Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет доли в праве общей долевой собственности в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Цена на долю квартиры:без обмана
Если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили. Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки документов и проведения сделки. Свои слова мы готовы подтвердить деньгами, переданными Вам в качестве аванса за долю.
Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было примерно понять, сколько стоит ваша доля в квартире. Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю или совсем не проживают, применяется немного другая оценка стоимости доли.
Мы знаем как продать долю в квартире по максимальной стоимости. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.
🗣 Как Рассчитать Цену Доли в Квартире Когда квартиру дарят сразу нескольким лицам, при взаимном согласии совладельцы вправе произвести выделение долей.
☑ Законодательные нормы.
Зачем нужна оценка доли в квартире?
Оценка доли в квартире Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги. Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.
Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.
Расчет доли связан с определением квадратных метров изолированного помещения + частью в общем имуществе квартиры (нежилые помещения).
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость. Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов. Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.
Что такое доля собственника в общем имуществе МКД
Так как посчитать долю в многоквартирном доме можно только после выявления полного объема права, в предварительном изучении нуждается само понятие общего имущества МКД.
Согласно К РФ, владельцам помещений в МКД совместно принадлежат следующие объекты:
- нежилые помещения;
- внутренние пространства, не входящие в границы конкретных квартир, связанные с обслуживанием помещений в доме;
- площади в пределах 1 дома, приспособленные и оборудованные для выполнения социально-бытовых целей в интересах всех собственников;
- крыши здания, а также конструкции дома (несущие и ненесущие элементы);
- оборудование санитарно-техническое, электрическое, механическое, направленное на удовлетворение потребностей жильцов дома или кого-либо из собственников в МКД;
- земля, на которой стоит здание, включая территории с озеленением, благоустроенные, рассчитанные на эксплуатацию, обслуживание дома.
Как рассчитать долю в общей долевой собственности
Расчет доли в общем имуществе многоквартирного дома основан на положениях жилищных законодательных норм (ч.1 ст. 37 ЖК РФ). Эта статья закрепляет равные права собственников помещений согласно размеру личной собственности. Чем большей площадью владеет человек, тем выше размер доли в общем имуществе.
Простыми словами, размер общедомового имущества, которое приходится на хозяина жилья, определяется пропорционально его части ко всей площади МКД.
Расчет долевой собственности исходит из положения, что суммарно все части в доме составляют 100% или единица. Дальнейший подсчет может вестись в процентном соотношении (например, 10%), либо в простых дробях (например, 1/10).
Чтобы определить объем права одного из владельцев, площадь в собственности делят на суммированный показатель площадей общего имущества МКД. Есть некоторые нюансы ведения подсчета разными формулами.
✅ Как считаются доли в квартире
Для того чтобы рассчитать количество долей, сначала необходимо определить общую площадь объекта недвижимости в квадратных метрах. Исходя из этой цифры, вы можете разделить квартиру пропорционально количеству совладельцев.
Какие условия влияют на расчет:
- Количество совладельцев — чем больше претендентов на долю в квартире, тем меньше квадратный метр на одного совладельца.
- Общее имущество не делится на части, поскольку находится в совместной собственности двух или более лиц.
- Согласно статье 245 (1) Гражданского кодекса, доли по умолчанию считаются равными — баланс может быть изменен по соглашению сторон.
- Можно отделиться от общего имущества — путем своеобразной перегородки, то есть создать отдельное помещение с собственным входом, коммуникациями и т.д.
- Двухкомнатная квартира может быть разделена на общие квартиры, но они не могут быть показаны как отдельные жилые помещения — поэтажный план этого не позволяет.
- Совладельцы могут назначить как равные, так и неравные доли, в зависимости от своих предпочтений.
- Если размер помещения не соответствует указанной доле, совладелец выплачивает или получает компенсацию от других собственников.
Рассмотрим некоторые особенности при расчете доли жилья.
Как рассчитать стоимость доли в квартире
Также вы можете самостоятельно заниматься изучением объявлений в интернете и газетах. Пообщавшись с потенциальными покупателями, можно узнать, как обстоят дела на рынке недвижимости. Так вы сможете узнать, сколько вы можете выручить за свою долю в помещении. Помните, что продавец, как правило, старается завысить цену, надеясь получить большую выгоду при продаже недвижимости. А покупатели, прежде всего, будут стараться цену сбить. В некоторых случаях реальная стоимость может быть вдвое меньше, чем первоначально заявленная цена.
В то время, пока продолжается процесс достижения договоренности со всеми собственниками, агенты по недвижимости занимаются поиском потенциальных покупателей доли. Скорее всего, в агентстве недвижимости вам просто посоветуют, за сколько можно продать вашу долю в квартире и что вам необходимо для этого сделать. Если вы собираетесь продать свою долю в квартире, лучше сначала обратиться в несколько агентств недвижимости. Так вы сможете получить более объективную и конкретную информацию по данному вопросу.
Порядок определения стоимости доли в квартире
Верхом наивности было бы считать, что исчисление стоимости подразумевает простое умножение рыночной цены помещения на размер доли – подобный подход к проведению оценочных мероприятий имеет место быть, когда собственники продают помещения и делят между собой деньги. В ситуации, когда часть жилья приобретается для последующего проживания в нем, решить вопрос становится на порядок сложнее. В 100% случаев стоимость доли меньше, чем часть имущества, вычисленная арифметическим путем.
При продаже своей доли в квартире, в соответствии с требованиями ст.250 Гражданского кодекса РФ, право приоритетной покупки получают сособственники квартиры. Реализовывать имущество третьим лицам (по цене не меньшей, чем была предложена ее жителям) можно только после письменного отказа сособственников или невнесения ими платежа в течение месяца после того, как поступило предложение о продаже.
Как правильно составить договор дарения двум одаряемым в равных долях
Договор дарения составляется в соответствии с нормами права, которые закреплены в ст. 574 ГК РФ. В целом договор дарения части доли не значительно отличается от обычной дарственной на имущество. Например, в статье «Договор дарения между близкими родственниками», мы уже рассматривали этот вопрос.
В дарственной, оформляемой на двух человек необходимо указать следующее:
- дата и место составления;
- данные каждого из одаряемых;
- сведения о дарителе;
- информация об объекте недвижимости (месторасположение, размер, особенности конструкции и т.д.);
- основание, на котором возникло право собственности на предмет дарения у отчуждающего лица;
- размеры долей, которые безвозмездно передаются (в противном случае будет считаться, что доли равные, а собственность общая);
- указание на то, что даритель добровольно и безвозмездно готов отдать имущество;
- согласие каждого из принимающих подарок на это;
- подпись каждой из сторон сделки;
- удостоверение законности сделки личной подписью и оттиском печати нотариуса.
В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на объекты недвижимости и сделок с ними» с 2021 года все юридически значимые действия с долями квартиры необходимо заверять у нотариуса.
Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности
Аналогичным предыдущему способом рассчитывается и доля земельного участка. Разве что с ним будет меньше проблем (если на участке нет строений), ведь землю можно разделить равномерно между всеми владельцами.
Формулировка вопроса в данном случае не совсем верна, ведь общая долевая собственность уже предполагает разделенное имущество.
Пример: Есть участок площадью 300 кв.м. у которого планируется 3 собственника. Как легко догадаться, раздел будет выглядеть таким образом: 300/3=100 кв.м. – именно столько площади земли получает каждый из них. Свою территорию можно отгородить забором, возвести на ней дом и вообще, делать что угодно. Площадь дома в данном случае не будет играть никакой роли. Предположим, что на своих 100 кв.м. один владелец высадил сад и построил небольшой одноэтажный домик для того, чтобы отдохнуть летом и хранить сельхозинвентарь. Другой же владелец на точно такой же территории возвел многоэтажный коттедж, площадь которого, с учетом нескольких этажей, составляет уже 300 кв.м. Все это не запрещено и непосредственно к разделу земли на доли не имеет никакого отношения.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.