Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие права и обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ
Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.
Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.
Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:
- оформив трудовой договор;
- заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).
Кто может быть председателем ТСЖ
Занять должность председателя правления ТСЖ может исключительно лицо, которому принадлежит относящее к товариществу имущество на праве собственности. Это правило закреплено в ст. 161 Жилищного кодекса. К управляющему таких требований закон не предъявляет.
Законом не предусмотрено случая, когда председатель ТСЖ не является собственником жилья в том доме, жители которого создали товарищество.
Может ли собственник быть председателем ТСЖ, если он не является членом товарищества?
Согласно Жилищному кодексу, на должность председателя могут претендовать только лица, входящие в ТСЖ.
Что касается каких-то специальных знаний и образования, то никаких требований к этому закон не предъявляет. Однако очевидно, что человек с достаточно глубокими знаниями в сфере жилищного и гражданского права лучше справится со своими обязанностями, будучи в этой должности.
Имеет ли председатель право на отпуск? Кто за него решает вопросы на время отпуска?
Как и любое другое должностное лицо, имеет право на отпуск.
Несмотря на то, что деятельность руководителя не относится к трудовой сфере, все же уставом за ним должен быть закреплен отпуск. Максимальное количество дней, которое можно отсутствовать равняется тридцати.
Безусловно, за время отсутствия руководителя товариществу придется решать какие то вопросы, и не всегда будет возможность поддерживать связь.
Функцию главы на себя возлагает один из членов правления, заранее выбранный как исполняющий обязанности. Его кандидатуру собранию собственников должен предложить сам руководитель и если собственники одобрят ее большинством голосов, то кандидатура утверждается.
На время отпуска руководителя, на его заместителя возлагаются все права, и обязанности которые имел председатель. Отныне он может принимать решения, вносить коррективы, собирает собрания и ставить свои подписи на платежных документах.
Как только отпуск подходит к завершению, все обязанности снимаются с его заместителя и переходят обратно к руководителю.
Председатель ТСЖ получает зарплату или вознаграждение?
Чтобы вычислить, зарплату или вознаграждение получает председатель ТСЖ, нужно сперва прояснить основные термины.
Что же представляет собой ТСЖ? Организация является юридическим лицом, то есть, учреждением, в состав которого входят граждане – собственники квартир в многоквартирном доме. Любой участник товарищества (включая и председателя) должен стараться предпринимать всевозможные действия, чтобы улучшать и поддерживать помещение. То есть, каждый из них обязан следить за тем, чтобы многоквартирный дом находился в приличном состоянии. И делать это необходимо бесплатно.
Руководителем товарищества называют управляющую верхушку ТСЖ. Это гражданин, которого жильцы выдвинули контролировать дела других. Кроме того, он выполняет и иные функции, требуемые для того, чтобы многоквартирный дом находился в хорошем состоянии.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах
Ответственность председателя ТСЖ распространяется на многие сферы, связанные с управлением общедомовым имуществом. После избрания на должность председателю предстоит определить круг полномочий и их длительность. Для организации эффективного управления выборному лицу необходимо изучить, на основании чего действует председатель, и далее согласовывать свои действия с этим документом.
Законодательство устанавливает, что председатель правления ТСЖ действует на основании утвержденного Устава, в котором определяются все основные моменты деятельности организации и выбранного правления.
Хотя ответственность председателя ТСЖ по закону ограничивается Уставом, важно, чтобы возложенные функции исполнялись качественно и полноценно.
От способностей кандидата на должность будет зависеть многое, поэтому к нему предъявляются следующие требования:
- российское гражданство, позволяющее пользоваться полнотой прав гражданина РФ;
- наличие квартиры в собственности в МКД;
- проживание в обслуживаемом МКД;
- способности к дипломатии и стрессовым ситуациям;
- высокая степень ответственности.
Оформление на должность
За свою работу лицо, выбранное на должность главы правления, вправе получать определенное вознаграждение. Сумма ежемесячных отчислений формируется из членских взносов собственников в составе ТСЖ. Она определяется на общем собрании путем обсуждения и голосования с последующим внесением в Устав.
Нет единой ставки зарплаты председателя, поскольку сфера его деятельности и объем ответственности зависит состава ТСЖ и региональных особенностей.
Чтобы принять на работу ответственное за управление домом лицо, проводят общее собрание, на котором обеспечивают присутствие более половины владельцев квартир. Для избрания необходимо иметь голоса половины присутствующих на собрании граждан.
Юридическая ответственность председателя
Законодательством РФ не обозначены четкие меры наказания руководителя за ущерб, который он причинил ТСЖ, жильцам своей деятельностью. Однако ответственность за проступки закрепляется в локальной документации сообщества — прежде всего, в уставе.
Санкции предполагают штрафы за сокрытие бухгалтерских данных, нецелевое использование финансов, за нанесение урона общедомовому имуществу при некачественной работе подрядчиков и так далее. В последнем случае руководитель обязан самостоятельно взыскать убытки с недобросовестных исполнителей. При непокрытии ущерба возможно инициирование судебного разбирательства.
Если в уставе, инструкции нет положений, регулирующих ответственность за правонарушения, меры наказания применяются, в соответствии с УК РФ и КоАП.
После выбора председателя с ним заключается трудовой договор одного из видов:
- стандартный;
- гражданско-правовой.
Документ составляется по положениям ТК РФ и имеет полноценную юридическую силу, наряду с уставом и должностной инструкцией.
Договор оформляется секретарем товарищества. В соглашении содержатся сведения:
- срок деятельности;
- общие положения;
- наличие или отсутствие испытательного периода;
- время вступления в должность;
- расписание работы;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников ТСЖ;
- социальное страхование;
- порядок начисления и сумма заработной платы;
- гарантии;
- реквизиты сторон;
- дополнительные сведения.
Полномочия и права главы товарищества
К основным полномочиям главы ТСЖ относятся:
- заключение сделок от имени жилтоварищества для достижения уставных целей;
- отбор сотрудников, их приём на работу и увольнение;
- заверение платёжных документов;
- подписание внутренних нормативных актов, протоколов собраний и заседаний правления;
- прямое руководство сотрудниками;
- представление интересов жилищной структуры в органах местного самоуправления, судах и налоговых органах;
- распоряжение средствами спецсчетов, общих расчётных счетов и резервного фонда в рамках выполнения решений общих собраний;
- распоряжение иным имуществом товарищества.
В большинстве жилищных товариществ устав наделяет избираемого главу сдавать пустующие помещения в аренду и организовывать постройку новых помещений на придомовой территории без одобрения собрания. Наделение руководства дополнительными правами, относящимися к компетенции собраний и конференций жильцов, связано со сложностью организовать сбор собственников жилья большей части недвижимости на собрании.
Как стать председателем
Как уже отмечалось выше, это выборная должность, поэтому стать председателем можно только тогда, когда такого гражданина выберут другие жильцы многоквартирного дома. Особое внимание стоит уделить порядку выдвижения своей кандидатуры. Во многом, это можно отождествить с выбором депутата, только в более упрощенном порядке.
Гражданин на общем собрании предлагает выбрать себя и обосновывает то, что его кандидатура подходит лучше всего. После этого происходит голосование. Если за гражданина проголосовало большинство жильцов, то принимается решение о порядке избрания его на должность. Собрание обязательно должно быть узаконено протоколом и на нем должно присутствовать большая половина жильцов конкретного дома. В противном случае, собрание будет признано неправомочным.
После этого председатель подписывает должностную инструкцию и вступает в свою должность.
Выбирается главный на должность путем проведения открытых выборов. Тайного голосования в данной ситуации не допускается.
Ответственность председателя ТСЖ
Вся структура деятельности товарищества собственников определена в Уставе. В связи с тем, что ТСЖ является юридическим лицом, то глава несет ответственность по закону, как и руководитель любой другой организации. Обычно, в документе расписано по пунктам, что относится к функциям, которые он обязан выполнять. Собственники жилья в любое время могут внести изменения в Устав и предоставить копию документа в органы, где происходила регистрация.
Председатель ТСЖ несет ответственность за:
- нерациональное использование денежных поступлений;
- сокрытие информации о движении средств на счету товарищества;
- причинение убытков действиями, противоречащими Уставу;
- несвоевременное предоставление налоговой отчетности;
- достоверность и своевременное предоставление отчетности правлению товарищества.
Привилегии и обязанности членов товарищества
Правами и обязанностями наделен не только председатель, но и все участники товарищества. Закон выделяет следующие права членов ТСЖ:
- самостоятельное распоряжение собственным имуществом;
- участие в работе товарищества посредством присутствия на собраниях, голосования, внесения различных предложений;
- возможность высказывать свое мнение по рассматриваемым товариществом вопросам и выдвигать свою кандидатуру на выборах в управляющие органы ТСЖ;
- эксплуатация общего имущества;
- ознакомление с документацией, касающейся деятельности товарищества.
При этом каждый член ТСЖ обязан:
- учитывать права других жильцов;
- соблюдать установленные требования к пользованию жилым фондом и придомовой территорией;
- использовать лифты по их прямому назначению;
- осуществлять выгул собак только в специально отведенных для этого местах;
- оплачивать взносы;
- соблюдать чистоту и аккуратность.
Российское законодательство предусматривает административную ответственность за невыполнение правил ТСЖ.
Правление ТСЖ и его председатель
Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческое юридическое лицо, создаваемое в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Данными целями и предопределяется структура органов ТСЖ, установленная ст. ст. 144 — 150 ЖК РФ. Причем ст. 144 ЖК РФ к органам управления ТСЖ прямо относит общее собрание членов товарищества, как высший орган управления, и правление товарищества, осуществляющее руководство деятельностью ТСЖ. Очевидно, что в структуру органов ТСЖ следует включить также ревизионную комиссию или ревизора, в чью компетенцию входит проверка финансово-хозяйственной деятельности товарищества.
Статус председателя правления ТСЖ в Жилищном кодексе детально не прописан. Однако ряд его норм позволяет выделить некоторые основные элементы правового положения председателя. Председатель правления ТСЖ является одним из членов правления, более того, возглавляет его и созывает заседания правления в сроки, установленные уставом товарищества. Закономерно, что права и обязанности председателя во многом обусловлены компетенцией правления, которая определена в п. 1 ст. 147, ст. 148, п. 4 ст. 151 ЖК РФ и уставе товарищества. В соответствии со ст. 147 ЖК РФ правление является исполнительным органом ТСЖ, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества .
В п. 3 ст. 147 ЖК РФ, по всей видимости, речь также идет о председателе правления ТСЖ. Однако такие неточности в самом тексте нормативно-правового акта порождают путаницу и среди правоприменителей.
Также в ст. 149 ЖК РФ указано, что председатель правления ТСЖ:
- избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ);
- обеспечивает выполнение решений правления;
- имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для данных лиц обязательно;
- действует без доверенности от имени товарищества;
- подписывает платежные документы;
- совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
Кроме того, председатель правления ТСЖ ведет общее собрание членов ТСЖ (п. 5 ст. 146 ЖК РФ), а также созывает заседания правления товарищества (п. 5 ст. 147 ЖК РФ).
Поскольку ЖК РФ не дает прямого ответа на вопрос, следует ли считать председателя правления ТСЖ единоличным органом управления товариществом, мнения юристов по данному поводу диаметрально противоположны.
Оплата труда председателя ТСЖ
С точки зрения юриспруденции заключение трудового договора между председателем и товариществом невозможно, так как неправомерными есть договора по найму между членом правления товарищества и самим товариществом. Это лишает председателя возможности получать зарплату, но оставляет возможность на получение вознаграждения. Величина его регламентируется Уставом ТСЖ и решением общего собрания членов объединения квартиросъёмщиков.
Оплата труда председателя ТСЖ зависит от многих факторов и поэтому вполне объяснимо имеет большую вилку. Её величина зависит от числа квартир в жилищном фонде ТСЖ и от круга обязанностей, входящих в полномочия председателя.
Так, если председатель имеет самый широкий набор полномочий и обязанностей, принимая на себя функции бухгалтера и делопроизводителя, и при этом дом многоквартирный, то вознаграждение должно быть достаточно высоко.
В крупных городах оно составляет 30–50 тыс. рублей. Если же, кроме председателя товарищество нанимает управляющего, бухгалтера или другой персонал, и при этом круг функций председателя значительно сужается, то оплата его труда будет относительно невысокой.
Оптимизировать работу председателя, повышая его материальную заинтересованность, может гибкая система премий и других поощрений. Если деятельность председателя позволила сэкономить средства жителей при оплате коммунальных услуг, или он нашёл варианты выгодной сдачи в аренду нежилых помещений из нежилого фонда домовладельцев и при этом ТСЖ получило определённую финансовую выгоду, то председатель может быть премирован решением общего собрания или правления ТСЖ.
Должностные обязанности и права
Полный список можно найти в жилищном законодательстве и Уставе товарищества. В том числе и сроки его работы на этой избираемой должности.
Руководитель обязан:
- выполнять решения коллективных собраний собственников товарищества;
- руководить сотрудниками;
- подписывать платежные документы;
- проводить сделки, которые по закону находятся вне компетенции собственников и членов правления, от лица ТСЖ;
- составлять руководства и должностные инструкции на сотрудников, которые обслуживают жилое здание, для последующего утверждения собственниками и членами правления.
Отчёт о деятельности перед собственниками жилья
От правления по окончании отчетного периода требуется составление соответствующей документации:
- о количестве проживающих в подчиненных домах;
- о своей деятельности за истекший период;
- обо всех непредвиденных аварийных и иных проблемных случаях, которые возникали в течение года;
- о работе по обслуживанию контролируемого жилого фонда;
- обо всех оформленных договорах и сделках;
- о денежных тратах на протяжении года;
- о проведенных проверках и действиях по жалобам и просьбам членов товарищества.