Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где и как заказать поэтажный план и экспликацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чaщe вceгo пoэтaжный плaн нeoбxoдим тoгдa, кoгдa дoм пoдлeжит cнocy, a caмa пocтpoйкa пo peзyльтaтaм мнoгoчиcлeнныx ocмoтpoв и экcпepтиз пpизнaнa aвapийным. Для тoгo, чтoбы пoдтвepдить cтoпpoцeнтный изнoc кoммyникaций, cocтaвляют пoэтaжный плaн и экcпликaцию.
Чтo тaкoe пoэтaжный плaн? Пoэтaжный плaн — этo дoкyмeнт, кoтopый чacтo зaпpaшивaeтcя в cлyчae, ecли пoмeщeниe пoдвepгaeтcя кaким-либo тexничecким видoизмeнeниям. Cyщecтвyют и дpyгиe cитyaции, кoгдa этoт дoкyмeнт бyдeт пpocтo нeoбxoдим. Нa caмoм дeлe пoэтaжный плaн — этo чepтeж, кoтopый выпoлняeтcя для пoмeщeний. Нa чepтeжe pacпoлoжeн кaждый этaж в oтдeльнocти, c oбoзнaчeниями двepeй, oкoн и мecтaми pacпoлoжeния квapтиp. Taкoй дoкyмeнт cпeциaльнo выпoлняeтcя в чepнo-бeлoм фopмaтe для тoгo, чтoбы oн был нaибoлee пpocт к пpoчтeнию. Нa тaкoм плaнe пpимeняютcя элeмeнты ycлoвнoгo oбoзнaчeния.
B oтличиe oт кaдacтpoвoгo пacпopтa этoт дoкyмeнт oтpaжaeт нe тoлькo инфopмaцию o кoнкpeтнoй квapтиpe в видe ee мeтpaжa, pacпoлoжeниe cтeн, oкoн и двepeй, нo тaкжe инфopмaцию o дpyгиx квapтиpax нa этaжe и oб oбщeдoмoвoм имyщecтвe.
Когда и зачем нужна экспликация
- Ввод в эксплуатацию новой недвижимости. Для каждого нового здания или помещения требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию, для чего собирается целый пакет технических документов, в том числе и экспликации.
- При изменении планировки. Для перепланировки любой недвижимости необходимо получить разрешение в жилищной инспекции. Для этого, помимо проекта изменения планировки, в госорганы нужно предоставить техпаспорт или поэтажный план с экспликацией.
- Для постановки на кадастровый учет. Кадастр — это реестр объектов недвижимости с указанием их собственников, обязанных платить налоги на эту недвижимость. Кадастровая палата может запросить у собственника план и экспликацию.
- Для покупки жилья в ипотеку или рефинансирования. Перед оформлением сделки банк просит покупателя предоставить экспликацию, а также поэтажный план для подтверждения данных о расположении квартиры относительно других на этаже и точного расчета площади. Чаще всего такие документы можно получить в БТИ — бюро технической инвентаризации.
Какие нюансы стоит учесть
Информация о параметрах квартиры и выполненных обмерах хранится в архиве БТИ или Ростеха. В случае необходимости эти сведения (дубликат документов) можно запросить в той организации, которая занималась их оформлением.
Если во время изготовления поэтажного плана и экспликации выясняется, что имеется неузаконенная перепланировка, новый собственник должен ее легализовать. Для этого нужно оформить технические документы и внести дополнительные изменения в Росреестр. Характеристики недвижимости отражены в выписке ЕГРН.
На чертеже новые параметры помещения кадастровый инженер обозначит красными линиями. Существующие расхождения в реальных данных и архивных нужно узаконить новому владельцу. Чтобы избежать подобной ситуации или заранее к ней подготовиться, необходимо заказать в БТИ архивную копию поэтажного плана.
Выезд специалиста на объект и проведение замеров — это обязательное условие для составления поэтажного плана с экспликацией, если предыдущий обмер проводился более пяти лет назад.
В зависимости от типа недвижимого имущества, для которых составляется документ, экспликация бывает:
- Квартиры ‒ документ включает в себя общие размеры квартиры, а также площади всех отдельных помещений (общих, жилых, нежилых, вспомогательных, лоджий, балконов). Здесь тоже есть одна особенность, связанная с российским законодательством. Жилищный кодекс определяет не только категории помещений, но и устанавливает нормы на одного человека. Появление квартир-студий привело к проблеме. Их было невозможно классифицировать с точки зрения законодательства. Для решения этой проблемы было введено понятие «комната-кухня»;
- Зданий ‒ включает в себя перечень всех помещений, входящих в здание. При ее составлении требуется учесть большое количество помещений разной категории, которые находятся на разных этажах. Как правило, ее делают в поэтажном виде. То есть, для каждого этажа составляется план и таблица;
- К градостроительному и генеральному планам ‒ составляется для сооружений, которые расположены на земельном участке, с указанием в документе перечня зданий и сооружений, их расположения, номера, полного названия.
Что можно узнать из поэтажного плана
Поэтажным планом называют графическое изображение помещений, расположенных на отдельном этаже здания. На таком плане могут быть изображены все помещения, которые находятся на этаже, или их отдельная часть, например, одна квартира. Поэтажный план чертят в БТИ, поэтому документ часто называют поэтажным планом БТИ. К плану прилагается экспликация — таблица, где содержится отдельная информация по каждому помещению.
Из плана и экспликации, прилагаемой к нему, можно узнать такую информацию:
— какая конфигурация у помещения;
— какая длина стен и высота потолков помещения;
— какая площадь каждой комнаты;
— как расположены комнаты,
— где расположены двери, окна, балконы, лоджии;
— где расположены мокрые точки, сантехнические зоны и газовые плиты, если они есть;
— какие виды реконструкции были проведены после составления предыдущего плана.
Кроме данных о помещениях в план включают информацию о:
— филиале БТИ, сотрудники которого составили план;
— сотруднике, подготовившем план.
Поэтажный план и экспликация могут быть частью технического паспорта, но их можно заказывать и получать как отдельные документы.
Нюансы получения поэтажного плана при перепланировке
Намереваясь получить план при перепланировке, нужно принимать во внимание перечень допустимых работ и необходимость предварительного получения разрешения.
Какие виды перепланировки можно узаконить
Определенный вид работ, проводимый при ремонте и перепланировке квартир, запрещен и не может быть согласован. К ним относят:
— снос несущей стены или нарушение целостности, что приводит к нарушению ее стабильности;
— объединение кухни и комнаты при условии, что на кухне расположена газовая плита;
— увеличение площади санитарного узла или кухни за счет уменьшения размера жилых помещений;
— перенос мокрой зоны, например, установка раковины или душевой кабины в зале, коридоре;
— объединение балкона с комнатой;
— выполнение любого вида перепланировки в зданиях, признанных аварийными;
— присоединение к квартире мест общего пользования. Например, когда собственник квартиры решает
присоединить к своей квартире часть общего тамбура.
Получится согласовать в БТИ следующие изменения:
— объединение комнат, если такое действие не затронет несущие стены;
— установка дополнительной перегородки в комнате;
— объединение раздельных санитарных узлов в один санитарный узел;
— обустройство арки в стене, которая не является несущей;
— объединение лоджии и комнаты с оставлением отдельных элементов лоджии.
Перечень допустимых к проведению работ может зависеть от региона расположения дома, особенностей самого здания, его состояния и прочих факторов. При намерении провести работы, которые могут затронуть общедомовое имущество необходимо будет также получить согласие соседей.
Что бывает, если проигнорировать ограничения по перепланировке
Часто перепланировку проводят без предварительного согласования. И часть таких работ противоречит действующим строительным, санитарным и прочим нормам. Последствия самовольной перепланировки могут быть разными, например:
— нарушение целостности здания при затрагивании несущих стен;
— возникновение ситуаций с затоплением квартир, когда на верхнем этаже была перенесена мокрая точка.
Но главное последствие самовольной перепланировки — нарушение установленных норм. Если такой факт будет обнаружен, собственника объекта привлекают к ответственности. Каким может быть наказание, зависит от того, что именно было сделано. Если выполненные действия не нарушают строительные или другие нормы, нужно внести изменения в техническую документацию и заплатить штраф. Сумма штрафа будет:
— для физических лиц – до 2,5 тыс. рублей;
— для юридических лиц – до 300 тыс. рублей.
Если выяснится, что были нарушены действующие строительные или другие нормы, установленные в регионе или в отношении конкретного здания, нужно:
— заплатить штраф;
— привести квартиру в состояние, которое было до проведения работ.
Бывает, что в квартире обнаружена самовольная перепланировка, которая нарушает строительные нормы. Но владелец объекта не устраняет внесенные изменения. В подобных ситуациях сотрудники жилищной инспекции могут направить иск в суд. По решению суда при определенных обстоятельствах может быть принято решение о лишении владельца права собственности. Если это происходит, квартиру продают на торгах. Из полученных от реализации денег берется часть для проведения работ по восстановлению первоначального состояния объекта. Оставшаяся сумма передается бывшему владельцу недвижимости.
Как внести изменения в план при перепланировке
Перечень этапов, которые нужно пройти, зависит от того, какие именно работы будут проводиться, и может включать:
1. Определение перечня проводимых работ.
2. Обращение в проектную компанию, состоящую в СРО (саморегулируемой организации) для составления проекта проводимых работ.
3. Обращение в Роспотребнадзор, МЧС, если характер проводимых работ требует получения разрешения от таких организаций.
4. Получение разрешения на выполнение запланированных работ в жилищной инспекции.
5. Проведение работ в точном соответствии с проектом.
6. Вызов кадастровых инженеров для составления акта проведенных работ.
7. Подписание составленного акта проектировщиками, специалистами управляющей компании и администрации.
8. Обращение в БТИ для получения нового техпаспорта, содержащего план с внесенными изменениями.
9. Направление заявки в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН, если это необходимо. Например, обращение в Росреестр потребуется при условии, что была изменена общая площадь помещения.
10. Получение новой выписки из ЕГРН.
Сколько стоит получение поэтажного плана и экспликации?
Изготовление документов осуществляется на платной основе. Стоимость услуги устанавливается на региональном уровне и зависит от площади и месторасположения квартиры. К примеру, в Москве при изготовлении плана (без проведения обследования) действует тариф 5,80 руб. за 1 кв. м. Узнать расценки для конкретного региона можно непосредственно в местном отделении БТИ.
Теперь рассмотрим этот вопрос подробнее. Не все дома инвентаризировало БТИ. Если Ваша квартира или нежилое помещение находится в жилом здании, которое построили давно (до 2000 г.), то обмеры проводило БТИ. Если квартира или нежилое помещение находится в здании более позднего года постройки, то обмеры могли проводить и в Ростехинвентаризации, и в БТИ. Хотя, чаще всего, застройщики все равно обращались именно в БТИ. Если у Вас здание целиком является нежилым любого года постройки, то обмеры могла проводить любая из этих двух организаций (но в БТИ гораздо чаще).
Для согласования перепланировки подойдут документы только от БТИ, так как Жилищная инспекция с 2021 года перестала принимать документы из Ростехинвентаризации. Однако, Ростехинвентаризация должна была передать данные по обмерам в БТИ. Так что для согласования перепланировки необходимо обращаться в БТИ, а не в Ростехинвентаризацию.
Иногда документы можно заказать и в МФЦ. Задача подобных организаций – снизить нагрузку на БТИ и дают возможность человеку сэкономить свое время. Получить документы можно, предоставив те же самые документы, что и в БТИ. Затем работники МФЦ отправляют бумаги в БТИ без участия собственника квартиры.
Прием клиентов ведется по предварительной записи или «живой» электронной очереди. Записаться можно предварительно:
- через сайт МФЦ, если в проживающем регионе подобная услуга доступна (записаться может только тот человек, который зарегистрирован на портале Госуслуги);
- набрав номер горячей линии МФЦ или выбранного отделения.
В Москве или другом городе можно обратиться в любой МФЦ. Но предпочтительнее выбрать то отделение, которое обслуживает район, где находится квартира.
Стоимость и сроки изготовления
Цена данной услуги зависит от типа предоставляющего ее учреждения. Также учитывается площадь жилого помещения, для которого будет составляться поэтажный план.
Если оформлением документации занимается БТИ, то стоимость услуги составляет 8400-60000 рублей. Данные цены действуют в Москве. При этом учитывается метраж квартиры. Подобные расценки действуют при составлении инвентаризационного плана для новостроек без обследования.
Если делается запрос на обследование уже давно эксплуатируемого жилища, то стоимость услуги в Москве составит 5700-21600 рублей.
Обратите внимание! В каждом регионе России действуют свои собственные тарифы при заказе поэтажных планов и экспликаций для квартир в БТИ. Фиксированная цена для данной услуги в стране не установлена.
Заказ документации в Ростехе обойдется гражданину значительно дороже. Стоимость услуги будет в два раза больше по сравнению с БТИ. При заказе через МФЦ поэтажного плана для впервые сданного жилого объекта в эксплуатацию применяется тариф 5,71 рубля за 1 м2. Если дополнительно запрашивается экспликация, то ее стоимость составляет 234 рубля за одну страницу.
«Цена вопроса» и длительность процесса изготовления документа
Чтобы взять поэтажный план дома и/или экспликацию здания, обращаются в БТИ по территориальному признаку.
Правообладатель объекта недвижимости подает заявку по установленной форме лично или через представителя. Обмеры и оформление займут 2-3 недели. Срок увеличивается, если нужен выезд техника или подается запрос на дополнительную документацию.
Чтобы ускорить процесс, стоит заранее подготовить уместные в ситуации приложения к заявлению (ксерокопии):
- Паспорт собственника жилого помещения;
- Доверенность на уполномоченное лицо;
- Проектную документацию на объект капстроительства;
- Свидетельство о владении недвижимостью (договор продажи-покупки);
- Разрешение на строительство местных властей ;
- Справку о присвоении адреса;
- Акт о перепланировке.
Стоимость работы зависит от площади жилья, необходимости вызова обмерщика, региона и организации-подрядчика. За два документа придется заплатить 3-15 тысяч рублей.
Госпошлина за услугу государством не предусмотрена, оплачивается только обследование и подготовка бумаг. Оплата производится наличными или через банк на реквизиты, указанные бюро.
Если владелец объекта не может обратиться в БТИ лично, он вправе воспользоваться услугам посредника.
Наиболее распространенная цель получения поэтажного плана – для проведения строительных работ, связанных с перепланировкой (переустройством) помещений.
Но сам термин «перепланировка» может заключаться в самых различных мероприятиях. Некоторые собственники обращаются за согласованием перепланировки при проведении самых незначительных работ, не затрагивающих конструкции здания. А другие, наоборот, выполняют снос несущих конструкций без какого-либо разрешения местной администрации и впоследствии сталкиваются с трудностями с узаконением.
Понятие перепланировки закреплено в п. 2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ.
Под перепланировкой помещений понимается изменение его конфигурации, которое требует внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
К изменениям может отнести:
| Демонтаж, перенос или возведение стен | наиболее частым является демонтаж перегородки между туалетом и ванной) |
| Выполнение дверных или оконных проемов в стенах | либо перенос проемов |
| Перенос инженерных сетей | и инженерного оборудования из одного места в другое |
| Разъединение комнат | или объединение нескольких помещений в одно, к примеру, соединение гостиной с кухней или присоединение лоджии с ее утеплением и включением ее в общую площадь квартиры |
Основные условные обозначения
В целом, поэтажный план помещения либо сооружения – это ситуационный схематический рисунок, масштаб которого 1:10000.
Действуют государственные стандарты, выработанные для разработки разнообразных планов, схем и прочего.
На базе таких законодательных документов в поэтажном плане БТИ допустимо встретить следующие обозначения:
- места врезки инженерных коммуникаций;
- лестница, лифт;
- душевая кабина;
- мусоропровод;
- шахта вентиляции;
- варочная плита (электрическая либо газовая);
- унитаз;
- ванна;
- раковина;
- дверной проем (с дверьми, арочный, традиционный и прочие);
- оконный проем (заложенный, традиционный и прочие);
- границы участка.
В том случае, если поэтажный план здания попадет в руки человека, несведущего в графическом и чертежном делах, он вряд ли что-либо сможет понять.