Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На постоянное увеличение сделок с ипотекой указывают цифры, представленные Департаментом аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». По сравнению с 2021 годом число ипотечных сделок выросло на 21%, до 89,4%. Интересно, что основной рост показателей пришёлся именно на массовый сегмент жилья.
Что можно сделать ещё?
Конечно, существует ещё масса способов найти дополнительные деньги на досрочное погашение ипотеки. Не будем говорить о том, что можно взять подработку, отказаться от поездки на море и покупки нового телефона. Существуют более гуманные варианты, благодаря которым вам не нужно будет сильно ущемлять себя во время выплаты ипотеки.
- Продайте ненужные вещи. Практически в каждом доме есть техника, которой все пользуются максимум раз в год. Вот в углу пылится подаренный кухонный комбайн, работает вешалкой велотренажёр и грустно смотрит вдаль старый компьютер. Не поленитесь и продайте это через Интернет. Если собрать все ненужные вещи, то можно выручить добрых 30-50 тысяч.
- Поищите квартирантов. Вариант подойдёт тем, кто жил в другом месте до покупки своего жилья. Например, с родителями или в коммунальной квартире. Да, возможно некоторое время придётся потерпеть неудобства. Но средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Западном округе старой Москвы составляет 51 200 рублей (согласно исследованию, опубликованному в «РБК-Недвижимость). Например, вы можете сдать новую квартиру в аренду на год и каждый месяц делать частичное досрочное погашение на 50 000 рублей. При ипотеке в 5 000 000 со ставкой 9,5% сроком на 20 лет вы уменьшите общую стоимость кредита на 2 462 140 рублей, а период выплат – на пять с половиной лет. Неплохой курс обмена, да?
Что выгоднее уменьшить: срок или платеж
Существует немало споров относительно того, как выгоднее или комфортнее частично гасить ипотеку, что уменьшать — срок выплаты или ежемесячный платеж. Определиться с этим поможет знание о различии между аннуитетными и дифференцированными платежами.
Первые — равные на протяжении всего срока кредитования; вторые — в начале выплаты бОльшие суммы, которые сокращаются с каждым месяцем по мере уменьшения долга.
На самом деле математически разницу вы сможете вычислить только для ипотеки по системе дифференцированных платежей — в этом случае всегда стоит выбирать частичное погашение с уменьшением срока кредитования. Так итоговая экономия станет больше. Правда, дифференцированные платежи сейчас встречаются все реже.
При аннуитетных платежах математически нет никакой разницы, что уменьшать: платеж или срок. Есть гипотеза, что лучше сокращать платеж, но при этом продолжать ежемесячно платить «прежнюю» сумму — так вы быстрее приблизите сокращение ежемесячного платежа до считанных рублей и в один прекрасный день одним платежом погасите остаток задолженности за последние несколько лет. Однако данная схема подходит только людям с высоким уровнем самодисциплины.
Если вы таковой не обладаете, то, получив возможность ежемесячно платить меньше, будет сложно продолжать перечислять «прежнюю» сумму. Поэтому разумнее при частичных досрочных погашениях всегда сокращать срок кредита, приближая заветную дату окончания ваших долговых обязательств, а не питать иллюзии, что, получив возможность платить меньше, вы будете ежемесячно отдавать все то же количество денег.
Что лучше уменьшить: срок или платеж?
Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.
Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении?
На сегодняшний день у заемщиков, которые хотят погасить ипотеку досрочно, есть возможность претендовать на возвращение части страховки. Однако для этого необходимо выполнить ряд условий. К примеру, получить такую компенсацию можно только при полной выплате кредита. Если погашается лишь его часть, вернуть премию по договору страхования не удастся.
Для возврата страховки в первые 7 календарных дней после полной досрочной выплаты кредита необходимо направить соответствующее заявление в банк, который выдавал заем. Часть страховой премии, которая может быть возвращена, рассчитывается пропорционально тому времени, которое осталось до полной выплаты долга.
Важно учитывать и то, что возврат страховки возможен только в том случае, если сам кредит и страхование были оформлены в рамках одного пакета услуг. Также необходимо уточнить, не случались ли за период кредитования ситуации, которые можно отнести к страховым случаям. Если они были, даже часть премии по договору страхования вернуть уже не получится.
Так как закон, позволяющий заемщику получить часть страховки после досрочной выплаты, был принят только 1-го сентября 2020 года, он распространяется исключительно на те договоры, которые были подписаны после этой даты. Если клиент оформил кредит раньше, рассчитывать на возврат части страховки он не может.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Допускается ли оплатить долг досрочно?
Еще до момента подписания договора по ипотеке следует внимательно ознакомиться с условиями соглашения. В документе должно быть указано, что нужно сделать, чтобы погасить кредит досрочно.
Законодательство запрещает банкам препятствовать клиентам выплачивать долги по ипотеке до установленного срока. Чтобы не допускать неправомерных действий, кредиторы не возражают против досрочного закрытия кредита, но могут указывать в договоре условия, ограничивающие возможности плательщика.
Например, в некоторых финансовых учреждениях срок полного погашения не может наступить раньше 1–3 лет с момента заключения договора. Некоторые банки указывают минимальные суммы платежей, предъявляют требования по предварительному согласованию даты выплат.
Все эти меры направлены на то, чтобы создать заемщику определенные препятствия по досрочному погашению ипотеки. Банкам невыгодно терять часть прибыли в виде переплат по процентной ставке.
ВНИМАНИЕ! Согласно действующему законодательству РФ, каждый плательщик имеет право на досрочное погашение задолженности по ипотеке без ограничений и комиссий. В договоре должны быть прописаны все условия преждевременной выплаты обязательств по кредиту. В случае если банк препятствует досрочному погашению задолженности, заемщик имеет право обратиться в суд.
Досрочное погашение при аннуитетных платежах
Аннуитетный способ погашения ссуды пришел в Россию с Запада и быстро приобрел широкое распространение. Данный метод предполагает график выплат, при котором размер платежей не меняется на протяжении всего периода кредитования.
Суммы обязательств состоят из двух частей: основного долга и процентов за пользование заемными средствами. В начале кредитного периода большую часть обязательных платежей составляют проценты, и лишь незначительная доля — ссуда. Постепенно данное соотношение изменяется в противоположную сторону. Основная задолженность погашается преимущественно в последней четверти срока кредитования.
Данная схема приводит к повышению суммы переплат за пользование займом, но одновременно делает ипотеку более доступной. Благодаря тому, что размер платежей на протяжение всего периода не меняется, заемщик имеет возможность планировать ежемесячный бюджет.
Если клиент примет решение выплатить долг досрочно во второй половине срока кредитования, сэкономить на процентах не удастся, т. к. большая их часть уже погашена.
ВНИМАНИЕ! Досрочное погашение кредита при аннуитетной схеме выплат, произведенное до расчетного периода, предполагает фиксацию суммы переплаты на специальном счете. В день выплат средства спишутся по назначению.
На что обратить внимание после закрытия кредита?
Прежде всего, очень важно соблюсти процедуру закрытия счета. Это поможет не только освободить жилье от залога, но и избежать штрафов и начисленных пеней, которые могут набежать на незначительную сумму остатка долга. Стоит обратить внимание на полное отсутствие задолженности на кредитном счету (в платежке должны быть указаны нули). Даже если осталось 20 копеек – они должны быть оплачены.
Необходимо также забрать закладную у банка, поскольку пока она у него, кредитор продолжает быть залогодержателем.
Подробнее о том, на что нужно обратить внимание после погашения ипотеки, читайте здесь.
Учтите, что если ссудный счет открыт, то недобросовестные сотрудники банка могут «повесить» на заемщика любой другой кредит. Лучше не оставлять им такой возможности и пройти всю процедуру закрытия ипотеки от начала и до конца.
Еще одним популярным способом погашения ипотеки является получение потребительского кредита. Особенности и детали, а также плюсы и минусы этого метода мы рассматривали в этой статье.
Ипотечный кредит может быть погашен довольно быстро, если заемщик хорошо знает процедуру закрытия кредитного счета и снятия обременения в регистрационной палате. Очень важно внести последний платеж с соблюдением всех необходимых формальностей, чтобы банк не начислял штрафы на копеечный остаток долга и портил заемщику кредитную историю.
Рефинансирование кредита
Процесс рефинансирование представляет собой следующее: сторонний банк, с которым плательщик хочет заключить финансовый договор, гасит долг перед предыдущим заимодателем, предоставляя клиенту кредит на более выгодных условиях. Если ипотека под 13 процентов годовых, а после рефинансирования – 11%, то стоит задуматься – 2-процентная разница существенна. При займе двух миллионов экономия может составить более 30 000 рублей. Это в год. А если платить осталось 5 и более лет? Можно сэкономить сотни тысяч. Минус рефинансирования – то, что жилью, согласно главе 6 закона «Об ипотеке», присваивается статус залогового имущества. Так что если заемщик с помощью рефинансирования решает избавить свое жилье от обременения (при стандартной ипотеке, собственность тоже переходит в залог банка), то ничего не получится. Можно ли погасить ипотеку другой ипотекой? Да, но нужно учитывать все нюансы.
Затраты на страхование. Финансовое учреждение берет в залог приобретаемую на ипотечные средства недвижимость. Законом Российской Федерации предусмотрено, что залоговое имущество в обязательном порядке страхуется, чтобы нивелировать возможные риски – затопление, пожар и т. д. Банк, как правило, устанавливает фиксированный процент, который не превышает 1% от суммы кредита.
Дополнительные затраты: нотариальные услуги, госпошлина, оплата юристов – все эти траты заемщик берет на себя.
Комиссия за выдачу средств. Некоторые финансовые учреждения включают статью расходов при открытии кредитного счета или выдачу средств на руки.
Делать рефинансирование имеет смысл только тогда, когда платить ипотеку еще долго. Это особенно актуально при аннуитетной схеме кредитования. Ведь тогда первое время в основном оплачивают проценты по ипотеке. В этом случае рефинансирование на меньшую для заемщика процентную ставку принесет больше пользы.
Как погасить ипотеку быстрее и выгоднее
В 2019 году единственным способом избежать переплаты остается досрочное погашение кредита. Согласно законодательству страны ни одна организация не может препятствовать осуществлению выплат раньше установленного срока.
Если в кредитном договоре указано ограничение на досрочное погашение или предусмотрены штрафы и пени за опережение графика, это прямое нарушение закона.
Несмотря на прямой запрет, многие организации нашли способ не учитывать переплату. Для этого в кредитном договоре указывается обязанность клиента предупреждать банк о том, что следующий платеж будет превышать норму.
Чтобы сумма переплаты была учтена, нужно приехать в отделение банка и заполнить бланк заявления. В нем указывают размер оплаты и в какой срок она будет проведена.
Можно ли погасить ипотеку материнским капиталом?
Первым шагом для досрочного погашения ипотеки с помощью материнского капитала станет подача в Пенсионный фонд заявления от владельца сертификата. В нем указываются все данные держателя, а также объясняется, на что планируется потратить деньги. К заявлению необходимо приложить пакет документов, состоящих из:
- сертификата на материнский капитал;
- паспорта владельца сертификата;
- копии ипотечного договора;
- справки из банка, в которой указан размер суммы основного долга и процентов за пользование кредитом;
- копии свидетельства о государственной регистрации права на приобретенную недвижимость;
- нотариально заверенное обязательство, в котором заемщик обязуется в приобретенном жилье выделить доли для детей и супруга/ги.
Не забывайте про налоговый вычет по ипотеке
Государство готово вернуть 13% от стоимости недвижимости и уплаченных процентов по ипотеке. При этом есть лимит: при покупке (или строительстве) жилья — 2 млн рублей, по процентам за ипотеку — 3 млн рублей. Таким образом, в сумме можно вернуть до 650 тысяч рублей: 260 тысяч — за покупку квартиры и 390 тысяч — за уплаченные проценты. Полученные деньги можно использовать, чтобы быстрее рассчитаться с банком.
Налоговую декларацию лучше подавать сразу, как только появится возможность. Чем раньше вы получите деньги и погасите часть долга, тем больше сможете сэкономить.
Посчитаем разницу
Например, если при кредите в 5 млн рублей сроком на 25 лет по ставке 8% вы внесете 250 000 рублей с уменьшением срока через год после взятия ипотеки, то экономия за весь срок кредита составит — 1 248 136 рублей.
А если через полтора года, то экономия составит уже — 1 196 986 рублей.
Варианты досрочного гашения потеки
Имея дополнительные свободные денежные средства, клиент, внеся их в качестве досрочного гашения может выбрать один из трех предлагаемых вариантов:
- Сокращение срока кредитования, предусматривающего:
- уменьшение срока ипотеки;
- значительное снижение общего размера переплаты;
- сохранение размера ежемесячного платежа.
Решение пойти по этому пути заинтересует тех, кто справляется с текущей кредитной нагрузкой, но хочет сэкономить на процентах.
- Уменьшение ежемесячных платежей, ведущего к:
- сохранению срока ипотеки;
- незначительному снижению общего размера переплаты;
- уменьшению ежемесячных платежей.
Этот вариант досрочного гашения приведет к сокращению суммы ежемесячных платежей, тем самым позволив тратить больше денег на собственные нужны.
Расчеты выгоды от частичного гашения
Допустим, наш потенциальный заемщик решил выплатить ипотеку быстрее, используя вариант частичного гашения. Кроме основных ежемесячных платежей он каждый квартал кладет на счет дополнительные 20 000 рублей, которые удалось сэкономить или дополнительно заработать.
Обычно после частичного гашения раньше срока банки видоизменяют график, сокращая размер ежемесячного платежа, но оставляя при этом прежний срок гашения. Лишь малая часть компаний позволяет сделать наоборот — сократить срок и сохранить размер платежа.
В итоге будем рассматривать первый вариант — сохранение срока, так как он практически всегда и допускается банками.
Делать заемщик это начал сразу после того, как оформил ипотеку, то есть первое частичное досрочное гашение провел через 3 месяца после заключения с банком договора. Рассматриваем все тот же пример, приведенный выше, то есть ежемесячный платеж — 34 097, переплата — 3 137 000. Что получаем в итоге за год, как изменится график:
За год будет выполнено 4 частичных досрочных погашения, ежемесячный платеж сократится с 34 097 до 33 181 рублей, то есть почти на 1000 рублей.
Если сохранять эту схему по внесению дополнительных 20000 четыре раза в год, то получим следующее:
- по итогу второго года платеж сократится до 32 219;
- по итогу третьего — 31 213;
- к концу пятого — 29 129;
- к концу десятого — 22 322. Сэкономленные на ежемесячных платежах деньги заемщик решил класть на счет также для частичного гашения, то есть вносит ежеквартально дополнительно не 20 000, а 30 000 рублей;
- к концу 12 года таким образом ежемесячный платеж снизится до 15 726 руб;
- к концу 13-го — 10 704. Для досрочного погашения нужно 212 400 рублей. Эти деньги можно накопить за счет уменьшения ежемесячных платежей в течение последних лет.
В итоге выплата сократится на 2 года, человек уменьшит переплату примерно на 600 000 — 700 000 рублей. И в целом такая схема не будет особо обременительной для бюджета, дополнительные затраты составляют примерно 6500 в месяц. А если учесть инфляцию, то с каждым годом эта сумма будет казаться все более назначительной.
Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению
Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент. Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат.
Важно! Если в планах полное закрытие кредита на недвижимость безналичным способом, обязательно предварительно уточняйте, какую сумму комиссии финансовое учреждение берет за подобную операцию.
Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:
- письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
- подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
- согласовать нюансы с представителем банка;
- если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
- произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
- получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.
При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.