Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нередкий случай — когда пожилой человек дарит свою квартиру более молодому родственнику или другу. Очень часто на этой почве возникают конфликты — после «вручения» дара старики обижаются, рассчитывая на уход и внимание, они могут быть недовольны тем, что ничего не получили взамен. Начинаются судебные тяжбы…. Что здесь можно сказать в юридическом контексте?
Можно ли «дарить» за деньги?
Самое главное — договор дарения в правовом аспекте основан всегда на безвозмездной отдаче. Т.е. здесь нельзя требовать чего-то взамен — деньги, уход, заботу о здоровье, каких-то других услуг. При таком раскладе само дарение считается мнимой сделкой, ведь юридически это уже обмен на услуги или купля-продажа — если за деньги.
На нашем юридическом форуме один пользователь оставлял запрос: «как мне оформить дарственную, если дядя хочет подарить мне квартиру, но просит взамен немного денег. Совсем немного, тысяч сто или двести».
Наш ответ: а никак не оформить. По справедливости, за квартиру 100 тысяч — это правда, немного. Но оформить договор дарения между родственниками при таком условии невозможно — это уже договор купли-продажи, ведь нужна плата.
Важно: в дарственной юридически не может быть прописано каких-то поставленных условий или обязательств для одаряемого.
Да, можно, правда, оформить как дар, а деньги отдать так, за спиной у нотариуса, позже, на своей кухне за чаепитием — вы ведь родственники — но юристы отмечают опасность такой сделки.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Юридическое значение договора, оформленного на дарение квартиры
Договор дарения (дарственная) — это соглашение, которое позволяет передать имущество от одного лица другому. Главной особенностью договора этого типа является его безвозмездность — подарок передается бесплатно, а даритель не имеет права требовать что-либо взамен. По факту дарственная обычно оформляется престарелыми людьми для бесплатной передачи квартиры внукам или родственникам.
Дарственная оформляется в письменном виде и не облагается налогом на доходы.
Однако если в дар передавалась недвижимость, а получатель продал имущество в течение 1 года после вступления соглашения в силу, то он должен будет заплатить налог 10% на прирост стоимости недвижимости.
В общем случае передача квартиры с помощью дарственной выглядит следующим образом:
-
Получение согласия сособственников жилья (если требуется). Если квартирой помимо дарителя владеют какие-либо другие лица, то необходимо получить письменное согласие всех этих лиц.
-
Составление дарственной. Для начала дарителю нужно составить письменный договор дарения. В конце получатель недвижимости и даритель должны поставить свои подписи.
-
Посещение нотариуса (этот этап можно пропустить). Чтобы повысить надежность сделки, после составления дарственной рекомендуется выполнить нотариальное заверение договора.
-
Государственная регистрация договора. Для вступления договора в силу нужно обязательно зарегистрировать дарственную в государственных органах. Оптимальный способ регистрации — посещение любого отделения ЦОН.
-
Фактическая передача квартиры. После передачи бумаг ЦОН выполняет регистрацию договора в течение 5 дней. После регистрации новый собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению — жить в ней, сдать в аренду, продать и так далее.
Что не может выступать предметом дарственной?
Существует ряд ситуаций, когда оформление дарственной может быть невозможно. Рассмотрим основные случаи:
-
Государственным служащим запрещается дарить подарки стоимостью выше 10 МРП. В качестве государственных служащих выступают любые лица, которые получают зарплату из государственных и муниципальных бюджетов — работники полиции, врачи, социальные работники и так далее.
-
Недееспособные лица и дети в возрасте до 14 лет не имеют права оформлять дарственную. Считается, что такие лица не могут осознать последствия своих решений, поэтому им запрещается оформлять дарственную. Обратите внимание, что малолетние/недееспособные лица не могут как самостоятельно оформлять дарственные, так от имени родителей/опекунов.
-
Несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет для оформления дарственной должны получить разрешение органов опеки. Юридическая практика показывает, что органы опеки обычно разрешают детям 14-18 лет оформлять дарственную, если семья находится в хорошем финансовом положении, а речь идет о недорогих подарках (например, картины, коллекционные игрушки, престижная одежда или обувь). Если же малолетнее лицо хочет подарить недвижимость, то органы опеки с большой вероятностью запретят это сделать.
Доказательства для суда
Договор дарения можно оспорить только в судебном порядке и в большинстве случаев при наличии веских доказательств. Именно поэтому такая сделка считается в России предпочтительной. Шансов оспорить завещание куда больше, чем подставить под сомнение дарственную. Однако дом, квартира и другая недвижимость могут стать предметом долгих судебных тяжб в обоих случаях. Нужно настраиваться на длительный процесс.
Прежде чем подавать заявление в суд, истцу стоит убедиться, что у него есть все основания для того, чтобы оспорить договор дарения. Здесь мало иметь желание и собственное представление о несправедливости: суд, как и Москва, слезам не верит. Стоит подготовить убедительную доказательную базу, исходя из которой суд увидит, что права истца действительно были нарушены или ущемлены.
Что такое дарственная?
Договор дарения (или дарственная) – соглашение, которое позволяет собственнику безвозмездно передать свое имущество другому человеку.
В отличие от сделок, связанных с куплей-продажей, при договоре дарения не происходит обмен денежными средствами.
Может ли одаряемый отказаться от договора?
Да, одаряемый в любой момент может отказаться от подарка до подписания договора, то никаких последствий не возникнет.
Если право собственности на дом уже было зарегистрировано, или договор был подписан, то даритель может потребовать с одаряемого оплаты понесенных расходов.
Что нужно знать о дарении недвижимости
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.
Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.
Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
В отличие от завещания, которое завещатель может отменить или изменить в любое время, для отказа дарителя от договора дарения должны быть веские причины.
В соответствии со статьей 512 Гражданского кодекса РК, даритель может отменить дарение в следующих случаях:
- после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;
- одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить дар или возместить его рыночную стоимость (если возврат не возможен).
В договоре дарения можно указать, что дарение отменяется, если даритель переживет одаряемого.
В юридическом смысле значение договора, оформленного для процедуры дарения недвижимости, определяет право фактической передачи или обещания передать в собственное пользование второму лицу объект имущества. В письменной форме составляется дарственная на частный дом, построенный в Казахстане. Договорные обязательства подписываются обеими сторонами: дарителем и одаряемым.
Важен нюанс! Процедура не считается дарением если есть пункты со встречными обязательствами.
Профессиональную консультацию по вопросу дарения предоставил сотрудник агенства недвижимости. По его словам, вносить в список договора и дарить можно любые вещи, имущество и права на пользование. Договором также заключают для прощения долга или освобождения одаряемого от обязанностей.
Отдельно рассматриваются обещания простить долг, подарить вещь в будущем, передать объект в пользование. От дарителя потребуется составить документ с точной формулировкой и указанием, что и кому обещается. В случае с недвижимостью у клиентов возникают вопросы, требуется ли указывать, что с квартирой дарится и мебель. Неясности возникают и с дарением прав собственности. Поэтому юрист рекомендует называть конкретный предмет в договоре дарения (дом, квартира и т.д.), указывать права на объект и давать пояснения по наличию техники, мебели, других предметов.
В случаях, когда объектом подарка выступает недвижимость, указывают:
- адрес, по которому находится дом/квартира;
- уточняют размеры жилплощади;
- называют конкретного получателя и дарителя.
Для оформления договора потребуется собрать документы. Перечень справок будет аналогичным с ситуацией купли-продажи. В нотариальную контору придётся предоставить документ и техпаспорт на объект недвижимости, при наличии совладельцев – их согласие, справку об отсутствии обременений. Государственный представитель заверяет и регистрирует документ, присваивая уникальный номер.
Условия, при которых договор теряет юридическую силу.
- При отсутствии чётко прописанного предмета дарения – имущества, вещи, права.
- Даритель чётко не сформулировал своих намерений.
- Формулировка созвучна с документом наследования – возможность пользоваться даром после смерти дарителя.
От «презента» можно отказаться. Для этого составляется письменный отказ. Документ потребуется зарегистрировать при условии, что дарственная также зарегистрирована. Возможно, придётся компенсировать отказ дарителю, который потратился на услуги нотариуса, регистрировавшего договор.
Дарению не подлежит имущество, принадлежащее недееспособным или несовершеннолетним. Принять в подарок участок земли, дачу, собственный дом или квартиру не смогут следующие граждане РК:
- сотрудники медучреждений, в которых на лечении находится владелец объекта дарения; презент не смогут получить и близкие родственник лечащего врача;
- госслужащие и их семьи; такой ход будет расцениваться как коррупция и злоупотребление служебными полномочиями.
Даритель может столкнуться и с ограничениями, наложенными на предмет договора. Нельзя подарить объект или вещь, на которую имеется официальное право хозяйственного пользования другим лицом.
Физлица не смогут выполнить операцию с долей жилплощади, которая находится в совместном пользовании. Для этого потребуется согласие совладельцев. Нельзя возместить подаренной недвижимостью долг третьего лица. Это значит, что дарственная на дом не будет считаться действительной при намерении компенсировать объектом чужой банковский долг. В случае, когда процессом занимается доверенное лицо, у нотариуса потребуется оформить соответствующее разрешение на манипуляции с конкретным объектом и прописать:
- тип имущества;
- указать данные одаряемого.
В противном случае документ теряет юридическую силу.
Даритель может передумать презентовать недвижимость, вещь, право владения. Нюанс – требуется актуальная причина. Обжаловать своё право можно через исковое заявление в суд, предоставив веские на то доказательства.
Оформляется договор дарения в одностороннем порядке, без претензий к возмещению стоимости объекта. Документ предполагает свободное волеизъявление и согласие обеих сторон. После того, как оформленная по дарственной квартира или другой предмет договора перейдёт в пользование одаряемому, последний может выполнять любые манипуляции с объектом.
Такая ситуация требует весомых аргументов.
- Проблемы со здоровьем дарителя после состоявшейся сделки или ухудшение жилищных условий.
- Покушение одаряемым на жизнь дарителя и его семьи. Рассматриваются и смертельные случаи. В таких ситуациях наследники со стороны дарителя могут возбудить уголовное дело и отсудить переданное в пользование имущество.
- Преднамеренная порча подаренного имущества. В случаях с недвижимостью это может быть земельный участок в ценными породами деревьев, которые новый владелец вырубает. Или старинный дом, которому грозит снос.
- В случае смерти одаряемого.
Первое – отмена действия договора дарителем. Тогда получателю положена компенсация затрат на переезд или доставку мебели.
Второе — изъяны недвижимости, которые даритель скрыл. В частых случаях – крыша, требующая ремонта. При несчастных случаях с травматизмом лечение пострадавших и компенсация – за счёт дарителя.
Поэтапность процесса оспаривания договора дарения
Процесс возвращения подаренной квартиры через суд является довольно сложной процедурой, требующей сильной доказательной базы, в противном случае выиграть дело будет невозможно.
Для того чтобы вернуть подаренное жилье, надо найти доказательства того, что соглашение подписано с нарушением определенных правил, предусмотренных законом.
В этом случае факты нарушения должны быть документальными, например, если человек подписывал договор, пребывая в состоянии недееспособности, надо иметь на руках заключение врача, если человеку обещали уход и обманули, надо собрать письменные свидетельства от соседей и т.д.
При собирании доказательных бумаг надо помнить, что допустимый срок подачи иска исчисляется двенадцатью месяцами со дня, когда стал известен факт нарушения при оформлении дарственной. Когда все документы, доказывающие право на возврат жилья дарителю собраны, надо сформировать исковое заявление, прикрепив к нему доказывающие бумаги.
Важным моментом является то, что в случае, если заявление составляется самостоятельно, то есть без помощи юриста или адвоката, не стоит пользоваться примерами заявлений, потому что каждый исковой случай считается индивидуальным и имеющим личный подтекст.
В исковом заявлении оглашается просьба о возврате квартиры дарителю в связи с определенной причиной, наличие которой подтверждается документами (указывается вид и название документов, которые будут прикреплены к заявлению).
Дальше следует оплатить пошлину и с заявлением, талончиком по оплате пошлины и доказательными документами можно обращаться в суд, которым будут регламентироваться дальнейшие действия истца.
Стоимость оформления дарственной
Общая стоимость оформления договора зависит от места, в котором проходила сделка. При обращении в частные риэлтерские конторы и к юристам следует учитывать, что фиксированной ставки нет: сумма будет складываться из индивидуальных расценок организации.
Госпошлина составляет 2000 рублей, процедура передачи земли оценивается в сумму от 350 до 2000 рублей. Выписка из домовой книги производится бесплатно, за предоставленные сведения из ЕГРН придется заплатить сумму в размере 300 рублей.
Самый экономный с финансовой точки зрения вариант – это обращение в МФЦ, а самый затратный – помощь нотариуса. Однако в некоторых случаях последний вариант является единственно возможным и самым доступным.
Как подарить долю в квартире?
Нотариальная помощь в оформлении договора потребуется и в случае, если даритель передает одаряемому не всю квартиру, а только ее долю. Это же правило касается и ситуаций, при которых у квартиры не один, а несколько собственников.
Если жилая площадь являлась долевой, в документах четко прописано, какая доля принадлежит каждому хозяину. При общем владении четкого определения границ площади нет, поэтому жилье делится на количество владельцев и прописывается как 1/4, 1/3.
При оформлении договора, подтверждающего дарение доли недвижимости, действуют такие же правила, что и при дарении всей квартиры одаряемому. Важно, чтобы доля была не арестована, не в залоге и приватизирована.
Статья 510. Ограничения дарения
1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законодательными актами не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки, стоимость которых не превышает размеров десяти месячных расчетных показателей, установленных законодательными актами.
2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 220 настоящего Кодекса.
3. Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 339 — 343, 345, 346 настоящего Кодекса.
4. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 276 настоящего Кодекса.
Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьей 348 настоящего Кодекса.
5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
Можно ли аннулировать дарственную на дом в казахстане
На сегодняшний день есть достаточно много квартир, где хозяева не могут прийти к обоюдному согласию. К примеру, отец второй раз вступил в брак, а из имущества у него есть квартира. В случае смерти супруга, квартира будет разделена на всех: на жену и детей от 1 брака, а в случае смерти супруги, ее доля перейдет к дочери.
Наследники даже могут не знать друг друга. В квартире будут проживать дети отца, а 1 доля будет принадлежать мачехи и дочери. Далее начнутся семейные разборки, которые не всегда заканчиваются миром.
К слову, если возникнет выбор между договором и завещанием, то Рахимов Бакытжан в первую очередь исходить из сложившейся ситуации, а потом принимать решение.
Если речь идет о дарении, то здесь нужно оценить мотивы и предпосылки, а потом заключать договор.