчета и использование сейфовых ячеек. При безналичном расчете покупатель открывает на свое имя счет в банке, предоставляет реквизиты получателя (продавца) и заявление о переводе денежных средств на счет продавца.
В этом случае не нужно думать о том, каким образом организовать транспортировку денег. В день сделки средства перечисляются со счета покупателя на счет продавца, транзакция осуществляется под контролем третьей стороны — банка, на руках у сторон остаются все платежные документы, из которых видно движение денежных средств по счетам. «Они являются доказательством получения денег. Но расписку о получении денег все равно нужно получить от продавца», — советует Наталья Полянская.
Минус этого способа заключается в том, что при безналичном расчете требуется, чтобы в договоре была указана полная стоимость квартиры, на что согласны пойти далеко не все продавцы, особенно если продаваемая недвижимость находится в их собственности менее трех лет.
Как и расчет наличными, безналичная оплата может также проводиться как до регистрации перехода права на объект, так и после нее.
Безналичная передача денег через перевод
Если у сторон продажи имеются личные счета в банковских учреждениях, их можно использовать для передачи денег при купле продаже квартиры. По сути этот способ передачи очень похож на наличную оплату, поскольку расчет производится без непосредственного участия посредника, который мог бы гарантировать безопасность. Банк в данной ситуации выполняет чисто технические функции.
Алгоритм продажи простой – покупатель закладывает на свой счет деньги и в момент, обусловленный договором, переводит их на счет бывшего хозяина квартиры. Все зависит от покупателя, поскольку именно он уполномочен распоряжаться средствами на своем счете.
Рассмотренный способ не несет никаких рисков для покупателя и, наоборот, большие риски для продавца, поскольку факт своевременной передачи денег не обеспечивается третьим лицом. После перевода покупатель сможет получить в банке справку о переводе – иными словами, расписку составлять не нужно.
Банковский перевод не требует заключения дополнительного договора с банком – достаточно использовать уже имеющийся счет. Нужно помнить, что банк потребует комиссию примерно в размере 1% от суммы перевода. Срок зачисления денег продавцу зависит от внутренних правил межбанковского сотрудничества и занимает до 5 рабочих дней.
Плюсы: доступен каждому участнику ДКП, не требует заключения дополнительных соглашений.
Минусы: никак не гарантирует интересы продавца, необходимо оплачивать комиссию, случаются задержки при переводе.
Способ 3: безналичный расчет
Безналичный расчет — перевод средств на карту, это менее безопасный способ для проведения сделок с недвижимостью, чем предыдущие описанные варианты. Сразу возникает вопрос, что сначала: оплата или переоформление права собственности на квартиру? Без нотариального сопровождения одна из сторон может остаться ни с чем: покупатель — отдать деньги и не получить жилье, а продавец — «подарить» квартиру, не получив вознаграждения.
Как покупателю советуют поступить юристы:
- оформить документы для регистрации сделки в Росреестре, в том числе и не подписанный договор о купле-продаже недвижимости;
- составить расписку о передаче денег, которая должна храниться у продавца;
- отправиться с пакетом бумаг в банк и в присутствии продавца перевести средства;
- получить от продавца подписанную расписку о получении денег;
- зарегистрировать в Росреестре договор купли-продажи квартиры.
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.
Передача денежных средств через сейфовую ячейку банка
Наиболее распространенный путь оплаты покупаемого объекта недвижимости. При этом способе покупатель в присутствии продавца закладывает денежные средства в депозитарную ячейку банка. Продавец может забрать причитающуюся ему сумму только после того, как право собственности на объект перешло к покупателю. Таким образом, банк выступает в каком- то смысле «третьей стороной» по сделке, вторично допуская к ячейке за получением денег продавца, если регистрация произошла, или покупателя — в обратной ситуации. Каковы особенности данного способа расчетов?
- Банк не несет ответственности за содержимое арендуемой ячейки, поскольку ему неизвестно, что и в каком количестве туда помещено. Он только отслеживает выполнение условий доступа сторон к ячейке
- Стоимость аренды ячейки варьируется в зависимости от банка и срока ее аренды. Средняя стоимость аренды — около 5000 рублей, которая не включает в себя проверку подлинности купюр и их пересчет. По сложившейся практике арендуемую ячейку оплачивает покупатель, услуги по проверке и пересчету денежных средств- продавец
- Не каждый банк предоставляет в аренду банковский сейф для сделок с недвижимостью
- Дополнительно возникает вопрос: у кого будет храниться ключ от ячейки и в какой момент и на каких условиях он будет передан другой стороне.
Покупатель квартиры заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости недвижимости. После предъявления продавцом документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму.
Аккредитивы могут быть:
- безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной суммы без согласия получателя средств.
- отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены без предварительного согласия получателя средств.
Как рассчитываться после подписания договора
Алматы, наверное, город с самым динамичным рынком недвижимости в стране. Здесь, рассказывают риелторы, как и везде в республике, тоже используют расчет наличными у нотариуса. Но самый популярный способ в южной столице — с помощью банковского перевода уже после подписания договора купли-продажи.
— Принятый способ расчета, скажем так, обкатанный. Другого опыта у нас не было, — прокомментировала директор алматинской компании Estate Толганай Калымбетова. — Стандартный маршрут: нотариус, банк, потом в ЦОН сдают документы на перерегистрацию на новых владельцев. Риелтор обязательно едет в банк, потому что пока деньги не будут перечислены на счет продавца, сделка не считается законченной. Плюс это делается в целях безопасности и какой-то гарантии. Более того, у нас были случаи, когда на риелтора выписывали доверенность и он от имени новых хозяев регистрировал недвижимость через ЦОН. Вплоть до того, что мы занимались пропиской и получением домовой книги. Как правило, это были занятые клиенты, у которых нет времени.
Стоит обратить внимание, что даже после подписания договора у нотариуса покупатель не считается хозяином жилья, он лишь получает право владения. Для того чтобы стать полноправным собственником, нужно зарегистрировать договор купли-продажи в органах юстиции (через ЦОН). Сделать это можно в течение полугода после совершения сделки купли-продажи. Однако за это время могут произойти разные неожиданности.
— Сделка, к примеру, произошла 1 числа, покупатель ее сразу не зарегистрировал через ЦОН, а числа 15-го на квартиру накладывают арест, — объясняет юрист Данияр Жаркенов. — В суде ведь всё долго происходит. Допустим, должен продавец кому-то денег, и начинаются судебные разбирательства. В это время продавец и реализует свою квартиру. Сумма долга может быть совсем маленькая, 5-10% от стоимости жилья. Понятно, что на квартиру никто претендовать не будет, но арест наложат. Пока судебный исполнитель готовит постановление, отправляет его в юстицию, регистрирует его, какое-то время проходит. И человек в момент продажи может утверждать, что у него справка чистая и нет никаких арестов. Пока покупатель тратил время, не регистрировал, на его квартире появляется арест.
По утверждению юриста, даже в такой ситуации, если новый владелец подаст в суд по поводу освобождения имущества от арестов, законодательство на его стороне. Но процесс это долгий и нервный: срок рассмотрения исков 2 месяца, не считая месяца на подготовку, судебное решение вступает в силу через 15 дней с момента вручения постановления. Этот документ может идти по почте две недели. Поэтому, советует юрист, с регистрацией права собственности через ЦОН лучше не тянуть.
Как подготовить к регистрации документы на недвижимость?>>>
Дабы исключить разного рода неожиданности, некоторые специалисты советуют передавать деньги уже после того, как договор купли-продажи прошел регистрацию в департаменте юстиции. Но тогда рискует продавец: его квартира уже реализована, идет регистрация на нового хозяина, а денег нет.
Существует разные способы обезопасить обе стороны при передаче денег за недвижимость, которые мы и рассмотрим.
Что лучше выбрать: ячейку или аккредитив?
Каждый способ расчетов выбирается, исходя из нюансов конкретной сделки. Конечно, аккредитив является современным и цивилизованным способом расчетов. Многие банки, например, Сбер и ВТБ, специально баснословно увеличивают стоимость ячейки с целью «обелить» сделки с недвижимостью.
При сделках с банковскими ячейками нужно быть предельно внимательным и «недоверчивым», так как большинство мошеннических сделок происходит именно при таком способе расчетов.
И не забывайте, чтобы избежать неприятных сюрпризов при расчетах необходима проверка информации о сторонах сделки и истории квартиры. В вопросе подбора и продажи жилья советую обращаться к грамотным экспертам по недвижимости, поскольку неопытность в этой сфере может привести вас к затруднениям или, чего хуже, попасть под мошенничество.
Как безопасно вручить наличные продавцу?
В том случае если продавец с покупателем используют для расчёта наличные деньги, самые безопасные способы передачи – это:
- Передача при свидетелях, которые подтвердят факт, что деньги уплачены.
- Передача при нотариусе и с оформлением нотариальной расписки.
- Передача наличных через надёжного посредника. Им может выступать агентство недвижимости, репутации которого доверяют обе стороны, иная организация или иное лицо.
- Передача денег в присутствии охраны. Несколько экзотичный способ, но если покупатель передаёт значительную сумму и опасается ограбления – он может заключить договор с ЧОП или соответствующим подразделением Росгвардии и передавать деньги в присутствии вооружённой охраны.
Документы на вычет за покупку жилья
Лучше подготовить максимально полный пакет документов для налоговой, чтобы подстраховаться от возможных проволочек или отказа. Заверьте все копии документов — нотариально заверенные копии не нужны, достаточно на каждой странице написать: «Копия верна», добавить подпись, расшифровку и дату. Отправляясь в налоговую, возьмите копии документов и все оригиналы — возможно, сотрудники налоговой захотят с ними ознакомиться и сверить с копиями:
- декларацию 3-НДФЛ;
- справку о доходах 2-НДФЛ (из бухгалтерии с места работы);
- заявление на возврат налога с реквизитами счета;
- паспорт;
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия;
- платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилья (платежные поручения, расписки или квитанции об оплате);
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- акт приема-передачи жилья.
Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:
- Данные всех участников процесса.
- Данные паспортов.
- Когда передаются деньги и в какой валюте.
- Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
- В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.
Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.
Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:
- Деньги могут быть похищены до момента передачи.
- Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
- Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
- Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
- Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.
Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.