Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.

  • Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
  • Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
  • Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.

Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Достоинства покупки готового жилья:

  • Заселение после оформления сделки
  • Постоянная регистрация по месту жительства
  • Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки

Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:

  • Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
  • Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
  • Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация

Требования к квартире при ипотеке

Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.

  • Помещение подходит для проживания
  • Жильё находится в собственности
  • Техническое состояние дома удовлетворительное
  • Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки

Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.

Оформление заема без первоначального взноса

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

  • накопительный счет;
  • консервативный банковский депозит;
  • индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

С чего начать оформление

Банки, стремясь учесть возможные риски, выдвигают требования к потенциальным заёмщикам. Клиенту стоит оценить финансовые возможности. Внимание нужно обратить на следующие факторы:

  • Возраст. Взять кредит на недвижимость можно с 21 года. Банки редко подписывают договора со студентами, которые пока не могут полностью посвятить себя работе. Также финансово-кредитные организации настороженно относятся к пенсионерам. За редким исключением банки стремятся к тому, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не более 65 лет.

  • Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса обычно составляет 10 – 15%. Также банку важно удостовериться, что доходов клиента хватит на ежемесячные выплаты. Финансово-кредитной организации выгоднее предоставлять кредит семьям, в которых оба супруга имеют постоянную работу.

  • Трудовой стаж учитывается при покупке квартиры или дома в ипотеку. На одном месте клиент должен проработать не менее полугода.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Читайте также:  Развод супругов в 2023 году: процедура расторжения брака

С чего начать: четыре шага к покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры – ответственный этап в жизни многих семей, однако не все уделяют внимание деталям. А между тем стоит начать с составления плана действий: определиться с требованиями к будущему жилью, выбрать застройщика, банк и, наконец, оформить сделку.

Какую квартиру вы хотите?

Прежде всего стоит определиться с требованиями и к новостройке, и к квартире. Вероятно, у вас уже сложилось представление о желаемой квартире. Проанализируйте предложения на первичном рынке в своем городе, обращая внимание на следующие параметры:

  • География. В каком районе находится новостройка? Многим покупателям важна транспортная доступность и то, насколько развит микрорайон – есть ли поблизости детские сады и школы, парки, торговые центры, больницы и поликлиники. Экология – еще один важный пункт, особенно в городах с активным развитием заводов.
  • Качество застройки и благоустройства прилегающих территорий. При выборе новостройки обратите внимание на характеристики дома и технологию строительства – от этого зависит не только цена квартир и скорость строительства, но комфорт будущего жилья. Например, панельные дома считаются лидерами на рынке новостроек благодаря скорости строительства, однако их главный недостаток – частые строительные дефекты, недостаточная звуко- и теплоизоляция. Вместе с тем монолитные дома возводятся намного дольше, но при этом качество таких квартир намного выше.
  • Особенности квартиры. Этот пункт зависит от ваших предпочтений – общая площадь и площадь комнат, ориентация окон, второй санузел и т. д.

При этом стоит всегда иметь в виду, что банки не кредитую любые объекты. Если новостройка находится в плохо развитом районе с плохой транспортной сетью или плохим подводом основных коммуникаций, ликвидность жилья может быть низкой, а значит банк может отказать в ипотеке.

Выберите застройщика

От выбора застройщика зависит многое. Благонадежность и ответственность строительной компании гарантирует качество нового дома, своевременность его введения в эксплуатацию и отсутствие проблем при приеме дома комиссией.

Обратите внимание на следующие моменты:

  • Опыт работы застройщика – лучше выбирать застройщиков, работающих не первый год;
  • Его репутация среди покупателей и в деловых кругах;
  • Размеры переносов сроков сдачи предыдущих объектов – такое случается даже с благонадежными строительными компаниями, однако в их случае сроки не так велики;
  • Отзывы в интернете и публикации в СМИ – проанализируйте посты на форумах об ипотеке, обратите внимание на статьи в газетах и журналах своего города. Они позволят составить мнение о застройщике.

При этом нельзя сказать, что застройщики, сдающие свой первый или второй дом могут быть хуже “старших” коллег. Дело в том, что не каждый банк согласится кредитовать компанию без опыта.

Выбираем банк

Еще один шаг на пути к покупке новой квартиры в ипотеку – выбор банка и ипотечной программы, условия которой будут соответствовать вашим пожеланиям. Требования к заемщикам меняются от одной кредитной организации к другой, поэтому перед принятием окончательного решения в пользу одного кредитора, ознакомьтесь с разными предложениями и оцените выгоду каждого.

На что нужно обратить внимание:

  • Размер процентной ставки – от этого зависит размер переплаты по ипотеке,
  • Размер первоначального взноса – многие банки попросту не предоставляют возможности получить кредит без использования средств заемщика;
  • Максимальный срок – чем он больше, тем легче будет финансовая нагрузка в месяц, однако может увеличиться переплата;
  • Дополнительные платежи – например, доплата за открытие и ведение счета, страхование, некоторые банки взимают доплату даже за рассмотрение заявки;
  • Досрочное погашение – возможно ли они, накладываются ли штрафы или взимаются комиссии при досрочном погашении;
  • Штрафные санкции при нарушении договора кредитования – например, за просрочку погашения задолженности.

Есть и другие детали. Например, возраст заемщика, стаж работы, документы, необходимые для подтверждения платежеспособности. У многих банков они не отличаются, однако стоит обратить внимание и на это – вероятно, есть определенные нюансы.

Иногда застройщик сам рекомендует банки, с которыми они сотрудничают. Банки-партнеры могут предлагать более привлекательные условия кредита, при этом проконсультироваться с кредитным менеджером можно в офисе компании-застройщика.

Оформляем сделку

Итак, квартира найдена, выгодная для вас ипотека на новостройку – тоже, осталось оформить сделку. Какие шаги необходимо предпринять, чтобы наконец приобрести недвижимость?

Порядок действий примерно такой:

  • Собрав необходимый пакет документов, обратитесь в банк и подайте заявку на кредит;
  • Дождитесь положительного ответа от банка;
  • Получите договор долевого участия от застройщика и согласуйте его с банком,
  • Зарегистрируйте сделку в органах контроля,
  • Внесите первоначальный взнос, после чего банк переведет кредитные средства на счет застройщика;
  • Дождитесь введения объекта в эксплуатацию, регулярно выплачивая кредит – после завершения строительства и прием здания вы сможете оформить право собственности на недвижимость.

Ипотечные спецпрограммы: материнский капитал, молодая семья, ипотека для военных

Многие российские семьи хотят купить жилье в ипотеку, но не располагают достаточной суммой в качестве первого взноса. Правительство прекрасно это понимает и ввело несколько целевых ипотечных программ для определенных слоев населения.

Кроме того, для некоторых категорий граждан, государство готово выделить средства в виде безвозмездной субсидии, которая может быть использована только на решение жилищных проблем.

Читайте также:  Какие льготы положены на федеральном уровне в 2023 году

Сегодня российские заемщики могут воспользоваться следующими специальными банковскими программами:

  • «Материнский капитал»;
  • «Молодая семья»;
  • «Военная ипотека»;
  • Ипотека для госслужащих.

Суть банковских спецпрограмм в следующем — заемщик получает государственный сертификат, который предоставляет в банк в качестве первоначального взноса. Помимо этого он может претендовать на получение кредита по более низкой процентной ставке.

Рассмотрим предметно каждую из них.

В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?

Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых. Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже).

Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).

На что обратить внимание?

При выборе недвижимости, которую заемщик собирается оформить в ипотеку, следует обращать внимание на ряд факторов. Во-первых, это материалы возведения здания — кирпич или железобетонные панели. Панели имеют недостатки — они нагреваются летом, зимой в таком доме холодно. В кирпичных домах сохраняется зимой тепло, летом — прохлада. В них несущие стены только внешние, поэтому можно делать перепланировку в квартире, тогда как в новостройках несущие стены внутренние, и сносить их нельзя. Во-вторых, стоит озаботиться местоположением дома, в том числе:

  • Экологической чистотой места застройки;
  • Доступностью общественного транспорта;
  • Наличием инфраструктуры;
  • Расположением вблизи дома баров, ресторанов, клубов, создающих неудобства жителям в вечернее время.

Этажность дома также имеет значение. Лучше не брать квартиру на первом и последних этажах. Обязательно нужно проверить подвал (нет ли насекомых, грызунов, сырости), на последнем этаже — не протекает ли кровля. Самые оптимальные для проживания этажи с 5 по 11 — хороший вид из окна, не слышны уличные звуки. При выборе квартиры надо познакомиться с соседями по этажу, узнать, кто будет жить рядом, поспрашивать у соседей об окружении.

Если говорить о планировке, то не стоит брать угловую квартиру, в ней холодно, а рядом с лифтом шумно днем и ночью. Внутренняя же планировка зависит от вкуса заемщика (большая кухня, высокие потолки, наличие балкона). При этом в дом должны быть проведены все необходимые коммуникации — телефон, антенны, лифт, мусоропровод, вытяжки и другое. При покупке жилья на вторичном рынке надо проверить, нет ли задолженности по квартплате, не находится ли квартира в залоге. Если стоимость жилья занижена, проверить чистоту сделки и постараться узнать у соседей, почему она так дешево продается. При наличии задолженности по коммунальным платежам, можно с согласия собственника погасить ее и снизить стоимость самой квартиры.

Дополнительные расходы, в том числе – неожиданные

Иногда потенциальные заёмщики, ориентируясь при поиске квартир на стоимость желанных «метров», забывают учесть дополнительные расходы: за оценку квартиры, подготовку нотариальных копий документов на жильё, оформление договора купли-продажи, услуги юриста и риелтора. А затем эти деньги срочно приходится искать.

Но могут возникнуть и более серьёзные расходы. Например, аккредитованный в банке оценщик может снизить стоимость квартиры в своём отчёте, а размер ипотечного кредита будет зависеть именно от этих данных. Поэтому разницу придётся искать потенциальному заёмщику.

Есть и другие «подводные камни». Например, покупатель-«ипотечник», по договору с банком, должен оплатить определённую долю стоимости квартиры и предварительно положить соответствующие средства на специальный счёт в банке, который выдаёт ипотечный кредит (так называемый первоначальный взнос). Но продавец может потребовать внести аванс за жильё на счёт риелторского агентства, которое представляет его интересы, в качестве оплаты их услуг. А банк, в свою очередь – не признать эти расходы в качестве оплаты первоначального взноса, поскольку формально получатель денег – не продавец. В результате, если нет средств закрыть «временную дыру», покупателю-«ипотечнику» придётся добывать немалые деньги, пусть и на короткий срок.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Помимо указанного выше перечня документов по квартире, от покупателя также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Вкратце об этом было рассказано выше. Теперь рассмотрим подробнее.

  • Паспорт заявителя. Перед подачей заявления нужно убедиться, что с паспортом все в порядке – он своевременно был заменен на «свежий» (например, по достижении 25 лет), в нем нет никаких сторонних пометок и так далее. Любое нарушение и данный документ считается недействительным. Как следствие, кредит не выдадут.
  • Временная регистрация. Этот документ актуален только в том случае, если у клиента нет постоянной прописки. Несмотря на то, что обычно займы по временной регистрации не выдаются, в случае с ипотекой обычно делают исключение, но только при условии, что сразу после оформления права собственности клиент пропишется в своем новом жилище.
  • Справка о доходах. Обязательный документ, который всегда требуется банку. Показывает уровень доходов. Банк предпочтет официальную справку 2-НДФЛ, но рассмотрит и другие варианты. Главное, чтобы на документе стояла подпись руководителя компании, где работает заемщик, печать и данные о зарплате.
  • Копия трудовой книжки. Этот документ требуется не всегда, но желателен. Он указывает на то, что человек работает на данные момент абсолютно официально, работал раньше, где он работал, сколько проработал и так далее. Попросить копию можно в бухгалтерии. Отказать они не могут.
Читайте также:  Как законно уволиться без отработки?

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:

  • Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
  • Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
  • Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
  • Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
  • Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
  • Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.

Плюсы и минусы покупки квартиры в ипотеку

Начнем с плюсов:

  • свое жилье сразу;
  • возможность купить квартиру, не имея полной суммы денег. Для меня займ стал благом. Да, переплата. Да, платить 20 лет, но в своей уютной квартире;
  • при покупке новостройки — более низкая цена квартиры на ранних этапах строительства.

Минусы:

  • неожиданное сокращение бюджета. Я был готов к сокращению свободных денег, ведь я своими руками подписал кредитный договор и график платежей. Но мне так только казалось. Если раньше я мог потратить на себя столько, сколько хотел (в пределах заработанного), то после взятия ипотечного займа в моем распоряжении оставалось меньше на 15 740 р. И это было непривычно. Будьте готовы к тому, что первые несколько месяцев придется привыкать тратить меньше на себя, любимого. У меня период адаптации занял 6 месяцев, потом я смог настроить свои расходы и войти в колею;
  • большая переплата. Да, переплата составит 100 или больше процентов. Зато у вас будет своя квартира;
  • обязательное страхование собственности. Можно посмотреть под другим углом – сплошные выгоды в случае форс-мажора.

Принимая решение, подумайте, насколько велико ваше желание съехать из арендуемой квартиры. Чужой квартиры. Или же улучшить жилищные условия, купить квартиру большей площади для своей семьи. Переехать от родителей и жить отдельно.

При принятии важных решений мне помогает простейший инструмент. Лист бумаги, разделенный на 2 столбца. Первый – плюсы. Второй – минусы. Я записываю все, что меня привлекает, и то, что настораживает. Плюсы в моих случаях всегда перевешивали. Когда они записаны, вместе с минусами – картинка получается четче. Я использовал такой прием не только при покупке квартиры, но и при выборе работы и принятии решения о смене сферы деятельности.

Что делать после оформления ипотеки

Если взяли новостройку – ждать, пока сдадут дом и передадут квартиру. В новостройках нужно быть на связи с застройщиком – на протяжении периода строительства я заходил на стройку несколько раз: разметить розетки и выключатели, освещение, выбрать отделочные материалы, отметить разводку водопровода.

Вторичное жилье — можно сразу отправляться в МФЦ.

Потребуется зарегистрировать право собственности. Для этого нужно обратиться в ближайший многофункциональный центр (МФЦ). Из документов понадобятся:

  • акт приема-передачи;
  • договор купли-продажи (или долевого участия);
  • кредитный договор;
  • квитанция на оплату пошлины (можно оплатить там же, в МФЦ, через терминал). Стоимость пошлины – 2 000 р.

После регистрации права собственности (10 рабочих дней) вам выдадут выписку из государственного реестра, которая подтвердит ваши права на квартиру.

Регулярность платежей и финансовая дисциплина

Второй важный момент перед тем, как начать выбирать банк для взятия ипотеки – это готовность каждый месяц на протяжении многих лет отдавать с зарплаты фиксированный процент. Одни имеют с этим моральные проблемы, связанные с неготовностью расстаться с частью заработанных средств. У других нет стабильной работы, и как следствие отсутствует гарантия в возможности выплачивать деньги через год-два.

Финансовую дисциплину легко выработать. Для тренировки ежемесячного расчета с банком начните каждый месяц откладывать с заработной платы определенный процент. Если на оставшуюся часть вам комфортно живется, и вы покрываете все свои базовые и привычные потребности, то вы готовы к ипотеке. Если нет – то возможно, вам стоит пересмотреть характер трат или источник заработка.

В свою очередь, вопрос стабильной зарплаты решается с работодателем. К примеру, в трудовом договоре может быть указаны выплаты при увольнении или сокращении. Это поможет вам продолжать платить по ипотеке даже при возникновении форс-мажора.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *