Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике
Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами
Есть две группы ситуаций.
Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.
Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.
Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.
Теперь стоит подвести итоги и запомнить правила, которые помогут держаться подальше от таких ситуаций.
- Во-первых, для арендодателей: не предоставляйте квартиросъемщикам больше данных, чем требуется для составления договора аренды.
Попросите соседей звонить вам, если в вашей квартире начнет происходить непонятная активность. Например, если к квартиросъемщикам внезапно начнутся частые короткие визиты незнакомых граждан (это может быть признаком того, что на вашу квартиру уже ищут покупателя. Ну, или в ней открыли бордель…).
- Во-вторых, для покупателей: чтобы не купить квартиру без ведома собственника и не остаться в итоге без денег и жилья, обращайте внимание на стоимость жилья.
Слишком сильно заниженный ценник должен настораживать. Если удержаться от соблазна совершить выгодную сделку никак нельзя, то тщательно проверяйте каждый документ. Если продавец получил квартиру по решению суда, то проверять подлинность этого решения следует не в регистрирующем органе, а непосредственно в суде, в котором оно было вынесено.
- Наконец, в-третьих, про доверенности и продажу квартиры: помните, что поверенный имеет право совершать от имени доверителя любые действия, которые предусмотрены документом.
Нет возможности приватизации
Жилое помещение принадлежало муниципалитету. Согласно документам регистрационного учета, в квартире числилось два человека – дедушка и его внучка. Однако по факту дедушка уже более 15 лет проживал один. Внучка давно уехала, проживала по другому адресу, коммунальные услуги не оплачивала.
В законах указано, что для приватизации квартиры надо согласие всех жильцов, которые в ней проживают, в том числе и внучки. Тогда дедушка подал иск в суд с требованием признать внучку утратившей право использования квартиры.
Под приватизацией понимают форму преобразования собственности, которая представлена процессом передачи (частичной либо полной) государственной собственности в частные руки. В процедуре участвует две стороны – жильцы и организация (или государство).
Верховный суд поддержал дедушку, поскольку в течение долгого времени внучка не живет, в коммунальных расходах не принимает участия. По закону, выезд члена семьи и его проживание в другом месте влечет за собой расторжение договора соцнайма.
Ответчица не смогла доказать, что она уехала временно, по причине конфликтных отношений с дедушкой. И факт того, что у нее нет прав на другое жилье, не является доказательством и уважительной причиной, чтобы отменить выселение.
Когда могут выселить из единственного жилья?
Строгого перечня оснований, по которым возможно выселение, законодательство не содержит. На практике распространены следующие ситуации:
- квартира признана аварийной или ветхой, по причине чего подлежит сносу;
- квартира является предметом ипотеки;
- квартира переведена из жилого фонда в нежилой;
- капитальный ремонт здания существенно изменил размеры квартиры;
- жильцы не платили коммунальные платежи более 6 месяцев.
Аварийность дома или квартиры признается по основаниям, которые указаны в Постановлении Правительства РФ №47. Основными причинами для сноса являются физический износ и изменение микроклимата, при котором жить в квартире становится невозможно. При переводе квартиры из жилого фонда в нежилой государство обязуется предоставить гражданам другие помещения для проживания. При этом будут применяться нормы жилплощади.
Исключение для квартир в ипотеку закреплено в ст. 446 ГПК РФ. В соответствии с ипотечным законодательством на такой объект может быть обращено взыскание.
Капитальный ремонт может как уменьшить, так и увеличить жилплощадь. В обоих случаях существенное изменение площади может привести к выселению, если квартира использовалась по договору социального найма.
Ст. 91 ЖК РФ содержит основания, по которым могут выселить без предоставления иной жилой недвижимости:
- использование квартиры не по назначению;
- регулярное нарушение прав соседей;
- халатное отношение к состоянию квартиры;
- лишение родительских прав в отношении детей, которые являются собственниками жилплощади.
Систематический дебош и разрушение квартиры могут привести к выселению. По решению суда также может быть установлено, что дети не могут совместно проживать с родителями, которые лишены родительских прав. В таком случае родители подлежат выселению.
Использование квартиры в МКД не по назначению
Жилищный кодекс РФ определяет границы допустимого при использовании собственником своей жилплощади. Основной принцип сводится к следующему: используй квартиру, как хочешь, но так, чтобы не мешать другим. Собственно, помимо проживания, в квартире можно заниматься профессиональной деятельностью или даже бизнесом, но только таким образом, чтобы не мешать другим жильцам и не нарушать их прав.
Прямо закон запрещает только два вида деятельности – промышленное производство в домашних условиях, а также миссионерскую деятельность религиозных организаций. Поправка, касающаяся использования квартиры в культовых целях, была внесена в рамках антитеррористических законов (так называемый «пакет Яровой») в 2016 году. Под миссионерской деятельностью понимается при этом «распространение информации о своем вероучении среди лиц, не являющихся участниками данного религиозного объединения в целях вовлечения их в состав последователей».
Помимо этого, жилищный кодекс предписывает пользоваться квартирой, соблюдая не только интересы и права соседей, но и пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы.
Если квартира все же используется не по назначению или нарушаются нормы технической безопасности, то рано или поздно об этом узнают соседи, а вслед за ними – полиция. В этом случае орган местного самоуправления даст срок для устранения нарушений и их последствий. Если и это не останавливает перед страхом потери квартиры, то власти подают в суд на собственника. Согласно статье 293 Гражданского кодекса, помещение по решению суда может быть изъято и продано с торгов. Вырученные средства возвращаются лишенцу за вычетом судебных издержек.
Бесхозяйственное использование жилья
Закон также не приемлет собственников, которые не относятся к жилью рачительно. В случае бесхозяйственного использования квартиры к ее владельцу может быть применено выселение. При этом, под бесхозяйственностью закон понимает такое поведение собственника жилья, которое создает угрозу для жизни, здоровья и имущества окружающих. Прежде всего это провоцирование пожаро- или взрывоопасной ситуации, нарушение целостности несущих конструкций здания, создание угрозы для инженерных систем. Действия владельца при этом могут и не быть, строго говоря, разрушительными. К примеру, постоянно открытые окна во всех комнатах зимой приведут к установлению в помещении температуры ниже нуля и замерзанию системы отопления, и это также подпадает под определение бесхозяйственности.
Порядок выселения собственника при этом такой же. Во многом решение суда будет зависеть от понимания бесхозяйственности судьей, а также от оценки им тяжести последствий такого поведения. При этом отсутствие ремонта или нежелание, условно говоря, менять старый водопровод на новый, едва ли будут осуждены.
Заключение недействительной сделки
Собственник может лишиться квартиры, которая была продана ему незаконно. Чаще всего такие ситуации случаются на вторичном рынке, где один объект недвижимости может иметь долгую и витиеватую историю перехода прав собственности. Иногда такие «переходы» происходят незаконно.
К примеру, пять лет назад квартира, в которой прописаны несколько владельцев, могла быть продана. Спустя год выяснилось, что на момент продажи, один из них был психически болен и не мог являться дееспособной стороной сделки. Суд может признать договор купли-продажи недействительным. В этом случае новый собственник должен покинуть помещение и ждать возврата уплаченных средств.
Правда, совсем недавно был принят закон, который гарантирует выплату компенсации добросовестному покупателю за изъятие жилья из-за недействительности сделки, произошедшей не по его вине. С 1 января 2020 года можно обратиться за такой выплатой из бюджета.
Какое место жительства предоставляют?
ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.
При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.
Выселение из муниципальной квартиры в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.
Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.
Как можно лишиться жилья и не узнать об этом – о чем предупредил россиян юрист
С трудом верится в то, что принадлежащую Вам квартиру кто-то может переоформить на себя, да еще так, что Вы и знать не будете. Однако, судебная практика знает множество случаев, когда люди страдают от действий аферистов-профессионалов, заявил журналистам адвокат Олег Сухов.
Мошенник может подделать паспорт владельца жилья и от его имени обратиться с заявлением в Росреестр. Аналогичным образом он подпишет впоследствии договор купли-продажи, и автоматически станет новым собственником недвижимости. Признание же подобной сделки недействительной – задача не из простых, констатировал юрист.
Лишиться жилья можно также в случае, если Вы рискнули и оформили на кого-то доверенность, предусматривающую расширенные полномочия.
Приобретя квартиру в новостройке, оформляйте ее максимально быстро. Помните: всегда существует риск обнаружить, что Вам она больше не принадлежит. В судах нередко выясняется, что объект недвижимости принадлежит новому собственнику, и соответствующая информация фигурирует в Росреестре.
Адвокат предупредил: лишиться жилья можно, кроме прочего, и из-за банальной несобранности. Вместо договоров займов и залогов неорганизованные люди зачастую ставят подписи под договорами купли-продажи недвижимости. Они делают это, что называется, не глядя, а доказать, что имел место обман, в подобных ситуациях крайне сложно.
Что делать, если стали жертвой мошенников
Если вы стали жертвой квартирных аферистов, первое, что нужно сделать, –обратиться в полицию. Правоохранители возбудят уголовное дело по факту мошенничества. Островский также советует подать гражданский иск в суд, чтобы признать совершенную сделку недействительной.
«Надо подать заявление в полицию о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И, конечно же, гражданский иск в суд. Шансы, что той женщине вернут жилье, есть. Если она сама ничего не продавала, ничего не подписывала и никому не оставляла доверенностей», – сказал юрист.
По словам эксперта, мошенники придумывают все новые схемы обмана и идут на любые хитрости. Поэтому сейчас очень важно сохранять бдительность, стараться обезопасить себя и своих близких.
«Если цена вопроса – десятки миллионов рублей, то вам нарисуют любые документы. Переклеят фотографии, возьмут паспорт с похожей фамилией. Никто же это не проверяет. У нас росреестр не обязан проверять подлинность предоставленных документов. Если у ваших родителей в собственности есть жилье, мало говорить: «ничего не подписывайте и никому не давайте свои документы». Надо обезопасить свое жилье. Многие не задумываются и считают, что с их квартирой уж точно ничего не случится. Но порой жизнь преподносит сюрпризы», – предупредил Островский.
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
Как получить жильё сироте?
Заключение о том, нуждается ли человек, носящий статус сироты, в жилплощади, выносится на усмотрение специальной комиссии, которая занимается вопросами детей, лишенных родительской заботы. Если ребенок-сирота не является владельцем собственной квартиры, пригодной для комфортного проживания, государство обязано помочь ему с этой проблемой. Жилплощади для выпускников социальных учреждений выделяет жилищный фонд города, к которому относится заведение.
Согласно законодательству, когда ребёнок-сирота достигает возраста 14 лет, его обязаны внести в реестр лиц, которым нужно жильё. Для этого официальному представителю (опекуну или уполномоченному из учреждения, воспитывающее ребёнка) или самому человеку, при достижении им 18-ти лет, нужно подать документы в городской отдел опеки и попечительства. Очередь формируется из людей, достигших 14 лет. Поэтому не важно, в каком возрасте становиться на учёт, главное успеть до наступления 23 лет. Позже доказать своё право на собственный угол будет очень тяжело, а в некоторых случаях практически невозможно.
На каких условиях детям-сиротам предоставляют жильё
В Статье 8 акта о дополнительных гарантиях сиротам определяется процедура обеспечения квартирами детей, лишённых родительской заботы. Согласно ей предоставить жильё сироте могут, когда она станет совершеннолетней или будет признана полностью дееспособной. Причём возможно это только при соблюдении условия нахождения сироты в списке тех, кому нужно жильё.
Порядок формирования данного реестра регулируется специальным Постановлением о формировании списка. Теперь к нему относятся следующие группы лиц:
- дети-сироты, которые достигли четырнадцатилетнего возраста, по инициативе законных попечителей;
-
люди из числа сирот от 18 до 23 лет;
-
люди из числа сирот достигших возраста 23 лет, которые не заявили своё право на обеспечение их жилой площадью по объективным причинам.
Однако всё не так легко, как кажется, чтобы получить свой заветный угол, не достаточно быть сиротой. Жилые помещения выделяются, только если соблюдены следующие условия:
-
сирота не является арендатором жилья по социальному найму;
-
никто из семьи ребёнка-сироты не арендуют жилое помещение на условиях договора социального найма;
-
у ребёнка нет пригодной для жизни квартиры;
-
жилье, которым владеет сирота, не соответствует условиям, подходящим для комфортной жизни;
-
в квартире, которая принадлежит сироте или в которой он раньше проживал, живут лица с зависимостями или тяжелыми хроническими заболеваниями, ухудшающими качество жизни другим жильцам;
-
жилплощадь, в которой был прописан ребёнок-сирота, принадлежит родителям, лишённым родительских прав.
Лишение прав детей недостойных наследников
Статьей 1146 ГК РФ прямо установлено, что дети наследников по закону, признанных недостойными, также лишаются права наследования по представлению. Право представления возникает для прямых потомков лица, умершего до момента открытия наследства. Это правило соблюдается и тогда, когда по объективным причинам отсутствует соответствующее решение суда.
Пример. Сын в пьяной драке убил отца. Он предстал перед судом, но умер до вынесения решения. Его дочь, внучка наследодателя, предъявила претензии на наследство. Однако суд отказал ей, отметив, что ее отец фактически потерял возможность получить наследство умершего, несмотря на отсутствие формального признания его недостойным наследником. Здесь соблюдается принцип: нельзя передать то, чего ты не имеешь.
При этом никто не мешает наследодателю написать завещание в пользу своих внуков, если например, их отец (сын завещателя) не имеет права наследовать за ним в силу своей недостойности. Более того, он может составить завещательный документ, оставив имущество формально лишенному права наследнику, то есть «простить его».
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.