Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Так как нет нормативно-правового акта, регламентирующего срок, в течение которого документ считается действительным, то у семейной пары нередко возникает непонимание, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости.

Разрешение супруга входит в перечень обязательного комплекта документов, предоставляемого в Росреестр для госрегистрации сделки. Отсутствие бланка может послужить поводом для приостановки регистрационных действий.

Полезно. Согласно ст. 26 ФЗ № 218 срок приостановки государственной регистрации не может превышать 3 месяца.

Ранее, если по истечению этого времени продавец не представлял письменное согласие мужа/жены, то в регистрационных действиях отказывали. С 2017 года Росреестр обязан зарегистрировать сделку по переходу прав собственности даже при отсутствии разрешения от супруга.

Интересно: При госрегистрации договора купли-продажи без письменного согласования мужа/жены в ЕГРН делается отметка о том, что такая сделка является оспоримой.

Подписи, копии и выписки

В каких ситуациях требуется?

Имущество, которое приобретают супруги во время нахождения в браке, считается совместно нажитым. В первую очередь сюда включают квартиры и иную жилую недвижимость. Операции с этим имуществом должны выполняться согласовано, даже если в документах обозначено имя только одного супруга.

Если производится сделка отчуждения, собственник обязан предоставить согласие мужа или жены, если он находится в официальном браке.

Чтобы понять, входит ли объект в состав совместного имущества супругов, необходимо принять во внимание как первоначально происходило получение прав на него. Так, некоторые объекты могут быть исключены из перечня совместного имущества.

Разбираясь, сколько действует согласие супруга на продажу квартиры, необходимо обратиться к действующему законодательству. Общие принципы согласования сделок регламентирует статья 157.1 ГК РФ. В соответствии с нормами, оформить согласие необходимо в виде определенного документа. Нужно учитывать, что молчание не рассматривается, как одобрение. В вышеуказанном нормативно-правовом акте содержатся и условия о виде отчуждения и объекте.

Сам процесс согласования сделки, в случае, если в качестве объекта выступает супружеской недвижимость, отражен в статье 35 СК РФ.

Вышеуказанная норма фиксирует, что:

• согласие супруга на продажу квартиры должно быть совершено документально;
• супруги могут использовать и распоряжаться объектом только по согласованию друг с другом;
• сделка, выполненная без согласования, может быть оспорена на основании иска супруга, мнение которого не спросили.

Процесс подготовки документации и осуществления государственного учета по реализации недвижимости, которая является собственностью супругов, осуществляется на основании норм ФЗ №122 от 21.07.1997. Так, регистрационный орган имеет право отклонить заявку на регистрацию перехода прав на квартиру, которая находится совместной собственностью супругов, если продавец не предоставил надлежащим образом оформленное согласие от мужа или жены. Закон позволяет супругам самостоятельно изменить режим совместной собственности по своему усмотрению. Для этого потребуется заключить брачный договор. В нём должны быть оговорены вопросы, которые касаются распоряжения и владения имуществом.

В каких случаях не требуется согласие

Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:

• при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
• при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
• недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.

Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры в 2023 году?

Для начала обратимся к статьям Семейного кодекса, где сказано:

• совместно нажитое имущество в браке является для супругов общим. При разводе оно делится пополам, независимо от уровня дохода, если иные условия не предусмотрены брачным договором (ст. 34 СК РФ);
• по умолчанию считается, что покупка имущества согласована между супругами. Потому не требуется согласия ни устного, ни письменного (ст. 35 СК РФ).Однако, сделка оспорима, если будет доказано, что один из них не согласен или не знал о ней.

Необходимость оформления нотариального согласия супруга на покупку квартиры устанавливается в каждом конкретном случае. Обычно, если сделкой занимается риэлтор, то он рекомендует получить документ, когда второй супруг:

• не принимает участие в любых этапах сделки: осмотре квартиры, обсуждении покупки, подборе документов и т.д.;
• категорически не согласен с приобретением недвижимости.

Когда нужно согласие супруга на покупку или продажу недвижимости

Ценный объект, приобретенный в официальном браке, – это общее имущество супругов. Это актуально, даже если один из них не трудоустроен, следит за хозяйством, и только второй оплатил покупку жилой площади, по документам стал ее единоличным собственником. Все равно у обоих равные права владения имуществом. Потребуется согласие и на покупку квартиры от супруга, и на обмен, на любые другие юридические операции.

Если с продажей все понятно – нельзя просто так распорядиться нажитым совместно имуществом, то обязательность разрешения при покупке квартиры обусловлена тем, что финансы на сделку тратятся из семейного бюджета. Жена может быть недовольна, что муж так распорядился капиталом, в этом случае она вправе составить исковое заявление.

Ипотечное жилье – тоже совместное имущество. У него статус залогового до погашения кредита. Согласие супруги и на покупку недвижимости в ипотеку, и на реализацию – утвержденное требование. Исключение при приобретении – когда один супруг заемщик, второй созаемщик. В этой ситуации оба оформляют договор. Если возникает необходимость реализовать ипотечную квартиру до завершения расчета по кредиту, дополнительно потребуется разрешение финансового учреждения.

Когда не требуется разрешение

Когда необходимо согласие супруга на приобретение недвижимости? Ответить на этот вопрос теперь не составляет никакого труда. На основании всего ранее сказанного следует вывод, что в браке лучше на все сделки «спрашивать разрешение». Исключение — это реализация личных вещей и объектов.

Разрешение супруга не нужно, если:

• деньги, используемые при проведении операции, получены покупателем в наследство;
• денежные средства, передаваемые потенциальным «клиентом», получены им в качестве подарка;
• у супругов есть брачный контракт, в котором прописаны операции, не требующие совместного согласия;
• человек имеет доверенность от мужа/жены на совершение сделок от своего имени;
• оформляется договор долевого участия в строительстве;
• во время операции используются только средства, полученные супругом-покупателем до вступления в брак.

К сожалению, факт использования только своих денег доказать проблематично. И если гражданин решил купить квартиру на средства, заработанные или отложенные за время брака, придется получать согласие супруга на покупку недвижимости.

Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.

Согласие супруга на продажу квартиры

Важно! Согласие супруга на продажу квартиры необходимо даже в том случае, когда супруг – бывший. Значение имеет наличие зарегистрированного брака у Продавца на момент приобретения квартиры в его собственность. После этого супруги могли развестись, но право совместной собственности от этого не исчезает, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на продажу все равно нужно, если квартира была куплена в период их брака.

При продаже квартиры согласие супруга требуется в том случае, когда в Откроется в новой вкладке.»>Титуле или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника только один из супругов, но из других документов следует, что квартира находится в совместной собственности обоих супругов. То есть другой супруг не является титульным собственником, но тем не менее, в силу закона, он – тоже собственник, и его согласие на сделку нужно.

Возможные последствия сделки без согласия супруга

При состоянии продавца в браке и не предоставлении документа об одобрении супругом(-ой) сделки продажи, переход права собственности Росреестром регистрируется, даже если паспорт продавца содержит штамп о браке (ст.9 п.3 пп.4 и ст.38. п.5 закона за №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).

Регистратор недвижимых сделок полагается на взаимное согласие супружеской пары в вопросах распоряжения общим имуществом (ст.35 п.2 Семейного кодекса). Однако регистрируя переход права на покупателя в ЕГРН, в него также вносится запись вида «не предъявлено согласие супруга на отчуждение недвижимости».

Запись об отсутствии супружеского согласия по сделке будет отражаться в ЕГРН-выписке, что, безусловно, осложнит последующую продажу или иную форму отчуждения приобретенной покупателем квартиры, т.к. сделку можно оспорить в суде и свести к ничтожной. Т.е. сделка аннулируется, договор расторгается и право собственности возвращается к продавцу, причем его супруг(-га) вправе истребовать выделение своей доли в недвижимости.

Такое право принадлежит супругу, не давшему письменного, нотариально заверенного согласия на продажу недвижимости (ст.35 п.3 Семейного кодекса). И у него будет год на обращение в суд со дня, когда им было узнано о факте сделки (постановление за №27 от 26.06.2018 г. Пленума ВС РФ).

Срок действия и другие условия нотариального согласия супруга на покупку или отчуждение недвижимости

Нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимости или ее приобретение действует, как правило, до момента осуществления сделки, на совершение которой было дано. Законом срок его действия не ограничен. Однако срок действия нотариального согласия супруга может быть установлен мужем или женой при его оформлении. Например, согласие можно дать на 1 месяц, 1 год и т. п.

Кроме срока действия могут быть установлены и другие условия действия документа:

• конкретный объект недвижимости, который подлежит реализации или приобретению;
• цена такого объекта;
• возможность реализации объекта по частям и т. д.

Росреестр поясняет отмену нотариального согласия супруга при регистрации недвижимости

Обязанность по представлению согласия супруга при государственной регистрации перехода права собственности на другого при покупке жилья отменена с 2017 года (п.4 ч.3 ст.9, ч.5 ст.38 закона 218-ФЗ).

Теперь при государственной регистрации перехода прав собственности сотрудники Росреестра не вправе затребовать согласие супруга на это действие. Регистрация будет проведена, но в выписке из ЕГРН будет указано, что оно отсутствует.

Однако, такие сделки могут иметь неблагоприятные последствия – оспаривание. Оно возможно только:

• в течение одного календарного года от даты, когда ему стало известно о совершении сделки или должен был о ней узнать;
• в судебном порядке;
• при отсутствии решения о разделе совместного имущества после развода.

Если суд примет решение о признании сделки недействительной, происходит возврат к первоначальному состоянию: продавец получает обратно квартиру, а покупатель – денежные средства, переданные за нее. Обычно при отсутствии нотариального согласия супруга суд встает на защиту его интересов.

Похожие записи:

• Вынесен на обсуждение список болезней, дающих право на домашнее обучение
• Штраф за грязные номера в 2023 году
• Компенсации за билеты в условиях COVID-19