Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как владельцу квартиры выселить квартирантов без договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вне зависимости от того, был ли заключен договор аренды в письменной форме или только в устной, собственник вправе обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали вещи; что в квартире, помимо арендатора, находятся иные лица (помимо соблюдения прав собственника квартиры, это еще и его гражданская обязанность — знать обо всех проживающих лицах в целях противодействия терроризму). Кроме того, можно написать заявление в полицию с просьбой провести проверку и осмотр квартиры (у сотрудников полиции есть такие полномочия).
В рамках договора найма жилого помещения выселить жильца возможно, если:
- наниматель не платил за жилье шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. При краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ;
- сам наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, испортили занимаемую ими жилплощадь — абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ. В данном случае речь о временных жильцах — людях, которые, к примеру, приехали погостить к нанимателю. Если такие лица разбили/сломали что-нибудь в квартире, отвечать за них придется тому, кто снимает это жилье;
Важно отметить! По решению суда, нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, которые и привели к его принудительному выселению. Если он их не устранит или ничего для этого не сделает, суд по повторному обращению наймодателя вынесет решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако данное правило не применяется, если договор заключен на срок до одного года.
- срок договора найма истёк.
Куда еще можно обратиться?
Тем не менее помните, что если не будет установлено факта совершения преступления, обращение в полицию не влечет за собой принудительного выселения жильца. Но может стать дополнительным доказательством в пользу собственника жилого помещения при подаче в суд искового заявления о выселении.
Как собственнику выселить квартирантов без договора аренды: пошаговая инструкция
Чтобы корректно и законно перестать сдавать жилплощадь, необходимо придерживаться следующего алгоритма.
- Направление уведомления о выселении. Жильцам направляется письменное требование с указанием точной даты выезда. Как правило, дается 10-14 дней на выезд. Уведомление вручается под подпись (желательно при свидетелях), либо отправляется по почте ценным и заказным письмом.
- Привлечение участкового уполномоченного полиции. Если требование не выполнено, собственнику необходимо посетить участкового и написать заявление о незаконном проживании посторонних людей в его доме. По факту проверки заявления запросить акт -постановление об отказе в возбуждении дела, о привлечении к ответственности.
- Обращение в райсуд. Если обращение в полицию не принесло результата, подается иск по местонахождению недвижимости. К исковому заявлению обязательно прикладываются правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН, акт из полиции, подтверждение направления уведомления.
- Участие в процессе. На заседаниях необходимо участвовать в прениях, представлять документы по требованию судьи, направлять ходатайства (при необходимости).
- Получение решения суда и его исполнение. В случае, если по итогам разбирательств судья принял позицию ответчика, можно составить апелляционную жалобу. Если решение не обжаловано, проигравшая сторона обязана подчиниться вынесенному акту. По истечению 1 месяца с момента вынесения вердикта можно обратиться в ФССП, если квартиросъемщики добровольно не покинули помещение.
Для выселения квартирантов через суд одного лишь желания собственника может оказаться недостаточно. Придется подобрать подходящие основания:
- систематический отказ от совершения арендных платежей;
- нецелевое использование недвижимости;
- несоблюдение санитарных норм;
- повреждение жилища, расположенного в нем имущества;
- неоднократное нарушение общественного порядка;
- игнорирование норм и правил проживания в многоквартирном доме;
- смена правообладателей недвижимости.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Юристов часто спрашивают: за что можно выгнать квартирантов, помимо неуплаты? Основания бывают разными, а значит характер выселения также будет отличаться.
Чем руководствоваться при выселении съемщиков:
- нарушение условий договора найма квартиры – если договор заключался;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, регулярные жалобы на квартирантов;
- создание в квартире офиса, склада, мастерской, кальянной, магазина – применяется ст. 7.21 КоАП с наложением штрафа;
- разрушение жилой конструкции, отсутствие должного ухода за арендованной квартирой;
- уклонение от оплаты за пользование жильем (аренды, квартплаты, коммунальных услуг);
- систематические дебоши, крики, драки, злоупотребление алкоголем, шумные вечеринки, сомнительный контингент;
- угроза жизни или здоровью соседей/собственника.
Выявленные нарушения должны быть доказаны хозяином квартиры. Обычно проблем не возникает – квартиранты сами дают повод, в результате чего их можно выгнать из квартиры.
Нюансы при неуплате за квартиру при наличии соглашения:
- если договор был краткосрочным (12 месяцев), арендодатель имеет право выселить жильцов в случае задолженности свыше 60 дней;
- если договор был долгосрочным (от 12 месяцев до 5 лет), основанием послужит неуплата за квартиру свыше полугода.
Невнесение арендной платы – наиболее частая причина выдворения недобросовестных квартиросъемщиков. Но нужно учитывать жизненные обстоятельства, меняющие ход принудительных мер.
Как выселить квартирантов без договора
Часто заселение квартирантов не оформляют с точки зрения закона. Сделку ничем не регламентируют. Такое соглашение считается неофициальным. В этом случае у арендатора нет права проживания в жилье, но нет и обязанности платить арендную плату.
Если договора нет, лучше попытаться договориться с квартиросъемщиком.
Если жильцы не хотят съезжать, стоит действовать по следующей схеме:
- Переговорить с квартирантами и попросить их освободить помещение.
- Позвонить участковому и сообщить, что в квартире находятся чужие люди.
- Дождаться, пока представитель правоохранительных органов приедет и зафиксирует, что в помещении находятся посторонние.
- Потребовать арендатора добровольно покинуть помещение. Если лицо отказывается, можно пригрозить судебным разбирательством.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Как привлечь к ответственности квартирантов?
В соответствии с нормами закона наниматель обязан бережно относится к имуществу собственника жилья, а также поддерживать его в исправном состоянии. В случае нарушения условий договора по сохранности имущества, собственник вправе потребовать возмещения причиненных убытков. Порядок возмещения можно прописать в договоре найма. Также можно указать и на добровольное возмещение.
В случае повреждения имущества собственник должен написать письменное требование о добровольном возмещении причиненного ущерба.
Если квартиросъемщик не выполнил свое обязательство, то следует обращаться в суд. Готовится исковое заявление с приложением подтверждающих документов.
Кроме того, в случае умышленного уничтожения или повреждения имущества, квартиранта можно привлечь и к уголовной ответственности. То же самое касается и кражи. Но в этом случае надо обращаться в полицию и писать заявление. Прикладывается паспорт, документы на квартиру. В заявлении излагаются обстоятельства произошедшего. На основании обращения правоохранительные органы проведут проверку. При подтверждении обстоятельств, будет возбуждено уголовное дело.
Закрыть квартиру с вещами жильцов
Квартиру с чужими вещами закрыть можно, однако имеются определенные нюансы. Если же дойдет дело до судебного разбирательства, то вероятность решения в пользу именно собственника только 50%. Исход предсказать нельзя. Суд может посчитать закрытие чужих вещей своеобразной защитой либо расценить как неправомерные действия. Все зависит от конкретной ситуации.
Поэтому лучше в договор заранее внести пункт, что арендодатель имеет право при нарушении условий ограничить доступ в жилое помещение, удерживать имущество жильцов до решения вопроса.
Следует предусмотреть соразмерность действий наносимому ущербу. Иными словами, если квартирант просрочил арендную плату на несколько дней, а вы уже на пороге квартире и меняете замки, выгоняя человека на улицу, то действия будут трактоваться как несоразмерные ущербу.
Если в договоре имеется пункт об удержании чужого имущества, и вы решили им воспользоваться, то лучше это делать при свидетелях. После этого уже можно начинать переговоры с жильцами.
Почему самостоятельно нельзя выселить жильцов?
Самый популярный и вредный совет, когда жильцы не хотят съезжать добровольно, – «просто выкинуть их вещи на улицу и поменять замки». И на практике многие так поступают, вследствие чего процесс выселения сопровождается конфликтом, угрозами и даже рукоприкладством. Все это противоречит законодательству.
Собственник имеет право закрыть квартиру с имуществом жильцов, если это действие прописано в договоре. Но не имеет право выбрасывать и портить чужие вещи, выгонять людей на улицу, угрожая, избивая.
Самостоятельное выселение может обернуться негативными последствиями. Выбрасывая на улицу чужое имущество, есть риск встретиться с квартирантом в суде, который обвинит в краже нескольких тысяч долларов либо поломки дорогущей техники. И доказать обратное будет сложно, потому что вещи были выброшены или удержаны собственником, а опись при свидетелях никто не составляет.
Так, быстрого и законного метода выселения квартирантов нет. Поэтому важно грамотно составить договор аренды – это главная страховка собственника. Обязательно прописать условия расторжения, в том числе и в досрочном порядке, а также штрафы за неуплату, нарушение условий.
Родственника можно выселить, если он не платит за коммунальные услуги, сознательно портит имущество или, например, ведёт асоциальный образ жизни.
Порядок действий такой:
1. Предложить родственнику освободить жилплощадь либо изменить своё поведение, ставшее причиной для выселения.
2. Предоставить ему время на поиск нового жилья и переезд. Законодатель допускает проживание человека, получившего предупреждение от собственника жилья о необходимости выписаться, в течение какого-то времени.
3. Обратиться в суд. Выселение может быть добровольным или по принуждению приставов. Если родственник не хочет добровольно выписываться и выезжать из квартиры, то можно обратиться в суд. Только после положительного решения суда можно требовать принудительного выселения из квартиры.
Нужно учитывать, что выселить детей, имеющих регистрацию в квартире, нельзя. Так же как нельзя лишить их этой прописки. Как бы ни сложилась семейная ситуация, несовершеннолетние до достижения ими 18 лет будут обладать полным правом на проживание по месту их регистрационного учёта.
Даже если речь идёт о несовершеннолетнем родственнике, который не прописан в квартире, выселить его сразу не получится. В ситуациях, когда это единственное жильё для ребёнка, суды обычно предоставляют отсрочку. И эта отсрочка может быть как раз до достижения им совершеннолетия.
При судебном выселении несовершеннолетних обязательно присутствие и заключение сотрудника органов опеки и попечительства.
Способы взыскать долг
В договоре обязательно должна быть указана сумма и порядок внесения платы по аренде. Это обязательное условие при заключении договора. Если подобного пункта в документе нет, то он не имеет никакой юридической силы и считается незаключенным.
Если же такой момент там указан, то можно смело обращаться в судебные органы, так как в законодательстве не прописано досудебное урегулирование подобного вопроса. Заранее нужно отослать арендаторам претензию в письменной форме, для рассмотрения которой им дается десять дней. Затем можно уже идти в суд.
При этом в претензии должны быть указаны все суммы и требования, доказательства, ссылки на законодательные нормы и все необходимые данные сторон.
Выселение недобросовестных квартирантов, у которых нет никакого желания добровольно съехать с вашей собственности, — это дело, требующее кропотливой подготовки нескольких документов. Если у вас недостаточно уверенности в своих силах или знаниях, то лучше воспользоваться услугами опытных юристов, которые знают, как выгнать жильцов из съемной квартиры.
Внесудебное принятие решения
Не всегда выселение недобросовестных жильцов стоит того, чтобы решить конфликт в судебном порядке. Некоторые просто ждут окончания срока действия договора аренды, но такой выход зачастую не приводит к положительному результату. Срок аренды закончился, а квартиранты не желают освобождать жилплощадь, то собственник имеет полное право обратиться в органы правопорядка. Сам же процесс выселения производится только после приезда сотрудников специализированных служб.
Не пытайтесь выгнать жильцов своими силами: угрозами или просьбами. Применение незаконных методов в этой ситуации может привести к непоправимым последствиям.
В любом случае собственник обязан предупредить квартирантов о выселение за три месяца до одностороннего расторжения документа.
Сделать это можно двумя способами:
- направив заказное письмо с вложенным уведомлением;
- в индивидуальном порядке в присутствии двух незаинтересованных лиц.
Выселение квартирантов из коммунальной квартиры, впрочем, как и все жилищные споры, относятся к одной из самых сложных категорий гражданских дел, так как обе стороны защищены главным нормативным актом страны – Конституцией РФ.
Если вы не знаете, как выселить квартирантов, или же считаете, что собственник жилья неправомерно желает выселить вас, то обратитесь к специалистам нашего сайта за бесплатной консультацией.
Конечно можно и самостоятельно отстоять свои права в органе правосудия, однако только опытный юрист поможет вам сэкономить свое время и силы. Он поможет в решении таких вопросов:
- сопровождение процедуры досудебного урегулирования конфликта;
- сбор документов и доказательств, которые будут иметь для суда значение;
- составление искового заявления и направление его в соответствующий судебный орган;
- представительство в судебном разбирательстве;
- принесение жалоб и ходатайств;
- сопровождение процесса исполнения вердикта суда.