Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Образование земельных участков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Из структуры главы I.1 ЗК РФ видно, что законодатель посчитал необходимым выделить вопросы образования земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отдельную статью, тем самым определив, что процесс образования таких земельных участков характеризуется некоторыми особенностями по сравнению с общими нормами об образовании земельных участков.
Образование земельных участков
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке, установленном Федеральным законом «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Образование земельных участков из искусственно созданных земельных участков.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
В статье представлен анализ процедуры образования земельных участков из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. Установлены основные нововведения в данной сфере, обусловленные вступлением в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ.
В Конституции Российской Федерации [1] закреплена норма о том, что земля и иные природные ресурсы являются основой жизнедеятельности народов, проживающих в границах соответствующих территорий; тем самым, констатирована основополагающее значение земель в правовых отношениях в социальной, экономической, политической и правовой сферах.
Особую роль в данном контексте играют земли, находящиеся в публичной (государственной и муниципальной) собственности. Как следует из государственного (национального) доклада Росреестра, по состоянию на 2017 г. размер земельного фонда Российской Федерации составляет 1712,5 млн.
га, из них в государственной и муниципальной собственности находится 1579,3 млн. га, т.е. 92,2% от всех земель, при этом на собственность граждан и организаций приходится лишь 6,6% (114,1 млн. га) и 1,1% (19,1 млн. га) земель соответственно [8].
Указанными статистическими сведениями подтверждается актуальность в обозримой перспективе вопросов, связанных с правовым регулированием предоставления публичных земельных участков.
Большие изменения в правовом режиме предоставления земель из государственной (муниципальной) собственности произошли в результате разработки и принятия Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ [5].
Бóльшая часть его положений вступила в силу 1 марта 2015 г. Именно с этой даты, по справедливому утверждению Д.С.
Железнова, в Российской Федерации стал действовать совершенно новый порядок представления земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности [9].
Значительные изменения при этом произошли в процедуре образования земельных участков из публичных земель.
Основной законодательный акт, посвященный вопросам образования земельных участков, — это Земельный кодекс РФ [3] (далее — ЗК РФ). В его состав в 2008 г. в целях правовой регламентации образования земельных участков была введена специальная глава I.1 [6], существенно обновленная в 2014 г. Федеральным законом, упомянутым выше.
Первое на что следует обратить внимание, это замена ранее использовавшегося термина «формирование земельного участка» на термин «образование земельного участка». При этом данное понятие осталось в тексте Градостроительного кодекса РФ [2] (далее — ГрК РФ), в качестве примера можно привести его п. 4 ст. 30; при этом ни одном нормативно-правовом акте его дефиниции нет.
Отсутствует на уровне законодательства и формулировка понятия «образование земельного участка». В норме ст. 11.2 ЗК РФ лишь регламентируется общий порядок образования земельных участков.
Согласно мнению А.Л. Корнеева, под образованием земельного участка следует понимать «результат действий, приводящих к возникновению нового участка, т.е.
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Земельные участки образуются двумя методами — путем преобразования существующих участков и посредством формирования участков из государственных или муниципальных земель.
Под преобразованием участков понимается их раздел, объединение, перераспределение, выдел. Создать участки этими способами можно из земель, находящихся в федеральной, местной или частной собственности.
Под формированием земельных участков понимается, по сути, их кадастровый учет. Именно внесение информации об участке в ГКН свидетельствует о наличии определенного земельного участка с персональными характеристиками.
Во втором случае образование осуществляется не из какого-то конкретного участка, а из земель государства или муниципалитета в принципе, поэтому фактическое создание участка осуществляется впервые.
Образование земель из участков государственной или муниципальной собственности в основном производится по решению органов власти, однако есть и исключения:
- Раздел участков садоводства, огородничества или дач.
- Раздел земель, полученных на праве бессрочного пользования или наследуемого владения.
- Образование участков из земель комплексного освоения для жилищного строительства или из земель, расположенных в пределах застроенной территории, по которой принято решение об ее развитии и заключен договор об этом.
- Участки перераспределяются по статье 11.7 ЗК РФ.
- Другие предусмотренные законами случаи.
При образовании участков должны соблюдаться максимальные и минимальные пределы. Предельные размеры определяются градостроительными регламентами.
Если регламент по участку не установлен, то предельные размеры определяются в соответствии с Земельным кодексом и прочими законодательными актами.
Также надо учесть, что информация о возможности разделения участка может быть указана в его градостроительном плане.
Указывать размеры участков и сведения о документах, устанавливающих эти размеры согласно виду разрешенного использования земель должны кадастровые инженеры при осуществлении подготовительных работ для постановки образованного участка или участков на кадастровый учет. К таким работам относится разработка межевого, технического плана и т.п.
Также при подготовке документации к кадастровому учету, надо установить место расположения его границ. Определяются границы исходя из данных правоустанавливающего документа на землю или сведений, определявших границы участка при его образовании.
Для подготовки межевого плана используются также решение о предварительном согласовании мест размещения недвижимости, решение о предоставлении участков, документы, хранящиеся в государственном фонде данных, картографические материалы и т.п.
Право на участок возникает после получения соответствующего решения об его образовании, последующей постановки на кадастровый учет и регистрации права на участок в ЕГРП. Зарегистрировать право собственности или владения бывшей государственной или муниципальной землей, можно в Росреестре.
Документы, подаваемые в Росреестр для регистрации образуемого участка:
- Заявление о регистрации собственности.
- Документ о выплате госпошлины.
- Документ, устанавливающий личность заявителя. Для гражданина это паспорт, удостоверение военнослужащего, военный билет, заграничный паспорт и т.п. Для организации это копии учредительных документов, выписка из ЕГРЮЛ, документ, удостоверяющий полномочия руководителя — например, протокол или приказ о назначении на должность.
- Нотариальная доверенность представителя, если пакет документации в Росреестр подает он.
- Документ, являющийся основанием для регистрации прав на образованный участок (решение органа власти).
Форма заявки для граждан утверждена Приложением № 1 к приказу Минэкономразвития № 722 от 2013 года. Скачать заявление можно здесь.
Форма заявки для организаций утверждена Приложением № 2 к приказу. Скачать заявление можно здесь.
Росреестр имеет право попросить у вас дополнительные документы, не указанные в списке.
Процесс регистрации права на участок в Росреестре выглядит следующим образом:
- Составление и подписание договора всеми его сторонами или получение другого документа, подтверждающего переход права.
- Подготовка заявления о регистрации права и сбор пакета документов, прилагаемых к нему.
- Оплата госпошлины (для граждан она составляет 2000 рублей, а для организаций — 22 000 рублей).
- Подача документов в МФЦ или Росреестр.
- По истечении десяти рабочих дней после этого — получение готового свидетельства о регистрации права собственности или владения.
Уточнить порядок образования участков из муниципальных и федеральных земель, а также последующей их регистрации можно у нашего специалиста. Приходите на консультацию, и наши сотрудники ответят на все ваши вопросы.
Осуществление государственного кадастрового учета и подготовка документов
При образовании нового участка:
- представитель муниципальных или государственных органов власти ставит свою подпись и печать (если необходимо) на заявлении с просьбой о выделении земли;
- потенциальные собственники или муниципальные службы приглашают геодезистов для измерения сформированной территории;
- геодезисты проводят нужные измерения, которые становятся частью нового межевого дела.
Вновь сформированный участок ставят на кадастровый учет, его наименование и основные данные появляются в государственном реестре недвижимости.
Занесение сведений о сформированном наделе в ГКН (Росреестр) происходит при наличии следующих документов:
- межевого дела, в том числе, акта о формировании границ;
- чертежа нового участка (осуществляют на местности профессиональные картографы);
- акта об установлении межи и знаков (в обязательном порядке присутствуют представители государственных органов власти).
Если все документы составлены правильно, то участок вносят в базу ГКН, а собственнику выдают кадастровый паспорт. Процедура выписки паспорта платная. Физическим лицам придется оплатить 200 рублей, а юр. лицам – 600 рублей.
Особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года
Какие существуют особенности перераспределения земельных участков с 1 января 2021 года? По закону нельзя перераспределить дачные участки. Но это связано лишь с тем, что понятие дачный участок с 2021 года упразднили и заменили на садовый участок. Другие новшества в законодательстве касаются общих изменений в системе кадастра. Они связаны со вступлением в силу с 16.09.2019 закона 150-ФЗ (от 17.06.2019), который предусматривает новый порядок комплексных кадастровых работ для согласования границ земельных участков СНТ, территорий общего пользования и прочих участков, находящихся в собственности граждан. Что же получается в результате перераспределения земельного участка между собственниками? Все просто — возникает новый участок (участки), с другими координатами и площадью. Насчет кадастрового номера – будет ли он изменен или нет, это решит кадастровая палата.
Выдел земельного участка
Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.
На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.
Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.
Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.
Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия – в судебном порядке.
Выдел из земель государственной или муниципальной собственности не допускается, так как в этом случае у исходных участков отсутствует зарегистрированное право общей долевой собственности. Образование участка из земель государственной или муниципальной собственности осуществляется путем формирования участка в процессе его межевания и кадастрового учета.
Документы, необходимые для перераспределения земельных участков
Для того, чтобы подать заявление на перераспределение, соберите надлежащий пакет документации, состоящий из:
- заявления, составленное от вашего имени либо от имени организации;
- приобщите к указанному заявлению такие бумаги:
- копии документации, являющейся подтверждением права собственности на ваше землевладение, если она не регистрировалась в ЕГРН;
- карту местоположения объекта недвижимости при отсутствии проекта по его межеванию, согласно которому происходит процедура перераспределения;
- доверенность, подтверждающую ваши полномочия, в случае, если вы подаете документы от имени собственника земли;
- нотариально удостоверенный перевод документации, подтверждающие проведенную государственную регистрацию, если это заграничная организация.
При образовании участка на землях, не состоящих на кадастровом учёте, можно выделить такие этапы:
- В некоторых случаях сначала происходит утверждение проекта развития или планировки территории, на которой затем образуются отдельные участки.
- Создание предварительной схемы расположения участка.
- Согласование с местной администрацией.
- Проведение кадастровых работ для определения точных границ участка в соответствии с этой схемой.
- Постановка участка на кадастровый учёт с присвоением индивидуального номера.
При перераспределении участков этапы будут другими:
- Составляется соглашение между собственниками о разделе, перераспределении и т. п.
- Проводится межевание.
- Составляется протокол образования.
- Постановка новых участков на кадастровый учёт.
Делимые и неделимые участки
Земли могут быть делимыми и неделимыми. Раздел территории невозможно осуществить, если на ней расположена недвижимость, и в случае деления возникает необходимость выведения из собственности заявителя части постройки. Характерным примером невозможности деления участков можно считать расположение на земле многоквартирного дома, где невозможно выделить для каждого помещения территорию под ним.
Процедура деления может быть реализована лишь в случаях, когда территорию можно разделить на несколько самостоятельных частей. Если строения на местности отсутствуют, то разделение можно осуществлять любым способом, ориентируясь лишь на минимально допустимые предельные размеры объектов для данной категории землепользования.
За предварительным согласованием мероприяти по разделу территории следует обращаться в органы местного самоуправления. Они уполномочены проводить проверку соответствия размеров будущих объектов предельно разрешенным размерам и актуальным нормативно-правовым актам. Деление возможно лишь в том случае, если к каждому вновь образованному участку будет обеспечен собственный подъезд.
Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка
- Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).
- При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.
- Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Увеличение площади земельного участка в результате перераспределения земель и (или) земельных участков
Увеличить площадь земельного участка, находящегося в собственности гражданина и предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, можно в результате перераспределения земель (земельных участков) за счет примыкающих к нему земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 11.7, пп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ).
В разговорной речи такое явление называют прирезкой, хотя в законодательстве этого термина не существует.
Перераспределение земельных участков возможно, в частности, при следующих условиях (п. п. 3, 4 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.7, п. п. 1, 2 ст. 11.9, пп. 3 п. 1 ст. 39.28, п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ):
• площадь земельного участка, образуемого в результате перераспределения, не превышает установленные предельные максимальные размеры;
• имеется письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков;
• на земельном участке, который переходит в собственность гражданина, не расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственности других граждан или юридических лиц (за некоторыми исключениями);
• земельные участки не изъяты из оборота, не ограничены в обороте, не зарезервированы для государственных и муниципальных нужд;
• земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не является предметом аукциона по его продаже или аукциона на право заключения договора аренды, в его отношении не принято решение о предварительном согласовании предоставления, срок действия которого не истек, а также не подано заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка или заявление о предоставлении земельного участка;
• целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются при перераспределении.
Предельные минимальные и максимальные размеры участков. Градостроительный регламент и предельные размеры участков, предназначенных для сельхозназначения
Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с Земельным кодексом России и могут включать в себя следующие параметры:
- площадь минимальных или максимальных размеров участков;
- отступы от их границ, для более конкретного определения места расположения зданий, построек и сооружений, которое допустимо с точки зрения техники безопасности при расположении нового объекта;
- предельная высота таких объектов или максимально допустимое количество этажей;
- ограничение размеров застройки в границах участка, которое определяется как отношение возможной для застройки площади на всем участке к его общей площади;
- некоторые другие показатели.
Для каждой территориально ограниченной зоны градостроительный регламент устанавливает предельные параметры разрешенного капитального строительства объектов или их реконструкции.
ВС РФ отметил право собственников помещений в МКД на формирование земельного участка под этим домом
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и отклонил жалобу собственника, также ему отказали в кассации. Тогда истец обратилась в Верховный суд РФ, который не согласился с выводами предыдущих судов.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, постановление КС РФ от 28.05.2010 № 12-П).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Для этого в ст. 16 № 189-ФЗустановлены специальные порядок и условия перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нём расположен.
Согласно законодательным актам некоторым землям присваивается особый статус. Примером таких наделов является земля, расположенная в пределах закрытых административно-территориальных образований. К таким территориям относятся те, которые:
- имеют собственные управляющие органы;
- на них расположены предприятия, имеющие направленность по созданию оружия массового поражения или радиоактивных веществ;
- объекты военного назначения, в которых введен режим гос.тайны.
Земли, расположенные в пределах в пределах рассматриваемых образований – считаются их территорией. Право собственности на них закрепляется за федерацией. При этом устанавливается возможность распоряжения наделами органами муниципалитета.
На основании достигнутого соглашения между местной и федеральной властью допускается:
- предоставление наделов местным жителям с целью использования как содового, хозяйственного или огородного хозяйства;
- введение особого режима.
Также имеются земельные наделы, которые созданы искусственным путем. Зачастую такие объекты создаются в непосредственной близости к водоемам. Относительно участков устанавливается что они могут иметь как изолированный, так и смежный характер по отношению к остальной территории.