Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие задачи решает риэлтор для покупателя и продавца недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее, чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство, недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!
Соглашение на оказание возмездных риэлторских услуг – основной документ, регламентирующий взаимоотношения агента с заказчиком. При возникновении спорных ситуаций именно действующий договор должен быть применён и рассмотрен как единственно возможный инструмент для урегулирования шероховатостей и недоразумений в сотрудничестве собственника с его представителем/непосредственным исполнителем. В пунктах легитимного, грамотно составленного контракта черным по белому фиксируются абсолютно все права и обязанности сторон, как владельца жилья, так и специально нанятого профессионального посредника для продажи недвижимости, касающихся исполнения возложенных на них соглашением обязательств.
Иными словами, что должен делать риэлтор, а какие услуги специалист не обязан предоставлять владельцу квартиры или потенциальному покупателю (встречной стороне/контрагенту) – все нюансы и детали процесса реализации недвижимости (сроки продажи, количество просмотров – если установлен лимит оперативных показов, полное изъятие или же просто ознакомление с подлинниками документов, финансовые расходы для привлечения третьих лиц, согласование или принятие единоличного решения по снижению/повышению цены) прописываются в договоре. И только официальным документом стороны должны руководствоваться в своих взаимных претензиях.
Типовая должностная инструкция агента по продаже недвижимости не обширна, но выполнение трудовых функций требует от специалиста полной выкладки и работы в рамках ненормированного графика.
Перечень основных обязанностей:
- осуществляет мониторинг предложений и спроса на региональном рынке недвижимости;
- занимается наполнением клиентской базы компании, проводит ознакомительный осмотр новых объектов, контролирует актуальность действующих предложений клиентов;
- получает и обрабатывает информацию о требованиях и условиях купли/продажи/аренды объектов от потенциальных клиентов;
- устанавливает деловые контакты с владельцами недвижимости;
- информирует клиентов об актуальных, наиболее выгодных предложениях на рынке, соответствующих их требованиям;
- организовывает внешнюю рекламу объектов недвижимости (проводит их фото-, видеосъемку с письменного разрешения собственников, размещает материалы на информационных Интернет-ресурсах), осуществляет презентацию перед потенциальными покупателями/арендаторами;
- оформляет договора об оказании услуг между клиентами и администрацией агентства недвижимости;
- оказывает консультационное сопровождение соглашения контрагентов;
- по поручению клиентов занимается оформлением документов, необходимых для проведения сделки по отчуждению недвижимости;
- в рамках своих полномочий проводит проверку подлинности правоустанавливающих документов собственников недвижимости, обеспечивает сохранность бумаг;
- по требованию сторон организовывает оформление договоров отчуждения и аренды недвижимости, проверку денежных средств на предмет подлинности;
- занимается представительством интересов клиентов в любых инстанциях по вопросу заключения сделки с недвижимостью до момента ее государственной регистрации;
- формирует отчетность за проделанную работу перед руководством.
Это важно: хороший риелтор не просто рекомендует клиенту любого покупателя, готового приобрести объект по установленной цене, а информирует заказчика обо всех предложениях, отмечая наиболее выгодные.
Главный принцип работы посредника – быть максимально полезным для клиента!
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако, не нужно скрывать негативные стороны квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё согласно законам Российской Федерации.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Понять особенности рынка. Рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям. Поведение участников зависит от кредитной политики банков, действий застройщиков в конкретном городе, наличия или отсутствия программ государственной поддержки.
Так же следует изучить сложившуюся ситуацию на рынке и сложить представление о среднерыночной стоимости объекта.
Свободное время. Подавать объявления в газеты и на интернет-ресурсы, расклеивать объявления на подъездах, общаться по телефону с потенциальными клиентами, организовывать встречи с ними – это займет время.
Ознакомиться с юридическими аспектами купли-продажи. На этапе совершения сделки даже те, кто самостоятельно нашел покупателя или продавца, обращаются за помощью к юристам. В сделках в недвижимость много нюансов. Снять обременения с квартиры (см. а), получить выписки ЕГРП и подготовить другие документы для продажи, грамотно составить договор – еще не весь список того, что необходимо для совершения операций.
От участников так также требуется понимание особенностей продажи квартиры меньше трех лет в собственности и покупки жилья в ипотеку или с привлечением материнского капитала.
Все это относится к работе риэлтора. По статистике, 60 процентов людей, продающих или покупающих квартиру самостоятельно, в итоге обращаются к помощи агентов.
В чем преимущества привлечения риэлтора
При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.
При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.
Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.
Какие плюсы работы с риэлтором?
Конечно, кто-то может возразить: в интернете полно материалов на любую тему, в том числе и о проведении операций с недвижимостью. И уж относительно несложную на первый взгляд сделку по продаже квартиры вполне реально провести своими силами, не тратя средств на оплату чьих-то услуг. Подумаешь, проблема – дать объявление, договориться с понравившимся покупателем, подписать договор и получить деньги. Каждый, безусловно, вправе действовать по своему усмотрению, но не следует недооценивать преимущества обращения в агентство недвижимости. Прежде всего, вы сможете узнать адекватную цену своего объекта. Если вы считаете, что он стоит дороже, это позволит не допустить «простоя» в продаже, ну а если вы его недооценили, то избежите потери средств.
При сборе документов вы легко можете забыть или по незнанию пропустить получение какой-либо справки, а без нее продажа окажется невозможной. Риэлтор такого не допустит, он соберет именно то, что нужно, причем быстро и без вашего участия. Общение с потенциальными покупателями не всегда бывает легким и приятным, к тому же многие звонят в удобное для себя время, которое может оказаться совершенно неподходящим для вас. Оказание риэлторских услуг включает и эту опцию, так что ваши нервы и время останутся в сохранности. На самом деле таких опций много, и все они входят в стандартный перечень услуг.
Свободная квартира, не требующая подбора для владельцев другого варианта, гораздо привлекательнее для потенциальных покупателей, нежели та, для приобретения которой нужно дождаться, пока собственники выберут для себя новое жилье. Ситуация нередко осложняется тем, что облюбованная ими квартира, в свою очередь, может быть включена в сделку только после того, как будет найдена «альтернатива» для ее владельцев. По большому счету, это современная вариация обменных цепочек, строившихся в прошлом. Продать квартиру с риэлтором означает максимально сократить эту цепь, но в любом случае в нее войдут дополнительные участники, и чем их больше, тем сложнее создание устойчивой конструкции. Представляется вполне очевидным, что в такой ситуации предстоит много кропотливой работы, и стоить она будет дороже, чем сопровождение «чистой» продажи.
Покупка недвижимости с риэлтором означает, что в результате сотрудничества с агентством недвижимости для клиента будет приобретен объект, отвечающий всем его требованиям. При этом наши специалисты понимают, насколько важно выбрать квартиру, не только соответствующую запросу клиента, но и не имеющую юридических пороков, что обеспечит безопасность и сохранность денежных средств, вложенных в покупку, а также будущее спокойствие владельца. Бывает, что клиенту настолько нравится какая-либо квартира, что он готов закрыть глаза на все ее недостатки. Таковыми могут быть неясные обстоятельства приватизации либо вступления в наследство, нарушения при предыдущих переходах права собственности и еще множество различных обстоятельств. В таком случае в задачу риэлтора входит разъяснение причин, способных сделать приобретение такого жилья крайне обременительным для клиента. Нежелательные для приобретения объекты будут отсеиваться, что позволит не допустить как минимум бесполезной траты времени и перспективы потери аванса, а как максимум – утраты суммы, эквивалентной стоимости объекта.
В нашей компании уделяется самое пристальное внимание доскональной проверке истории переходов права собственности на объект, что дает возможность обеспечить юридическую безопасность проводимых сделок. Кроме того, в риэлторские услуги входят переговоры с потенциальными продавцами и контрагентами, подготовка и оформление сделки, согласование с банком регламента ее проведения, включая при необходимости бронирование депозитарной ячейки, организацию и проведение денежных расчетов. Если клиент планирует использовать ипотеку, мы поможем подобрать и оформить кредит на выгодных условиях: банки-партнеры нашей компании предлагают ряд преференций. И, разумеется, на всех этапах подготовки и проведения сделки риэлтор будет всецело отстаивать интересы клиента. Все эти меры нацелены на сокращение сроков подготовки к проведению операции с недвижимостью и покупку объекта с максимальной выгодой.
Чем отличается агентство недвижимости от частного риэлтора?
Стандартные аргументы в пользу обращения к «частнику» обычно таковы: с его стороны гарантирован индивидуальный подход, он имеет большой практический опыт, сделает все быстро, а главное — цена за риэлторские услуги будет гораздо более щадящей по сравнению с агентством недвижимости, особенно крупным и «раскрученным». Это не совсем так, вернее, совсем не так.
Индивидуальный подход и максимальное внимание к ситуации каждого конкретного клиента – принцип, заложенный в основу работы нашей компании. Мы всегда стремимся к тому, чтобы сделать процедуру покупки или продажи объекта максимально прозрачной, понятной и комфортной для клиента. Что касается опыта, то стаж нашей работы на рынке недвижимости превышает тридцать лет, а за эти годы случались кризисы, менялось законодательство, реализовались совершенно неведомые прежде ситуации – например, пандемия. И в любых условиях мы продолжали оказывать услуги, даже когда это казалось практически невозможным. Одиночкам такое не по силам.
Возможность заплатить меньше выглядит привлекательной, но экономия может «выйти боком». Частный маклер вправе объявлять сколь угодно демпинговую цену, но он не может выполнять функции всех специалистов, которые задействованы в обеспечении выполнения услуг в риэлторской компании и чья деятельность обычно остается «за кадром». Безусловно, оплата их участия заложена в комиссию агентства, но она окупается: именно слаженная работа команды профессионалов позволяет предоставлять широкий спектр услуг и добиваться эффективного решения любого квартирного вопроса.
За что риелтор несет ответственность
По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.
«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.
Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.
«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:
— Ответственность риелтора при сделках купли-продажи на вторичном рынке законом не определена, к сожалению. Не существует каких-либо обязательных пунктов договора и/или любой безусловной ответственности риелтора. Для всех компаний — участников Гильдии риелторов Москвы обязательным условием членства в гильдии является полис добровольного страхования профессиональной ответственности. На сегодняшний день полис либо условия договора с клиентом, подразумевающие ответственность риелтора, — то немногое, что может хоть как-то гарантировать добросовестность оказываемой услуги.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Какие услуги оказывают риэлторы продавцам?
- Анализ актуальных цен на рынке недвижимости, правил и особенностей сделок, а также консультации по их налоговым последствиям;
- Помощь в определении наиболее выгодной реальной цены;
- Помощь в определении реальных условий продажи недвижимости;
- Разработка и реализация маркетинговых программ по продвижению недвижимости;
- Обработка запросов от потенциальных покупателей на объект, предоставление дополнительной информации о характеристиках и условиях продажи объекта;
- Организация показов / просмотров недвижимости для потенциальных покупателей;
- Представление интересов продавца в переговорах с покупателем;
- При предоставленных соответствующих полномочиях от продавца, заключение с покупателем договора, а также прием аванса / задатка;
- Помощь в оформлении, при необходимости, банковского кредита для покупателя и одобрение предлагаемой сделки;
- Взаимодействие с органами опеки и попечительства, БТИ, административных организаций;
- Сбор и подготовка документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи объектов и их государственной регистрации;
- Организация всех этапов сделки купли-продажи объектов, в том числе организация процедуры взаиморасчетов между сторонами сделки;
- Помощь в подаче документов на государственную регистрацию и их получения после регистрации перехода прав на имущество;
- При необходимости, помощь продавцу и лицу, зарегистрированному на имущество, в регистрации и/или снятии с регистрации в разных местах проживания / пребывания;
- Организация процедуры передачи имущества покупателю;
- При необходимости, готовность выполнить другие поручения для совершения сделки.
Аргументы за риэлтора при продаже
Какие есть плюсы при обращении к агенту:
- Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
- Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
- Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
- Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
- Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.
Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.
Перечень обязанностей
Теперь и их следует перечислить. Должностные обязанности риелтора по недвижимости можно выделить в такой список.
- Работа по аренде, продаже или покупке недвижимости от имени клиентов и по их поручению.
- Получение и обработка информации о том имуществе, которое продается или сдается в аренду. Сюда же относятся и требования арендаторов/покупателей/продавцов.
- Изучение предложения и спроса на рынке недвижимости.
- Регистрация заявок по продаже или сдаче в аренду имущества, проведение их осмотра.
- Знакомство клиентов со сдаваемым/продаваемым объектом недвижимости.
- Заключение договоров между агентством и собственниками.
- Поиск потенциальных клиентов, установление деловых контактов. Дальнейшее информирование их о предложениях, регулярные консультации.
- Оформление заявок покупателей, подбор вариантов, подходящих под их требования.
- Согласование договорных условий и дальнейшее оформление операции с недвижимостью.
- Предоставление клиентам помощи в сборе нужных бумаг, их своевременном предоставлении и в заключении сделок.
- Составление финансовой отчетности о проделанной работе.
И это еще кратко. Должностные обязанности риелтора могут быть шире или у́же в зависимости от начальства и того, какие требования они предъявляют к потенциальному работнику.