Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об использовании вычетов по НДФЛ при приобретении и продаже апартаментов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как статус «апартаменты» влияет на налогообложение и ипотеку?
Только жилые помещения – квартиры, дома, комнаты – попадают под действие субсидированных программ и льгот. Так, апартаменты нельзя приобрести в льготную, семейную ипотеку, нельзя использовать материнский капитал или воспользоваться программой «Молодая семья». Ипотека возможна только стандартная – на сегодняшний день она не слишком выгодная (из-за повышения ключевой ставки до 20%).
При продаже апартаментов так же как и при продаже квартиры необходимо платить налог. Для апартаментов тоже существует минимальный срок владения, после которого собственник освобождается от оплаты налогов. Увы, если в случае с квартирой (если она единственная) этот срок составляет три года, то перед продажей номера в гостинице придется ждать пять лет. Вне зависимости от того, сколько у вас объектов недвижимости находится в собственности. Более того, для жилой недвижимости срок владения отсчитывается с момента полной оплаты договора долевого участия (или иного договора – например, договора соинвестирования, договора купли-продажи), а вот срок владения апартаментами отсчитывают с момента регистрации права собственности. И абсолютно неважно, на каком этапе вы вложились в объект – даже если вы оплатили всю сумму на этапе котлована, срок владения будет считаться только с того дня, когда вы получили выписку в Росреестре о том, что стали полноценным владельцем квадратных метров. Несправедливо? Да, но ничего не поделать. Уже долгие годы владельцы апартаментов ждут корректировок в части законодательного права, касающегося апарт-отелей, но каждый раз решение этих вопросов откладывают на неопределенное время, хотя и подчеркивают их важность.
Но есть и хорошие новости! Если апартамент попал к вам не вследствие покупки, а через договор дарения, наследования от близкого родственника, то для продажи без уплаты налогов будет достаточно подождать три года.
Оплата налога на доходы при сдаче ИП в аренду личного недвижимого имущества.
Если сдача в аренду, гостиничные услуги, продажа недвижимого имущества или аналогичная деятельность заявлены в качестве ОКВЭД, то придется заплатить 6% с продажи, при уплаченный в размере 13% НДФЛ также должен быть пересчитан по ставке 6%.
Если подобная деятельность не содержится в ОКВЭД, то налог с продажи платить не следует. Вместе с тем, не исключен риск предъявления налоговыми органами претензий.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.
Налог с продажи и покупки квартиры для ИП
Получил квартиру в наследство от матери в 2011г,в 2012 хочу продать за 2,2 млн и купить за 2,4 в этом же году другую недвижимость,являюсь И/П 6 лет по упрощенке, имеют ли значение родственная связь, и частная деятельность при заполнении декларации?
Все зависит от того как будет продана и куплена недвижимость: в рамках вашей предпринимательской деятельности или нет. Если вы предприниматель то в вашу обязанность входит раздельный учет доходов:
- полученных от предпринимательской деятельности;
- полученных вами как НЕ предпринимателем (то есть человеком не зарегистрированным в качестве ИП).
Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить
Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.
Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.
Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.
Доход от продажи имущества — выручка ИП . Оставить решение в силе
Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП .
Все инстанции правы. Жалобу отклонить
Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.
Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским.
Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.
Формулы и порядок расчёта
Приведём порядок расчёта налогов в различных ситуациях.
- НДФЛ рассчитывается по следующей формуле:
НДФЛ = Доход * Ставка
Например, гражданин Иванов П.П. продал торговое помещение за 1,5 млн руб. Если он является резидентом, то ставка равна 13%, если же он находится на территории РФ менее 183 дней, то должна применять ставка 30%. Тогда НДФЛ составит 195 тыс. руб. или 450 тыс. руб. (в случае отсутствия статуса резидента).
- ИП имеют право на профессиональные вычеты в размере расходов или 20% от дохода.
Формула выглядит следующим образом:
НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Имея статус ИП, гражданин Иванов П.П. смог бы воспользоваться вычетом и заплатить меньший объём налога: 156 тыс. руб. или 360 тыс. руб., если он нерезидент.
Расчёт налога на прибыль и УСН несколько сложнее, чем НДФЛ. Предприниматели включают в налоговую базу весь объём дохода, но в течение периода владения коммерческой недвижимостью до момента её продажи они имеют право учитывать в расходах амортизационные отчисления (при налоге на прибыль) либо стоимость приобретения (при УСН).
Уплата: порядок действий
Заплатить налог можно в наличной либо безналичной форме. Существует несколько способов уплаты налогов:
- через отделение банка;
- с помощью платёжного терминала;
- через онлайн-сервисы.
В общем виде инструкция по уплате налога выглядит следующим образом:
- отразить сумму налога в отчётности;
- подать декларацию;
- заплатить налог.
Сроки уплаты налогов приведём в следующей таблице.
Сроки уплаты налогов при продаже коммерческой недвижимости
| Налог | Срок |
| НДФЛ | 1 раз в год до 15 июля года, следующего за отчётным. |
| Налог на прибыль |
|
| УСН |
|
| НДС | Ежемесячно до 25 числа следующего месяца. |
Налог на апартаменты и квартиру — различия
В чем же заключается разница по начислению налогов за квартиру и апартаменты?
Размер налоговой ставки по квартире составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости жилья, в то время как за апартаменты придется выложить от 0,5% до 2%.
По ставке 0,5% налог на апартаменты будет рассчитан в следующих случаях:
- кадастровая стоимость недвижимости не превышает 300 млн. рублей;
- если по документам Росреестра имеется подтверждение права собственности на данный объект;
- в документах нет прямого указания на то, что данный объект относится к категории торговых;
- апартаменты находятся в здании, предназначенном для гостиницы.
Если хотя бы по одному из этих пунктов выпадает отрицательный ответ, то за помещение придется платить по ставке 2% от общей кадастровой стоимости объекта.
Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы
Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:
- 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
- 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).
Изменения в отношении указываемой стоимости продаваемого имущества
Ни для кого не секрет, что продавцы недвижимости часто (если не всегда), стремясь уменьшить сумму налога от продажи недвижимого имущества, в договоре о купли-продаже указывали заниженную цену, заметно отличающуюся от денег, реально фигурировавших в сделке купли-продажи. Вступившие в силу поправки коснулись и этого момента.
Изменениями, вступившими в силу с 1.01.2016 г., введен инструмент для пресечения намеренного занижения цены недвижимости при ее продаже. Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая стоимость такой недвижимости (определяется независимыми оценщиками по решению региональных органов власти или органов местного самоуправления), то доход от продажи рассчитывается как произведение кадастровой стоимости имущества и понижающего коэффициента 0,7.
Законодатель ввел понятие «минимальное значение налоговой базы».Его можно рассмотреть на следующем примере: вы купили квартиру после 1 января 2016 года за 5 миллионов рублей. Через три года вы продали ее за 7 миллионов рублей. При этом при продаже квартиры вы указали полную стоимость договора (т.е. исходя из кадастровой стоимости). Для исчисления налогов вы из 7 миллионов рублей вычитаете затраты на покупку 5 миллионов рублей, получается 2 миллиона рублей. Соответственно, налог в 13% от суммы в 2 миллиона составит 260 тысяч рублей.
Здесь важно отметить, что региональные вести имеют право уменьшить размер понижающего коэффициента вплоть до полной его отмены (хотя довольно трудно представить себе ситуацию, когда региональные власти пойдут на такой шаг). Кроме того, по словам Алексея Мартынова, слишком высокую цену по кадастру можно оспорить в суде и уменьшить.
Планируя доходы, не стоит забывать о налогах
Порядок налогообложения зависит от многих факторов, в том числе гражданско-правового статуса плательщика, и регулируется различными законодательными нормами.
Проанализировав опыт нескольких владельцев юнитов в комплексах «YES», «Салют» и «Вертикаль», сопоставив его с законодательной базой, зададим самые и ответим на самые частые вопросы налогообложения доходов с этого вида деятельности, а также проговорим законные способы их оптимизации.
‒ Можно ли зарегистрироваться в качестве самозанятого, и платить налог за сдачу в аренду своей недвижимости в размере 4% вместо стандартных при УСН или при общей системе налогообложения?
Увы, ставка налогообложения 4% пока недоступна. С 1 января 2020 года Санкт-Петербург и Ленинградская область вошли в список регионов, в которых можно пройти регистрацию в статусе самозанятого лица и платить налог с профессиональной деятельности в размере 4% или 6% от суммы дохода. К сожалению, сдача недвижимости в аренду, как вид коммерческой деятельности, пока не вписывается в рамки закона 422-ФЗ.
Всем основным требованиям, которые предъявляются к перечню коммерческих видов деятельности для само занятых, сдача недвижимости в аренду соответствует. Это собственное дело, доход от которого не превышает (чаще всего) 2,4 миллиона рублей в год, и нет (чаще всего) наемных сотрудников. Но в части 2 статьи 6 перечислены источники доходов, которые не подпадают под действие данного закона. Среди них значится «передача имущественных прав на любое недвижимое имущество» с поправкой «исключая аренду (найм) жилых помещений». То есть при сдаче внаем жилья, уже доступны желаемые 4% налогообложения.
‒ Получается, основная проблема заключается в том, что апартаменты к категории жилой недвижимости не относятся. Какая вероятность, что в ближайшем будущем что-то изменится?
Разговоры о том, что апартаменты могут на законодательном уровне приравнять к жилой недвижимости, ходят с 2018 года. Сейчас в преддверии нового цикла выборов, этот вопрос опять поднимается, так как в ряде регионов, особенно в столичном, высока доля владельцев апартаментов, использующих их для постоянного проживания, и находящихся под высокой налоговой нагрузкой. Его планируется рассмотреть на осенней сессии Государственной думы. Если апартаменты действительно отнесут к категории жилья, то появится возможность платить налог с профессиональной деятельности по самым минимальным ставкам 4% или 6%. Однако, могут выделить отдельные категории апартаментов, например, приравняв к жилой только такие, где владельцы проживают преимущественно самостоятельно. А доходные кондо-отели по-прежнему будут находиться в коммерческом статусе.
— В чем смысл этой «вилки» в 4% и 6%? В каких случаях налог будет меньше, в каких больше?
Ставка 4% установлена для самозанятых, которые сдают собственную жилую недвижимость в аренду физическому лицу. Если арендатором выступает ИП или фирма, к примеру, управляющая компания, владельцу помещения придется платить налог с профессиональной деятельности по ставке 6%. То есть в зависимости от статуса того, кому оказывается услуга – физическое или юридическое лицо.
‒ Закон о профессиональной деятельности носит экспериментальный характер. Сначала он был опробован всего в нескольких регионах России. Нет опасений, что эту программу в ближайшем будущем могут «свернуть»?
‒ Скорее, наоборот, с 1 июля 2020 года новый налоговый режим распространили на всю страну, а жители Санкт-Петербурга получили возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого лица еще в январе 2020 года. Общее количество россиян, которые решили воспользоваться преимуществами новой системы уплаты налогов, сегодня приблизилось к миллиону. Многие люди, имеющие несколько источников доходов, давно хотели выйти из «тени». Просто раньше государство не предлагало им разумные условия налогообложения.
‒ Может ли гражданин России официально трудиться, к примеру, врачом или учителем, а платить налоги со сдачи в аренду недвижимости по выгодным ставкам НПД?
‒ Это очень «гибкий» статус. Он не мешает быть ИП, работать в какой-либо компании или государственном учреждении. Единственное условие ‒ нельзя совмещать налог на профессиональные доходы с другим специальным налоговым режимом. Получается, дверь в «самозанятые» не закрыта для ИП. Но существует норма: если предприниматель ранее пользовался одним из льготных режимов, от него нужно будет отказаться. Совмещая деятельность ИП и статус плательщика НПД, по разным видам деятельности придется вести раздельный учет доходов и расходов.
‒ Если платить налоги с деятельности по сдаче в аренду апартаментов в качестве самозанятого лица пока не получается, какой налоговый статус лучше выбрать?
Самое практичное зарегистрироваться индивидуальным предпринимателем и выбрать упрощенную систему налогообложения. УСН освобождает плательщика от НДС, НДФЛ и налога на имущество. При этом у предпринимателя есть возможность выбрать ставку налогообложения: 6% с полученного дохода, либо 15% (в Санкт-Петербурге снижена до 7%) от чистой прибыли (доходы минус подтвержденные расходы). Оплачивая налог в размере 6%, необходимо также платить взносы в пенсионный фонд и на медицинское страхование.
Для сравнения: индивидуальный предприниматель на общей системе вынужден платить НДФЛ в размере 13%, а также НДС, налог на имущество и страховые взносы (будущая пенсия и медицина). Условия УСН по ставке 6% намного более выгодны, но все же не могут конкурировать с 4% налогом на доходы от профессиональной деятельности самозанятых. Никаких других обязательных налогов и сборов для плательщиков НПД не предусмотрено. Взносы в пенсионный фонд можно взносить добровольно.
— Пока весьма распространено, что люди, которые сдают недвижимость в аренду, вообще не платят налоги. Чем они рискуют?
По действующему законодательству, если владелец недвижимости не регистрировался индивидуальным предпринимателем или самозанятым, сдавать свою собственность в аренду он не имеет права. По факту нарушения его могут обвинить в осуществлении предпринимательской деятельности без соответствующей государственной регистрации. В итоге значительные штрафы, доначисление налогов, а в случае признания нанесенного государству ущерба особо крупным, возможно наказание в виде лишения свободы.
— Существует также патентная система налогообложения. Насколько она может быть выгодна предпринимателю?
При переходе на ПСН налогом облагается не фактический доход ИП ‒ собственника, сданного в аренду нежилого помещения, а некий «вмененный» показатель доходности, рассчитанный на основании региональных нормативов. Обычно это достаточно большая величина. Ставка налога при этом составляет 6% суммы «вмененного» дохода. Плюс ‒ работающему на ПСН предпринимателю придется платить страховые взносы.
Пока все формы налогообложения, которые возможны, не так выгодны при сдаче недвижимости внаём, как был бы выгоден профессиональный налог с самозанятых. Осенью будет понятно, примут ли законопроект о переводе апартаментов в категорию жилых в Государственной думе.
‒ Если закон примут, новый статус «жилья» как-то повлияет на стоимость апартаментов при покупке?
‒ Если застройщиков обяжут участвовать в развитии социальной инфраструктуры районов, где они ведут строительство, то апартаменты в Санкт-Петербурге ожидаемо подорожают. Зато их владельцы получат возможность примерно на 20-25% меньше платить за электроэнергию, газ, тепло и воду, и при желании смогут получать льготы и услуги, ранее доступные только для жилья. Скорее всего, подорожание будет постепенным. Апарт отелей, строительство которых только начинается, это не коснется. Сомневаемся, что им будет присвоен статус «жилых».
Кого затронут изменения в НК РФ
Эти изменения затронут всех физических лиц, которые используют жилплощадь для получения какой-либо прибыли. Это может быть аренда жилья на долгий срок или посуточная, другие методы использования квартир, при которых их можно не выводить из жилого фонда.
Предпринимателям и без того приходится тщательно вести бухгалтерию и отчетность, чтобы не прогореть на уплате налогов или не заработать ощутимый штраф. Нередко случается, что недостаточное внимание к законодательным нюансам приводит к печальным последствиям. Человек рассчитал и честно выплатил все налоги. Но его расчет налога на недвижимость оказался ошибочным, при подсчетах использовалась устаревшая формула. Законопослушный гражданин оказывается должником и попадает под пеню и штрафы.
Налог на недвижимость в 2019 году стал намного проще и прозрачнее, в том числе, для предпринимателей. И это – огромный плюс.
Ответ недели: Продажа недвижимого имущества у ИП
Как облагается продажа нежилого недвижимого имущества, оформленного на физлицо, но имеющего статус ИП.
Сообщаю Вам следующее:
Продажа недвижимого имущества у ИП на спецрежиме
Порядок обложения продажи недвижимости у ИП на спецрежиме зависит от того, какой спецрежим вы применяете. Например, под ПСН продажа недвижимости не подпадает, поэтому эти операции облагаются в рамках других режимов налогообложения. Если продажа недвижимости не связана с бизнесом, то доход облагается только НДФЛ.
Для УСН и ЕСХН имеет значение, связана такая продажа с предпринимательской деятельностью ИП или нет. Если вы продаете имущество, которое не связано с бизнесом, то доход облагается НДФЛ.
Порядок обложения при продаже имущества у ИП на ОСНО зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.
Документы КонсультантПлюс для ознакомления:
Документ 1
Как облагается продажа имущества у ИП на ОСНО
Это зависит от того, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет. Так, доход от продажи движимого и недвижимого имущества, которое не использовалось в предпринимательской деятельности, облагается НДФЛ как у обычного физлица. А при продаже объектов, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности, в большинстве случаев надо начислить НДФЛ и НДС.
- Как у ИП на ОСНО облагается продажа недвижимости
Налогообложение операций по продаже недвижимого имущества различается для жилой и нежилой недвижимости.
1.1. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилого помещения и иной нежилой недвижимости
Порядок налогообложения при реализации нежилой недвижимости зависит от того, использовали вы ее в предпринимательской деятельности или нет.
1.1.1. Как у ИП на ОСНО облагается продажа нежилой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности
При продаже нежилой недвижимости, которую вы использовали в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.
Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учтите на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст.
214.10 НК РФ.
Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на такие объекты (кроме садовых домов и долей в них) не распространяется. Применить имущественный вычет вы также не можете (п. 17.1 ст.
217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст.
220 НК РФ, Письмо Минфина России от 06.12.2018 N 03-04-05/88524).
При продаже садовых домов и долей в них действуют такие же правила, как при продаже жилья (п. 17.1 ст. 217, пп.
2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Напомним, что расходы, связанные с получением доходов, в частности суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, вы можете учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст.
227 НК РФ).
| См. также: Как ИП уплачивает НДФЛ и сдает отчетность |
НДС при реализации нежилой недвижимости начисляйте в общем порядке, если не освобождены от этого налога. Особенностей для ИП в данном случае нет (п. 1 ст. 143, пп.
1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Исключением является продажа земельного участка. Эта операция НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст.
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
Говорить о том, как начисляются налоги при продаже того или иного объекта, можно долго, но понимание часто приходит только при рассмотрении конкретных примеров. Мы рассмотрели самые типичные случаи, встречающиеся в юридической практике, хотя есть и неординарные случаи. Разобраться в специфике вопроса помогут профессиональные юристы, которые должны быть привлечены к процессу в случае возникновения спорных моментов.
Для начала стоит понять, что относится к нежилому фонду. Существует 2 критерия отнесения объекта к этой категории:
- помещение не соответствует понятию жилого. То есть оно не пригодно для людей, не отвечает законодательным, техническим, санитарным и иным нормам;
- помещение имеет административное, производственное либо торговое назначение.
Примерами нежилых объектов служат всевозможные коммерческие здания вроде торговых центров, складов, офисов и прочего. Здесь есть исключение – апартаменты – подходят под критерии жилого помещения, но относятся к нежилому фонду. А значит, и закон к ним нужно применять как к нежилым.
Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.
В законодательстве нашей страны нет однозначного определения и разделения недвижимости на жилую и нежилую. При продаже объекта, важно понимать, к какой категории он относится, ведь это влияет на порядок начисления налога.
Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:
- если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
- если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.
Законом оговорено, что индивидуальные предприниматели будут платить данный налог при любом сроке владения, если помещение использовалось для нужд бизнеса.
Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства. В данном случае у него пропадает необходимость уплачивать налог с реализации недвижимости.
Часто у продавцов возникает вопрос: с какой даты нужно начинать исчислять эти 3 года? В общем порядке, необходимо ориентироваться на дату, указанную в свидетельстве о праве собственности.
Но здесь есть исключение – недвижимость получена в наследство. В этой ситуации, отчет 3 лет пойдет не с момента вступления в наследство, а со дня смерти предыдущего правообладателя.
По общему правилу, база налогообложения – цена, прописанная в договоре купли-продажи. Но в некоторых случаях за основу берут кадастровую стоимость недвижимости. Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.
Существуют такие правила:
- если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
- в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.
В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.