Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

Как удостоверяется факт внесения и получения арендного платежа

Оплата аренды или найма жилплощади фиксируется сторонами путем составления расписки, имеющей статус официальной бумаги. Примечательно, что законодательство не ограничивает субъектов в определении подходящей формы данного документа.

Между тем, некоторых правил при составлении такой расписки все же следует строго придерживаться:

1. Бумага составляется арендодателем (наймодателем) – получателем денег, уплаченных за аренду (наем) жилплощади.
2. Документ составляется (заполняется) предельно аккуратно – без исправлений, помарок, ошибок.

В обязательном порядке указываются следующие реквизиты:

• ФИО сторон, фигурирующих в расписке, а также их паспортные сведения;
• дата получения наймодателем внесенных денежных средств;
• конкретный период и точная сумма оплаты.

Сдача квартиры в аренду: подробная пошаговая инструкция

Выполнение пошаговой инструкции позволяет организовать подготовку жилья к сдаче и облегчить работу. После подписания договора остается получать арендную плату и контролировать оплату коммунальных услуг. Время посещений, когда арендодатель может проверить состояние жилья, должно быть прописано в договоре.

Какой налог на сдачу квартиры в аренду в 2023 году?

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждая система отличается своими особенностями, требованиями к плательщику и процентной величины налога с получаемого от аренды суммы:

• НДФЛ. Самый распространенный налоговый режим, в соответствии с которым гражданин исчисляет и уплачивает налог с дохода в размере 13 %. Основанием является договор аренды квартиры и налоговая декларация, представленная по итогам года;
• патентная система налогообложения. Ставка налога составляет 6% от предполагаемого годового дохода. Арендодателю потребуется встать на учет в налоговый орган в качестве индивидуального предпринимателя и приобрести патент. Срок патента от 6 месяцев до 1 года;
• упрощенная система налогообложения. Налоговая ставка 6 % от фактически полученного от аренды дохода. Применяется УСН только к индивидуальным предпринимателям. Обязанностью плательщика является расчет и внесение авансовых налоговых платежей;
• налог на профессиональный доход. Новый для россиян налоговый режим позволяет уплачивать только 4 % от дохода для физических лиц, для ИП составляет 6 %. Необходимо пройти регистрацию в качестве самозанятого населения.

Пример. Гражданин РФ в качестве арендодателя заключил договор аренды. Размер получаемого дохода от этого вида деятельности составляет 180 тысяч рублей в год. Разберем сумму налога для каждой из налоговых систем:

• НДФЛ по ставке 13 % — 23,4 тысячи рублей;
• УСН по ставке 6 % — 10,8 тысяч рублей (арендодатель зарегистрировался в качестве ИП) + обязательные взносы за себя;
• налог на профессиональный доход по ставке 4 % — 7,2 тысячи рублей (как физическое лицо).

Положительные и отрицательные моменты по налоговому вычету при аренде жилья

Как и в любом другом вопросе, тема налогового вычета при аренде имеет две стороны медали, однако положительные и отрицательные моменты есть для всех сторон, качающихся данный процесс, будут различаться.Что касается стороны, которая арендует дом или квартиру, то найти минусы для нее не удается. Одним большим плюсом является возможность уменьшить затраты.

Когда речь идет об арендодателе, то в первую очередь на ум приходит возникновение расходов, в качестве налога, а дополнительные расходы являются минусом в любом деле для каждого человека. Однако рассуждая подобным образом, имеет смысл задуматься о плюсах, которые как ни странно существуют и для этой стороны:

• в первую очередь, официальная регистрация арендных отношений избавляет от неожиданного съезда арендаторов;
• гарантирует сохранность имущества в надлежащем виде;
• гарантирует ремонт квартиры за счет лица, снимающего жилье, в случае необходимости;
• гарантирует полную оплату согласно договору.

Если при аренде жилья имеется официальный договор, то в случае необходимости арендодатель может обратиться в суд для установления справедливости, тогда, как без подобного договора оснований для такого обращения не будет.

Также официальная сдача жилья в аренду поможет избежать неприятностей, предусмотренных законодательством при неуплате налогов. Недобросовестный арендодатель может навлечь на себя немалые штрафы, а в случае больших размеров неуплаченных налогов и вовсе лишиться свободы до 5 лет.

Если говорить о государстве, то расходы, которые оно понесет в результате реализации подобной идеи, не идут ни в какое сравнение с объемами, пополнения казны за счет уплаты всеми арендодателями жилых помещений соответствующего налога.

Другой вопрос — насколько правильно заявление, что каждый налогоплательщик должен этим летом раскрыть перед ФНС все не учтенные по нему доходы, чтобы уплатить по ним налоги.

По-хорошему (то есть по закону) вам, конечно, следует отдать «долг Родине» и перечислить в бюджет суммы всех неуплаченных налогов. Но следует понимать, что у налоговых платежей также существует некий «срок годности». Декларация НДФЛ заполняется физлицом или ИП каждый год, и на основе нее также ежегодно уплачиваются налоги.

«Конечно, государство не откажется зачислить в свой бюджет вдруг обнаружившиеся у вас неуплаченные налоги. Но скорее у ФНС возникнут вопросы, почему вы много лет не сообщали ей о своих дополнительных доходах, чем ФНС сама определит наличие у вас не обложенных налогом доходов», — рассказывает юрист, занимающийся налоговыми вопросами, на правах анонимности.

Он считает, что если вы как арендодатель решили наконец войти в правовое поле и платить налоги, то следует просто начать подавать налоговую декларацию с 2019 года (за 2018-й вы заявиться уже не успели) с указанием доходов, полученных за сдачу жилья в 2018 году.

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.

Более того, приводятся примеры, когда участковый якобы запугивал квартиросъемщиков уголовной ответственностью, из-за чего они сами писали «донос» на своего арендодателя, указывая конкретно уплачиваемые каждый месяц суммы.

В июне 2018 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2018 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

«Запросить информацию о счетах, вкладах и электронных кошельках налогоплательщика налоговые органы могут только при проведении проверок в отношении этих лиц. Например, гражданин направил заявление о получении налогового вычета за покупку квартиры, не имея официального дохода. В этом случае налоговая может заинтересоваться поступлениями на счета такого налогоплательщика. При этом такие сведения налоговые органы могут запросить при согласии руководителя Управления ФНС России по субъекту РФ или руководства ФНС России, — говорится в разъяснении Федеральной налоговой службы. — Информация о начислении налогов и штрафов за все невыясненные поступления на карты граждан не соответствует действительности».

14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.

Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.

По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.

Вопрос:
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос:
Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду на 11 месяцев?

Срок договора аренды не имеет значения для уплаты налога, по этому поводу ФНС РФ уже неоднократно давала пояснения. Даже если договора найма составлен всего на один день, собственник уже получает налогооблагаемый по ст. 228 НК РФ доход от сдачи имущества в аренду. Соответственно появляется обязанность по его уплате.

Заключение договора аренды на 11 месяцев позволяет избежать государственной регистрации, обязательной для договоров аренды зданий и сооружений по ст. 651 ГК РФ при сроке договора более года. Однако на обязательность уплаты НДФЛ он никак не виляет.

Есть ли скидки по налогу на аренду для пенсионеров?

В соответствии со ст. 217 НК РФ, пенсия относится к доходам, не подлежащим налогообложению по НДФЛ. При сдаче имущества в аренду льготы для пенсионеров не установлены. Однако как работающие, так и неработающие, но получающие иные облагаемые данным налогом доходы, пенсионеры имеют право на предоставление социальных и имущественных вычетов (снижение налога за счет снижения налогооблагаемой базы) на:

• обучение (собственное и детей);
• лечение;
• при продаже недвижимости и т.д.

Фактически налоговый вычет устанавливает право на возврат государством удержанного с дохода налога. При этом пенсионер, в отличие от других налогоплательщиков, может вернуть налог за последние 4 года (ст. 220 НК РФ).

Какую квартиру покупать для сдачи в аренду

Исходя из перечисленных категорий квартиросъемщиков можно сделать вывод, что наиболее ликвидной в плане сдачи в аренду будет однокомнатная квартира. И студентам подойдет, и семье с одним ребенком.

В 2-ке если у квартиросъемщика пойдут плохо дела, он всегда может переехать в 1-ку, а вот из однушки съезжать уже особо некуда. Малогабаритные и гостинки скорее всего будут по арендным платежам где-то рядом.

1. Отдельно нужно обратить внимание на инфраструктуру района где расположен дом. Магазины, школы, садики, больницы, университеты, общественный транспорт — желательно чтобы все это было в шаговой доступности.
2. Этаж — в идеале второй или третий. Это удобнее для квартиросъемщиков и дешевле при ремонте.
3. Нужно учесть какой контингент живет в округе, в каком состоянии дом и какие соседи. Если при входе в подъезд видны дыры в лестничных пролетах, стены исписаны, валяется мусор, то сам собой напрашивается вывод о местных жителях.

Перечисленные моменты непосредственно влияют на размер арендной платы. Квартиру с маргинальными соседями, в убитом доме, на окраине города вряд ли удастся сдать за более менее приличные деньги. Следствием этого будет частенько пустующая квартира и куча проблем.

Общее состояние квартиры и ремонт:

1. Планировка квартиры скорее всего будет типовой. Лучше всего отдельная кухня, комната, санузел (желательно раздельный). Кухня хотя бы 8 кв. метров. Однокомнатные квартиры с кухней студией, подойдут для студентов, но неудобны для семейных пар с детьми.
2. Не стоит ввязываться в перепланировки квартиры без острой на то необходимости. Это лишняя трата денег и времени.
3. С ремонтом два варианта. Взять максимально дешево и все переделать, или купить квартиру в более менее нормальном состоянии и ограничится исправлением основных проблемных мест.

Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности

Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).

Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.

Как законно не платить налоги

Перед тем как скрывать от государства свои доходы и рисковать собственной свободой, надо изучить все тонкости налогообложения. По закону на пониженный процент уплаты имеют право инвалиды, ветераны ВОВ и некоторые другие льготные категории. Даже если к такой относится один из совладельцев, налогов уже можно будет практически полностью избежать.

Если оформить безвозмездное пользование жильем, налоги платить будет не нужно. Дохода то нет. Хотя в этом случае есть риск пообщаться с налоговой съемщику. Но такое бывает очень редко.

Когда подобные сделки заключаются между родственниками, хоть и дальними, вопросов у проверяющих инстанций не возникнет. Но если оформлять безвозмездное пользование с чужим человеком, и на самом деле не брать с него денег, а не пытаться таким образом обмануть государство, следует привлечь к оформлению сделки управляющие органы. Например, после страшного разрушения дома в Магнитогорске многие люди отдали свое жилье пострадавшим в безвозмездную аренду на неограниченный срок пользования. Понятно, что за это налоги платить они не обязаны и людей, проживающих в чужом доме тоже заставить вносить платежи в налоговую никто не имеет права. Но все должно быть оформлено документально.

Если есть пустующее жилье, почему бы не сдать его в аренду? Многие владельцы делают это не только для получения дополнительного дохода, но хотя бы для того, чтобы приходящие из ЖКХ счета оплачивали проживающие там люди. Но помните, мы живем в правовом государстве и должны придерживаться существующих законов. Знайте свои права и выполняйте обязанности, тогда никаких неприятностей не возникнет.

Похожие записи:

• Медкомиссия для получения прав: как пройти в 2023-м
• Какие налоги нужно платить при вступлении в наследство
• В чем разница между нормативным актом и нормативно-правовым, отличия