Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.

Расчет арендной платы по кадастровой стоимости

Стоимость временного пользования наделом, принадлежащим на праве собственности государству или муниципалитета, определяется на основании кадастровой стоимости и величины корректирующего коэффициента (КК). Разбираемся, как правильно рассчитать стоимость аренды земельного участка и от чего она зависит.

Часто самостоятельные расчеты оказываются неправильными. Многие допускают одни и те же ошибки. Чтобы избежать их, при расчете необходимо учитывать следующие особенности:

• Каждый год кадастровая стоимость претерпевает изменения. Участок должен быть оценен повторно для точного определения арендной платы.
• Рыночная стоимость оценивается независимой экспертизой, в то время как кадастровая стоимость устанавливается государственными оценщиками исходя из конкретных объективных показателей.
• Рассчитывая кадастровую стоимость, оценщики не берут во внимание какие-либо постройки, которые находятся на территории надела.

В целом для расчета арендной платы за землю учитываются следующие показатели:

• к какой категории земель относится надел, в каких целях его можно использовать;
• каков размер предполагаемой выручки от сдачи в аренду;
• какова экономическая целесообразность использования з/у.

Заключение договора и его регистрация

Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.

«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».

Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.

Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.

Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.

К заявлению о регистрации прилагают:

• идентификатор личности заявителя;
• оригинал арендного соглашения;
• кадастровый план;
• выписку из ЕГРН;
• квитанцию об уплате пошлины.

Почему теперь проще оформить земельный участок в аренду, чем купить

В марте 2015 года в Земельный Кодекс РФ были внесены большие изменения касательно процесса аренды муниципальных земельных участок. Вот самые важные их них:

1. Если землю не успели разграничить и утвердить «Правила застройки», то возникает переход права распоряжения земельными участками от городской к районной администрации (поселка, деревни, села);
2. Отдельные случаи и льготные категории граждан, которым предоставляется право получения земли в аренду без участия в торгах теперь прописаны в Земельном Кодексе;
3. Стала возможной передача в аренду не стоящих на кадастровом учете муниципальных земель по заявлению граждан и без проведения аукциона.
4. Земли, которые находятся в публичной собственности, могут выступать предметом аренды, если относятся к разрешенной категории и стоят на кадастровом учете.

Другими словами, в оборот поступили новые массивы земельных участков под индивидуальное жилое строительство и, чтобы взять землю в аренду, теперь не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, в котором расположен земельный участок.

Сколько земельных участков можно оформить в аренду

Применительно к ЛПХ ЗУ — Федеральный закон РФ от 7.07.2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» п.4 ст.4 — Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном ЗК РФ п.5 ст.4:

• Предельные размеры общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство (ЛПХ), устанавливается в размере 50 соток (0,5 га).
• Максимальный размеры земельных участков под индивидуальное жилое строительство (ИЖС), предоставляемых гражданам из муниципальной собственности, устанавливаются региональным и муниципальным законодательством.

Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.

Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.

В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.

Как получить в аренду земельный участок пол ИЖС: документы и процедура

Чтобы следовать вышеизложенной инструкции, помогающей максимально быстро и без особых проблем получить в аренду надел под ИЖС, нужно собрать следующий пакет документов:

1. Акт об официально установленных границах с прилагающимся к нему подробным планом земельного участка.
2. Письменное согласование проекта будущей постройки в соответствующих компетентных инстанциях (вместе с проектом), в том числе в городском техническом совете.
3. Собственноручно составленная заявка на участие в аукционе.

Кроме того, надо быть готовым к тому, что могут быть затребованы и какие-то иные важные документы. Возможный перечень следует уточнить в местной администрации.

Что же касается заявлений, которые предстоит составить и подать будущему арендатору, то речь идет о:

• заявке на получение информации об интересующем имуществе;
• прошении о разъяснении причин (в случае возможного отказа на участие в аукционе);
• и заявлении с просьбой о заключении договора аренды.

Кстати, процесс рассмотрения всех этих заявок-заявлений может затянуться. От нескольких дней до нескольких недель. Чтобы не разочароваться, а главное, не пропустить какие-то важные для себя сроки, лучше уточнять периоды рассмотрения в местном муниципалитете заранее.

Арендные отношения между собственником земли и её пользователем должны быть оформлены в законном порядке. Нужно составить договор аренды. Если срок его действия менее 1 года или он бессрочный (о чём сделана пометка в «теле»), то его не нужно регистрировать в Росреестре.

В остальных случаях это необходимо сделать. Поэтому составляется 3 экземпляра договора – один арендатору, один собственнику и один в Росреестр. Составляется он по шаблону, здесь нужно указать следующую информацию:

• сведения о каждой стороне сделки. Физическое лицо указывает о себе – полностью ФИО, паспортные данные, адрес места жительства и контактную информацию. Юридическое лицо – полное название, ФИО и должность руководителя, документ, на основании которого осуществляется деятельность;
• сведения об участке – адрес места расположения, кадастровый номер, площадь, назначение;
• реквизиты документа, который подтверждает законное имущественное право на надел;
• если уже на земле есть строения, то сведения о них – этажность, площадь, назначение;
• арендная плата, порядок её уплаты;
• срок действия;
• реквизиты каждой стороны, подписи, дата подписания.

Порядок действий при аренде земли под ИЖС у государства

Взять в аренду земельный участок, пройдя определенную бюрократическую процедуру. От лица, желающего арендовать участок, требуется подать в администрацию по месту расположения интересующего участка заявление. В ходе рассмотрения заявления администрация выясняет, не занят ли участок, после чего примет решение о возможности или не возможности проведения торгов.

В случае назначения торгов срок их проведения зависит от двух факторов:

• Наличия второго лица, который пожелал получить землю в аренду под ИЖС;
• Реакции местного населения на объявление в СМИ и на сайте о назначении аукциона.

Минимальный срок ожидания проведения торгов – 30 дней, но ряд причин дает право его увеличить.

Обращаясь в администрацию с заявлением определенной формы о проведении торгов, гражданин также должен подать:

• Акт выбора надела с проектом его границ (предварительно заказывается в администрации);
• Согласование на возведение жилой застройки (предварительно получается в администрации).

Можно отметить, что цена, в соответствии с которой осуществляется расчет арендной платы за землю, сильно отличается от того, с кем заключается договор: с государством или частным лицом.

Общая формула, позволяющая рассчитывать арендную плату за земли, принадлежащие государству, следующая:

А=К*%.

В этом случае:

– А – это арендная плата, являющаяся, по своей сути, налоговым сбором;

– К – кадастровая цена участка;

– % – коэффициент, который зависит от вида нанимателя, а также цели аренды.

Такие коэффициенты расчетов арендной платы землю могут принимать целый ряд значений:

• 0.01 процента – для всяких лиц, которые обладают правом на то, чтобы быть освобожденными от налоговых платежей или получать налоговые льготы;
• 0.6 процента – для земель, предназначенных для садоводства, подсобного и фермерского хозяйства, огородничества, для аграрных нужд;
• 1.5 процента – для территорий непосредственно под возведение производственных зон, жилищного и другого строительства;
• 2 процента – если аренда осуществляется для того, чтобы добывать полезные ископаемые.

Методика расчета арендной платы за землю, принадлежащую частнику, выполняется в соответствии со следующей формулой:

А=Ц*%.

В этом случае:

• А – это арендная плата, взимаемая в год;
• Ц – это рыночная стоимость земли;
• % – величина ставки рефинансирования Центрального Банка.

Здесь определяется именно рыночная цена земли. Она может быть больше кадастровой оценки. При этом факторы, которые увеличивают цену не всегда являются логичными и объективными. Рыночная цена земли должна устанавливаться независимой организацией за шесть месяцев до того, как клиент вступит в собственные права.

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого её берем – у частника или у государства.

Расчет аренды государственных земель:

А = К * %, где

• А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
• К – кадастровая стоимость земли;
• % – коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

• 0,01% – для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
• 0,6% – для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
• 1,5% – для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
• 2% – если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Расчета аренды частных земель:

А = Ц * %, где

• А – арендная плата в год;
• Ц – рыночная цена земли;
• % – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Во второй формуле учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую. При этом факторы, увеличивающие стоимость, не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2019 года заключался в декабре 2018 года, то размер ставки составит 7,75%% – ставка ЦБ в 2018 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% – на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Договора аренды земельных участков разделяют на:

• кратковременная аренда сроком (до 11 месяцев) – обычно этот тип выбирают арендаторы, не уверенные подойдет ли им земля, смогут ли они заниматься тем или иным видом деятельности;
• краткосрочная (сроки до 5 лет) – оформляется на время стройки, ремонта недвижимости, находящейся на ней. А также для благоустройства территорий, строительстве парковок или стоянок;
• долгосрочная (от 5 до 49 лет) – арендуют для ведения фермерского хозяйства, эксплуатации объектов недвижимости и желающие впоследствии переоформить или выкупить участок.

Законодательная основа

Данная возможность регулируется такими законами и статьями:

• Земельный кодекс: статьи 39, 28, 22;
• Гражданский Кодекс: статьи 620, 621;
• Федеральные Законы: 171 (23.06.14), 334 (03.07.16), 582 (16.07.09).

Исходя из этого, стоит выделить важные нюансы:

• Месячная аренда будет определена арендным договором;
• Взяв землю на срок более пяти лет вы имеете полное право передать ее в пользование другому человеку. Согласие арендодателя не требуется, но уведомить нужно в обязательном порядке;
• Договор может быть расторгнут досрочно как арендатором так и арендодателем при невыполнении обязательств, изъятии из оборота и других случаев;
• После истечения 49 лет человек, который использовал надел по всем правилам, имеет преимущественное право на продление срока аренды. В случае отказа можно обращаться в судебное учреждение.

Согласно ч.8 ст.39.8, участок, принадлежащий муниципалитету или государству, может передаваться максимум на 49 лет для различных целей (размещения линейных объектов, ведения сельского хозяйства, собственнику здания и сооружения). Почему-то законодатель определил именно такой срок – 49 лет. Для сравнения, в соседней Беларуси он больше – 99 лет, в Украине – 50 лет.

Стоимость Аренды Земельного Участка У Государства Формула

Площадь арендованного участка(S), исчисляемая в квадратных метрах, умножается на базовую ставку(Бс), что соответствует определенной категории земли, на поправочный коэффициент(Кц), определить который можно по целям использования территории, и на коэффициент зональной дифференциации(Кт), что меняется под влиянием природно-экономического и градостроительного зонирования, а определяется непосредственно при проверке земли кадастровыми государственными органами.

При вычислении арендной платы следует исходить из произведения ежегодной базовой ставки арендной платы согласно определенным видам земель на коэффициенты поправки, которые формируются под влиянием индивидуальных характеристик отдельно взятого случая использования арендованного участка.

Как рассчитывается стоимость участка у государства

Кроме того, стоимость аренды может быть рассчитана исходя из средней рыночной стоимости, которая существует на сегодняшний момент в данном конкретно взятом регионе. Также, расчёт ежегодной оплаты будет основан на информации, которая основана на базовой ставке, которая относится к категории земель данного конкретно взятого района. Однако, всё что мы вам перечислили, может наоборот, только запутать вас.

Заключение Теперь, когда вы знаете все нюансы, которыми сопровождается процедура определения стоимости земельного надела, которая предоставляется гражданам в аренду, вы сможете самостоятельно, дома, перед подачей заявки на участие в аукционе, или же перед тем, как вы заключите договор аренды с администрацией, самостоятельно почитать, в какую сумму выльется это сотрудничество.

Все действия, связанные с временной передачей прав собственности на земельные участки в России регламентированы статьей №38 ЗК РФ. Доступные варианты представлены на официальном сайте «Кадастровая карта». На ней можно выбрать определенный свободный участок, ознакомиться с его статусом и информацией – кадастровый номер, установленная стоимость, точная площадь.

При выборе нужно учитывать следующие особенности:

• Участок земли не должен находиться на территории заповедника, у границ страны, у закрытых территориальных образований, объектах военного назначения и АЭС.
• Арендовать землю могут как резиденты, так и нерезиденты РФ.
• Государственная собственность может быть федерального, регионального или муниципального вида. От этого зависит цена.
• Срок аренды – от 5 до 49 лет, бессрочная (статья №610 ГК РФ) или с правом выкупа. В последнем случае составляется смешанное соглашение, в котором прописываются условия временного использования и последующая продажа.

Срок предоставления земли зависит от задекларированных целей. Так, для ИЖС или ЛПХ он может достигать 49 лет. Если же планируется банально под огород – до 3-х лет.

Похожие записи:

• Налог с продажи квартиры: правила и примеры
• Как действовать виновнику ДТП?
• Образец и бланк доверенности на получение товара в 2023 году