Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить договор дарения на земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Клиенты хотели купить себе загородный дом и уже выбрали интересный вариант. Меня пригласили на юридическое сопровождение сделки. Продавцы получили дом с участком в дар от родителей. Они предоставили свой договор дарения, который оказался на 6 листах. В нем было очень много лишних пунктов — часть из них бесполезные, другие не относятся к дарению, а некоторые были написаны по несколько раз, но другими словами. Продавцы уточнили, что договор составил знакомый юрист и взял за него 4 000 рублей. Хотя средняя цена в тот момент была 2 000 рублей. В общем, юрист хотел оправдать цену и показать деятельность.
Составили договор купли-продажи на 3 листах. Один из продавцов отнесся с недоверием, что он оказался меньше их договора дарения. Пришлось объяснить ему, что много пунктов в договоре не являются гарантом его качества.
Порядок оформления ДД: нюансы
Чтобы провести сделку без риска, оформление происходит по четкому и выверенному алгоритму, которому нужно следовать неукоснительно обеим сторонам:
- устно обговорить все нюансы;
- собрать и проверить все необходимые для совершения сделки документы;
- составить и подписать дарственную;
- заверить ДД у нотариуса;
- подготовить регистрационный пакет;
- оплатить госпошлину;
- сдать бумаги;
- получить подтверждение смены собственника.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Как отменить дарение?
Даритель вправе оспорить сделку дарения только в судебном порядке и для этого должны быть веские основания, которые необходимо предъявить документально. Отменить сделку дарения возможно в случае:
- совершения сделки под давлением на дарителя, а также при угрозах жизни и оскорблениях в его адрес и его семьи;
- при нанесении подарку значительных повреждений, если удастся доказать вину одаряемого;
- смерти одаряемого при указании этого условия в договоре, иначе подарок будет унаследован его родственниками;
- нарушения здоровья дарителя вследствие несчастного случая и иных обстоятельств;
- значительного снижения уровня благосостояния дарителя.
В случае невозможности отменить сделку можно найти вариант аннулирования договора. Для этого нужно обнаружить причину:
- отсутствие государственной регистрации договора дарения, когда собственность по закону не перешла к одаряемому;
- наличие условий в договоре, которые делают в результате сделку возмездной;
- отсутствие письменного согласия супруга в случае дарения совместной собственности;
- ошибки в подписании документа, а также в описании объекта дара и иных существенных реквизитах;
- доказательство недееспособности одной из сторон на момент заключения сделки.
Подводя итог:
- Сделка по дарению дома и земельного участка между близкими родственниками не облагается налогом с полученного дохода.
- Траты в этом случае минимальны, оттого этот вид имущественных сделок является достаточно популярным.
- Важным является обязательное наличие всех необходимых реквизитов в соглашении и регистрация перехода права на недвижимость к одаряемому.
- Даритель вправе оспорить сделку дарения только в судебном порядке, если сумеет доказать, что подписал договор под давлением родственника.
При получении имущества по дарственной, одаряемый обязан внести в госказну подоходный налог. Его сумма составляет 13% от стоимости подарка, так как полученное имущество считается прибылью. Если предметом договора дарения является недвижимость, то за основу берется ее кадастровая стоимость. Именно от этого показателя нужно оплатить процент виде НДФЛ.
Если же оформить дарственную родственнику, то принимающая сторона от налога освобождается. Не должны вносить НДФЛ за подаренное имущество лица, если они находятся в прямом родстве с дарителем:
- Супруги;
- Дети;
- Внуки;
- Братья, сестры;
- Бабушки, дедушки.
Кому оформление дарственной запрещено
Оформление дарственной на недвижимость близкому родственнику — это не только юридически значимое действие, но и поступок с возможными корыстными мотивами. По этой причине законом запрещено дарение недвижимости, которое оценивается свыше пяти минимальных окладов, в тех случаях, когда:
- даритель не является дееспособным и совершеннолетним;
- дарение совершается от имени недееспособного лица;
- одариваемое лицо является госслужащим, работником медицинского или образовательного учреждения, а также сотрудником органов соцзащиты;
- дарение производится между юридическими лицами, осуществляющими коммерческую деятельность.
Поскольку право реализуется под лозунгом «что не запрещено, то разрешено», то во всех остальных случаях человек или организация могут беспрепятственно дарить недвижимость, соблюдая установленные процедуры.
Процедура регистрации дарственной
Процесс оформления перехода прав на подаренную дачу включает в себя следующие этапы:
- сбор документов, обращение к нотариусу или самостоятельное составление договора;
- визит в отделение РосРеестра с договором и пакетом документации (оформить передачу прав можно в МФЦ или в региональном отделении ФРС);
- сотрудник госоргана принимает документы, присваивает заявлению порядковый номер, назначает день повторного визита, ответ готовится в течение 10-30 рабочих дней;
- повторное обращение в регистрационный орган для получения выписки, подтверждающей факт передачи собственности. Если последует отказ в регистрации, заявитель получит лист со списком замечаний.
Общий срок регистрации прав на недвижимость составляет 7 рабочих дней. При подаче документации через МФЦ срок оформления продлевается на 2 рабочих дня.
Для оформления перехода прав даритель подготавливает: дарственную, паспорта участников, выписку из Единого Реестра, свидетельство о собственности, кадастровый план, техпаспорт, квитанцию об уплате налога и другие бумаги. Юридическое лицо, участвующее в сделке, предоставляет выписку из ЕГРЮЛ.
Нотариус, заверяющий сделку, потребует кадастровый паспорт объекта, выписку из домовой книги, экспликацию. На основе предоставленных документов нотариус рассчитает оплату за услуги.
Особенности дарения земельного участка
Для того чтобы передать участок в дар, необходимо соблюдение следующих условий:
- подарить допускается только ту землю, сведения о которой есть в ЕГРН;
- есть земля стоит на учете, однако ее границы на местности не были определены, то можно оформлять дарственную и без межевания (но если в дальнейшем одаряемый столкнется с тем, что сосед расширит границы своего участка за счет участка подаренного, то новый собственник вряд ли докажет его неправоту);
- у участка есть категория земель: если она не установлена, то подарить участок не получится.
Государственная регистрация перехода прав собственности
Для того чтобы зарегистрировать факт перехода прав собственности, необходимо оплатить госпошлину:
- за долю в жилом доме – 2 тысячи рублей;
- за участок – 350 рублей.
В регистрирующий орган необходимо предоставить следующие документы:
- договор дарения в 3 экземплярах;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
- письменное согласие супруга дарителя, если имущество находится в общей долевой собственности (однако сделку обязаны зарегистрировать и без этого документа);
- правоустанавливающая документация на имущество;
- письменное разрешение официального представителя несовершеннолетнего одаряемого;
- Доверенность, если интересы дарителя представляет третье лицо.
Заявление о государственной регистрации составляется в Росреестре. Нужно будет составить 2 заявления – о переходе прав собственности, а также о регистрации данных прав от одаряемого. Самостоятельно до посещения Росреестра заполнять заявление не рекомендуется – в противном случае есть риск допустить ошибку. Сотрудник Росреестра самостоятельно все оформит и подскажет, где следует поставить подписи.
Можно оформить сделку через МФЦ, которые сотрудничают с Росреестром. Однако регистрация договора в этом случае займет больше времени, поскольку передача документации в регистрирующий орган и ее получение обратно дополнительно занимает 2-3 дня. Приблизительная дата готовности Услуги будет указана в расписке о приеме документов от заявителей.
Список нужных документов
Как оформить дарственную на землю? Для этого необходимо составить договор в простой письменной форме, внимательно его прочитать, подписать и сдать на регистрацию. Но нужны следующие документы:
- паспорта обеих сторон;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право дарителя и факт отсутствия обременений;
- документ, на основании которого у собственника возникло его право;
- технический паспорт на строения, если они есть на земле. Эти документы необходимы для того чтобы удостовериться в законности данных построек;
- кадастровая документация на землю. Её наличие означает, что у участка есть кадастровый номер. Но перед тем как заключить сделку, рекомендуется провести межевание и утвердить границы земли;
- если участок приобретался в браке, то нотариальное согласие супруга.
На основании технической и кадастровой документации, а также выписки из ЕГРН, составляется договор дарения на земельный участок. Нужно подготовить 3 идентичных документа. По одному экземпляру сторонам сделки, и один – в Росреестре в «личном деле» надела.
Процедура государственной регистрации
После сбора всех документов и подписания соглашения, вы можете обратиться с ними в Росреестр, либо в любой из многофункциональных центров, которые также занимаются оформлением подобных документов.
Процедура гос. регистрации состоит из следующих этапов:
- В указанные органы подаются все собранные документы и договор.
- Управомоченные лица проверяют подлинность всех документов и устанавливают, является ли данная сделка законной.
- Если сделка признана невозможной для проведения, формируются основания для отказа в проведении процедуры в государственной регистрации.
- Если никаких проблем не было выявлено, то в реестр вносится запись о том, что право собственности перешло к получателю участка.
- Оформляются и подписываются правоустанавливающие документы, которые затем выдаются на руки получателю.
Несовершеннолетнему ребенку
Если одаряемым по договору является несовершеннолетний гражданин, то такой договор оформляется с отсрочкой.
Это означает, что договор заключается в данный момент, а вступление в законную силу договора произойдет в день, когда одаряемый достигнет совершеннолетия, причем в договоре указывается точная дата.
Лицо, достигшее 14-летнего возраста, может самостоятельно подписать договор дарения с согласия и в присутствии своих законных представителей.
Имущество, полученное в дар несовершеннолетним лицом, не может принимать участие в каких-либо сделках без разрешения органов опеки и попечительства и предоставления отчета о сохранности прав собственника на имущество.
Посмотрите видео. Как оформить дарение земельного участка?
Права и обязанности сторон
В соответствии со статьей 573 Гражданского кодекса РФ получатель дара может отказаться от него до момента, когда подарок будет фактически передан лицу. В этом случае происходит расторжение договора дарения.
Только имеется один нюанс – так как у дарственной обязательна письменная форма, тогда и отказ должен быть оформлен в письменной форме.
Статья 577 Гражданского кодекса указывает на условия, которые дают возможность дарителю отказаться от исполнения обязательств по дарственной, которая заключена в письменной форме.
Например, к таким условиям можно отнести: изменение семейного положения или здоровья дарителя в том случае, если это существенно ухудшит уровень жизнеобеспечения дарителя.
Кроме того, даритель может отменить дарственную в том случае, если одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье самого дарителя или членов его семьи, близких родственников, или имеет место причинение телесного вреда здоровью дарителя (статья 578 Гражданский кодекс РФ).
В соответствии со статьей 580 Гражданского кодекса РФ вред, который был причинен здоровью или жизни, а также имуществу одаряемого лица вследствие дефектов в даре, подлежит возмещению лицом, которое передавало в дар эту собственность.
Но только в том случае, если предоставят доказательства того, что дефекты у дара появились до момента перехода его от дарителя к одаряемому и не имеют отношения к явным недостаткам, а даритель, зная о них, не упомянул.
Регистрация дарения земельного участка
Когда дарственная на землю между близкими родственниками составлена, и пакет документов подготовлен, можно переходить непосредственно к процедуре регистрации сделки. Для этого нужно обратиться в Росреестр или МФЦ. При себе необходимо иметь подготовленный пакет документации. Если бумаги предоставлены в необходимом количестве, их примут на рассмотрение.
Процедура анализа занимает 10 дней. Когда срок завершится, уполномоченные специалисты зарегистрируют переход прав собственности или временно приостановят процесс регистрации.
Если процесс регистрации был приостановлен, участники имеют право исправить допущенные ошибки и повторно обратиться в Росреестр. Максимальный срок при остановке составляет один месяц. По инициативе дарителя период могут увеличить еще на 3 месяца. Если стороны не успеют скорректировать документацию в установленный срок, они получат отказ в переоформлении прав собственности. Чтобы избежать лишней траты времени, рекомендуется получить консультацию юриста или скачать готовый образец договора дарения земли.