Перепланировка хрущевки в 2023. Все нюансы.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка хрущевки в 2023. Все нюансы.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

• Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
• Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
• Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Штрафы за незаконную перепланировку

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Что нужно знать о перепланировке

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка комнаты или нежилой площади представляет собой изменения конфигурации помещения[1]. А они должны вноситься в план квартиры, который включается в ее технический паспорт. При этом просто сделать ремонт и «нарисовать» новые линии взамен старых в плане БТИ не получится. Прежде чем приступать к строительным работам, их необходимо согласовать с уполномоченными органами.

Предположим, что собственник все же решился на перепланировку и готов начинать процедуру. Первым делом ему нужно убедиться, что запланированные изменения действительно считаются перепланировкой и требуют одобрения госорганов. Косметический ремонт и другие работы, не касающиеся конструктивных изменений, можно делать без специального разрешения. Выравнивание и облицовка стен, поклейка обоев, чистовая отделка потолка и полов, замена старых окон и дверей на новые, прокладка труб и электропровода, а также замена сантехники к перепланировке не относятся.

К тому же стоит иметь в виду, что есть ряд запрещенных работ, которые, как можно догадаться, не согласуют ни при каких обстоятельствах. Логика наложения табу здесь предельно проста: некоторые работы могут создать опасность для дальнейшей эксплуатации жилого дома или как минимум привести к ухудшению условий проживания людей. Так, владельцу квартиры точно не разрешат:

• увеличивать нагрузку на стены и перекрытия сверх допустимой нормы;
• подключать систему теплого пола к общедомовому отоплению;
• устанавливать радиаторы и другие системы обогрева на лоджиях или балконах;
• использовать площадь вентиляционной шахты;
• устраивать лоджии выше первого этажа;
• присваивать технические помещения, чердаки и другое общедомовое имущество;
• объединять комнаты с газифицированной кухней;
• изолировать стояки отопления и водоснабжения, не открывая доступ к ним;
• демонтировать пороги в мокрых зонах.

Если собственнику удалось убедиться, что задуманный им ремонт не запрещен и согласовывать эти работы все-таки нужно, можно действовать дальше. Теперь необходимо разобраться, понадобится ли для согласования перепланировки проект. Выяснить это помогут профессионалы из бюро, специализирующегося на разработке проектной документации.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Как выявляют незаконную перепланировку

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

• В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
• Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
• Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Как правило хрущевка имеет раздельный санузел. Перепланировка санузла – стандартное решение при ремонте в таких домах. Это может быть объединение ванной и туалета, так и их расширение. В туалет при его увеличении поместится угловая раковина. Важно знать, что увеличение пространства санузла в хрущевке допускается только за счет коридора или прихожей. Исключение составляет только первый этаж или второй, если внизу расположены коммерческие помещения. В совмещенный санузел может быть установлена дополнительная сантехника, стиральная и сушильная машины. Если же объединять санузел не планируется, то возможно его расширить, что, например, позволит поставить в уборной угловую раковину, а в ванной стиральную машину.

При перепланировке санузла важно предусмотреть гидроизоляцию пола с заводом на стены. Это удержит воду от разлива в случае протечки. Кроме того, обязательно наличие порожка, высотой не менее 2-х сантиметров. Допускается вместо порожка занизить уровень пола на 2 см. Работы по устройству гидроизоляции имеет право делать только та строительная организация, у которой есть допуски СРО на проведение подобных работ. Они предоставят акты скрытых работ, которые потребуются для приемки объекта после ремонта Мосжилинспекцией. Кроме того, они могут попросить фото выполненной гидроизоляции. Поэтому рекомендуем делать фотофиксацию каждого этапа ремонта.

Как и любое другое действие, перепланировка имеет положительные и отрицательные стороны:

Разрешенные и запрещенные действия при планировке квартиры

При создании проекта необходимо обязательно ознакомиться с разрешенными и запрещенными действиями.

Что разрешено:

• Для увеличения размеров санузла можно объединить туалет и ванную комнату, в том числе добавить часть коридора.
• Объединить кухню и смежную с ней комнату, создав большую гостиную. При условии, что смежная стена не является несущей.
• Увеличивать пространство комнаты за счет коридора.
• Устанавливать двери и проемы в стенах, не являющихся несущими.
• Увеличивать комнатное пространство, путем ликвидирования части стены, находящуюся под окном, при выходе на балкон.

Приемы от дизайнеров по улучшению комфорта в компактной хрущевке

Потолки хрущевки невысокие и света поступает мало, поэтому необходимо идти на дизайнерские уловки и приемы, чтобы комната была более просторной и светлой.

• Избегайте темных и ярких элементов, они визуально сдавливают комнату.
• Если захочется визуально будто бы отодвинуть стену, используйте холодные оттенки, светлые с мелким узором.
• Обои с горизонтальной полоской «увеличат» ширину комнаты.
• Приподнять потолок нужно, поместив на потолок зеркала или хотя бы глянцевый подвесной потолок.
• Избегайте бордюров.
• Зеркала. Чем больше зеркал, тем лучше.
• Мебель должны быть небольшой и низкой.

Самые популярные идеи

С чего начать процедуру?

На начальном этапе следует определиться с планом желаемых изменений в квартире, которые нужно оформить в виде схемы. Составленную схему будущей перепланировки следует направить в архитектурную фирму для составления официального проекта перепланировки.

Сотрудники фирмы проверят соответствие представленного собственником плана на соответствие техническим и противопожарным нормам, внесут коррективы и займутся составлением проекта. Архитектурная фирма должна иметь лицензию на составление проектов перепланировки.

Для переустройства хрущевки собственнику понадобятся следующие документы:

1. заявление на переустройство квартиры;
2. документ о праве пользования жильём;
3. проект переустройства, составленный архитектурной фирмой;
4. согласие совладельцев помещения;
5. техпаспорт на квартиру из БТИ.

Вне зависимости от того, в каких домах планируется производить работы (кирпичные, панельные и так далее) список разрешенных изменений будет выглядеть так:

• Перемещение сантехники.
• Снос или частичный снос любых стен внутри квартиры, при условии, что они не являются несущими.
• Заделка дверного проема.
• Формирование новых проемов в стенах, не относящихся к несущим. В некоторых случаях допускается формирование проемов и в несущих стенах.
• Создание новых перегородок или перенос существующих, при условии, что давление на плиты перекрытия будет в пределах нормы.
• Перенос системы отопления без формирования дополнительных элементов сети.
• Работы с полом, при условии, что они не повлияют на общую структурную целостность дома и не нанесут вреда несущим стенам.
• Перенос туалета, кухни и ванной, при выполнении определенных условий. Например, нельзя размещать ванную над жилым помещением.
• Замена газовых плит на электрические.
• Формирование балконов и лоджий.
• Создание тамбуров и изменение их конфигурации, при условии, что это не мешает соседям или выполняется с их разрешения. Например, несколько квартир могут сформировать собственный тамбур, отгородившись от остального подъезда.
• Создание или уничтожение проемов во внешних стенах (окна и двери).
• Монтаж различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных приспособлений, направленных на помощь малоподвижным лицам.
• Превращение нескольких квартир в одну и так далее.

Чаще так называют малометражную квартиру в кирпичных или панельных домах, построенных в середине прошлого века. Кроме маленького размера эти квартиры имеют следующие отличия:

• наличие больших квадратных окон;
• небольшое окно между санузлом и кухней;
• площадь кухни не более 6 м²;
• небольшие комнаты, одна из которых является проходной;
• единое помещение для туалета и ванны;
• наличие в квартире кладовки, антресоли и встроенных шкафов;
• маленькая прихожая;
• наличие на кухне под подоконником встроенного шкафа – холодильника;
• дома отличает 2,4,5 этажность;
• на лестничной площадке располагаются 4 квартиры;
• отсутствие лифта и мусоропровода.

Что такое перепланировка?

Перепланировкой считаются любые ремонтно-строительные работы, в результате которых меняется конфигурация квартиры. Такие работы могут повлиять не только на квартиру, но и изменить технические характеристики дома, поэтому требуют согласования.

Перепланировка санузла

Ванные комнаты и туалеты в хрущевках имеют довольно маленькие площади, где мало что разместится помимо самых необходимых сантехнических проборов. Согласно действующему законодательству, расширять их в сторону кухни или жилой комнаты запрещается. Демонтаж стены, разделяющей ванную и туалет, – частый прием, с помощью которого можно создать просторный санузел. Дополнительным плюсом станет наличие территории вдоль стены, где ранее находилась вторая входная дверь.

Есть и более сложный вариант, который потребует предварительных просчетов, составления плана и его утверждения в соответствующих органах, – расширение санузла в сторону коридора или с задействованием кладовой. На фото мы видим удачное решение, когда владельцы сделали санузел более габаритным, задействовав проход из коридора в кухню. Проходную территорию можно не полностью задействовать, а просто сузить, отдавая часть ванной комнате. Чаще всего такие варианты комбинируются с демонтажем внутренней перегородки, в результате чего получается довольно большая ванная.

Похожие записи:

• Как рассчитать компенсацию за неиспользованный отпуск
• Учетная политика УСН «доходы минус расходы» на 2023 год
• Соседи шумят: ваши права и порядок действий