Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.

Я все понял, но есть вопрос

• Как проверить сезонные моменты: отопление летом, или как стены держат тепло?

Практически никак. Есть только косвенные признаки. Например, если нет потёков на батареях, то, скорее всего, отопление исправно.

С проверкой стен то же. Можно только убедиться, что нет щелей и влажных пятен. Нормально проверить стены на промерзание можно только зимой при помощи тепловизора.

• Я не заметил недостаток и принял квартиру. Ничего исправить нельзя?

Куда обращаться за устранением дефектов

Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:

• укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
• составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
• сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
• закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.

Советы по самостоятельной приемке квартиры у застройщика

Принять квартиру самостоятельно вполне реально, но важно быть очень внимательным. Для этого необходимо запомнить три совета по самостоятельной приемке квартиры в новостройке:

1. Не торопитесь, указывайте все, что посчитаете нужным. Если вы не скажете о недостатке, его устранять точно не станут.
2. Действуйте системно. Например, проводите осмотр каждого помещения поочередно, сначала слева направо, потом сверху вниз.
3. В первую очередь смотрите на: окна (качество монтажа), работу вентиляции, углы, граничащие с улицей. Они должны быть сухими и без трещин, в противном случае пропишите это в акте осмотра.

Основные моменты при приемке квартиры, где могут возникнуть недостатки

В договоре долевого участия указывается множество показателей, по которым следует принимать квартиру от застройщика:

• Тип отделки. Их всего три: без отделки, черновая и чистовая отделка. Несоблюдение этого требования дает вам основание требовать от застройщика проведения дополнительных работ и приведение квартиры к прописанным нормам, поскольку с учетом стоимости отделочных материалов данное несоответствие является очень существенным недостатком.
• Соответствие плану, который был оговорен в договоре. Для этого проверить площадь комнат, коридоров, санузлов, балконов, их длину и ширину. Бывает, что площадь квартиры не соответствует плану. В этом случае дольщик вправе предъявить претензию и потребовать обратно деньги за недополученные квадратные метры.
• Работоспособность коммуникаций. Данную процедуру довольно сложно осуществить, особенно если квартира сдается без отделки. Но в случае обращения в специальную компанию по проведению экспертизы наличия существенных дефектов это не составит труда. Электричество, разводка любых коммуникаций, водопровод, газопровод, вентиляция – все должно работать исправно.
• Общее состояние конструкций и отдельных элементов. Здесь необходимо обращать внимание на любые отклонения, которые можно увидеть невооруженным глазом. Стены не должны отклоняться от вертикали, стяжка должна быть ровной, а в углах не должно быть следов плесени или грибка. Любые разбитые или сломанные элементы (окна, двери, замки) застройщик должен отремонтировать или заменить за свой счет. Все эти дефекты являются существенными и дольщик вправе не принимать такую квартиру и потребовать у застройщика вернуть все уплаченные за нее деньги, а также погасить неустойку.
• Наличие оговоренных аксессуаров. Если в договоре указано наличие умывальников, унитаза и розеток, значит, они должны быть. Несмотря на то, что их стоимость по сравнению со стоимостью квартиры мизерна, это не дает повода прощать застройщику такие недоработки.

Если вы желаете полностью обезопасить себя от возможных проблем, связанных с эксплуатацией квартиры, то стоит обратиться к профессионалам, которые не только изучат ваше новое жилье, но и выдадут заключение о его соответствии или несоответствии нормам договора. Специалист сможет провести полный визуальный осмотр, а также осмотр с помощью приборов и инструментов. Так, в перечень для осмотра входят:

• Полы. Стяжка должна укладывается на слой гидроизоляции (в ванной и туалете), которая хорошо видна при черновой отделке, так как обычно выходит на стены. В других комнатах укладывается обычная звукоизоляция. Отсутствие данных прослоек – грубое нарушение нормативов. Перепад высоты пола, наличие ям, трещин, пустот легко выявить строительным уровнем или простым постукиванием кулаком по покрытию.
• Стены осматривают очень внимательно, трогают руками – они должны быть гладкими и с прочным финишным слоем шпаклевки. Никакие пустоты, трещины, пятна плесени или грибка здесь недопустимы.
• Потолок в случае предчистовой отделки должен быть готов под покраску. Высоту комнат тоже измеряют и сравнивают с документами, поскольку занижение даже на 10 мм является недопустимым.
• Отопление должно быть готовым к использованию, так как сдача дома может произойти в любой момент, включая осенне-зимний период. Проверяется целостность радиаторов, труб, работоспособность системы и терморегуляторов.
• Водоснабжение и канализация. Здесь должны быть установлены фильтры очистки, счетчик, обратный клапан и дополнительная запорная арматура. Все соединения следует проверить на герметичность, а канализацию – на работоспособность.
• Вентиляция – один из самых важных элементов для полноценного существования человека, так как обеспечивает здоровое и безопасное дыхание. Отсутствие тяги показывает, что вентиляционные каналы забиты, что недопустимо.
• Электрические и другие сети. Необходимо проверить исправность всех розеток, выключателей, а также электрощитовых и узлов. Наличие и исправность прочих сетей (интернет, телефон, домофон) также необходимо проверить, поскольку в дальнейшем провести или заменить их будет очень непросто.
• Качество монтажа окон и отделки откосов. Здесь обнаруживается очень много проблем по итогу выполненных работ: начиная от отсутствия ручек или даже подоконников и заканчивая ненадлежащим функционированием того или иного элемента.

Несмотря на все моменты, принять квартиру с черновой отделкой гораздо проще, чем жилье с чистовым финишным покрытием. Ведь зачастую застройщик может скрыть под обоями или ламинатом различные дефекты, которые в дальнейшем могут привести к серьезным последствиям. Поэтому осмотр квартиры с чистовой отделкой должен быть самым полным и тщательным. Отдельно стоит поговорить о строительной экспертизе жилья.

Проверяется качество отделки стен, полов, потолков, исправность розеток и освещения, выключателей, а также все пункты, обязательные к проверке квартиры с черновой отделкой. При этом не все показатели можно определить на глаз. Лучше воспользоваться специальным инструментом, а еще лучше – пригласить профессионального специалиста из соответствующей компании проведения строительных экспертиз. Он поможет найти реальные проблемы в жилище и составит акт, который можно будет использовать для решения вопросов с застройщиком.

Сроки обнаружения дефектов в новостройке

Гарантия качества распространяется на ограниченный период времени. Информацию о гарантийных сроках застройщик сообщает в виде Инструкции по эксплуатации объекта строительства по договору о долевом участии (ДДУ).

Согласно ч. 1.1. ст. 7 закона №214, в документе должны быть указаны:

• сроки гарантии по эксплуатации квартиры;
• срок действия гарантии на службу отделки помещений, инженерных коммуникаций, конструкций и неотделимых от квартиры предметов.

Подготовка к приемке

Перед осмотром квартиры крайне внимательно изучите проектную декларацию, ваш договор и приложение к нему — именно там указаны характеристики вашей квартиры: материалы строительства, метражи, расположение и конфигурация окон и дверей, отделка и т. п. Именно по этим документам вы будете проверять соответствие ожиданий реальности. Если квартира сдается с чистовой отделкой, в приложении должны быть прописаны также вид покрытий, цвет, иногда спецификация. Марки материалов здесь искать не стоит.

Захватите с собой несколько предметов. Обычно их не носят с собой, но они понадобятся вам для проверки жилья:

• рулетка,
• телефонная зарядка или индикаторная отвертка,
• лампочка,
• листик бумаги либо зажигалка,
• фонарик,
• мел, смываемый маркер, бумажный скотч (для пометок дефектов).

Что взять с собой на самостоятельную приемку?

Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:

• Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.

• Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.

• Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.

• Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.

• Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.

Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.

Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:

• Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.

• Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.

• Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.

Приемка квартиры у застройщика и права дольщика

Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.

Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!

При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:

• устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
• снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
• возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
• взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.

Кому доверить приемку?

Дольщик становится полноценным собственником жилья только после подписания и регистрации акта приема-передачи квартиры. Для заверения документа назначается определенный день, когда покупатель должен осмотреть построенный объект, именно в этот момент необходимо провести осмотр. Во время этого мероприятия может присутствовать представитель подрядной организации, которая выполняла ремонт и представитель компании застройщика. Для оценки качества ремонта дольщик может воспользоваться несколькими сценариями.

• Самостоятельная приемка . Этот способ наиболее дешевый, так как будущий собственник полагается только на свои знания. При этом самостоятельная приемка имеет несколько существенных недостатков. В случае судебного разбирательства оценку дольщика по ряду вопросов могут не признать экспертной. При самостоятельной приемке в распоряжении покупателя квартиры не будет специализированное инструмента.
• Приемка с мастерами, которые будут делать ремонт. Фактически дольщик для помощи в экспертизе имеет право пригласить кого угодно, застройщик не имеет права препятствовать этому. Воспользоваться этим сценарием можно только в том случае, если квартиру принимают без ремонта или присутствует только черновой вариант отделки. Профессиональным строителям проще оценить недостатки, которые в будущем могут помешать им проводить работы, но с юридической стороной вопроса они, скорее всего, знакомы слабо и не имеют специализированного оборудования с лабораторными сертификатами.

Что предусмотрено законом в отношении приемки квартир в 2020 году?

Первое и, пожалуй, самое важное, что должен знать собственник квартиры в новостройке, это наличие предусмотренного законодательством РФ гарантийного срока в 5 лет на объекты нового строительства. Аналогичный период установлен и для инженерного оборудования, его срок — 3 года.

Таким образом, не стоит чрезмерно переживать о том, что во время приемки будет пропущен какой-либо недостаток. Более того, существуют скрытые дефекты, в том числе связанные с усадкой и осадкой здания, которые могут быть обнаружены позднее, но по-прежнему будут являться зоной ответственности застройщика и управляющей компании.

Если такие недочеты, как неровная стяжка пола, перекос дверных проемов и прочие гарантийные случаи, обнаружены вами уже после подписания акта приема-передачи квартиры, то привлечь застройщика к их устранению будет сложнее. Многие девелоперы идут на встречу покупателям, но для обеих сторон лучше, если все спорные моменты будут урегулированы в стандартном порядке до подписания бумаг.

Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта

Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.

Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.

Принимая квартиру у застройщика, нужно быть предельно внимательным и обязательно фиксировать в акте все выявленные недоделки. Лучше всего взять с собой на приемку строительного эксперта. Не стоит верить устным обещаниям строительной компании и принимать жилье с явными дефектами.

Составление акта-приемки квартиры

Итак, если вы просмотрели квартиру на наличие изъянов и недочетов, в акте приемки сделали отметку о наличии в каких местах и какого размера есть нюансы, следующий шаг — вся комиссия подписывается в данном акте. Сам акт приемки составляется на каждого участника комиссии, то есть в трех экземплярах и отдается каждому на сохранение (один экземпляр собственнику, один застройщику и оставшийся представителю ЖЭСа или представителю товарищества собственников). Обратите внимание, на пункт второй, здесь пишутся имеющиеся дефекты (все что записано в этой графе и будет принято во внимание, то что было оговорено на словах, быстро забудется и не учитываться в дальнейшем). В эту графу, отведено поле, где у хозяина квартиры есть право описать все что его смутило и требует разрешения ситуации, касаемо ремонта в новостройке.

Если же Вы решили купить новостройку с отделкой и Вас огорчил цвет обоев или цвет в который покрасили стены, то в этом случае претензию застройщику нельзя предъявлять, но только если это не перепутанные цвета (хотели красные стены, а покрасили в зеленый).

В акте приема-передачи вы как собственник новостройки можете писать все, требовать дать отчет о характере работы как именно недочеты будут устранены и когда, можете описать в акте, все что не соответствует тому, что вам говорили или обещали в момент подписания договора и т.п. Обязательно делайте фото и видео фиксацию приемки, именно в момент, когда есть комиссия в квартире. Сделайте фото или видео с номером свежей газеты, так вы защитите себя, будет понятно что происходило в день приемки в каком состоянии была новостройка и тем более будет понятно нужен ли был ремонт в новостройке. Но главное, как можно подробнее опишите недочеты, именно письменно, а не на словах. В этом же акте пропишите с комиссией срок, в который будут устранены недочеты и будет сделан ремонт работниками застройщика в новостройке. Согласно нашему законодательству, для устранения недочетов ремонт в новостройке может производиться в срок 14 дней, но это же время может быть увеличен. При продлении срока на исправление, застройщик обязан с вами обсудить.

Проверка инженерных коммуникаций

1. Система вентиляции.

В современных новостройках устраивают системы вентиляции двух разных типов:

• естественную приточно-вытяжную;
• с механическим побуждением.

В большинстве новостроек применяется бюджетный вариант – естественная вентиляция. Её главный недостаток в том, что такая система хорошо работает при уличных температурах не выше +5 градусов Цельсия. При увеличении температуры эффективность заметно снижается вплоть до прекращения работы и даже появления «обратной тяги». Это не является нарушением – придётся смириться. Система вентиляции с механическим побуждением избавлена от таких недостатков и исправно работает круглый год.

Проверка системы вентиляции в новостройке состоит из следующих пунктов:

• проверяем наличие вентиляционных выводов в помещениях кухни, туалета и ванной;
• закрываем входную дверь;
• обеспечиваем приток воздуха (открываем одну из оконных створок в режим проветривания);
• замеряем расход воздуха через вентиляционную решётку в единицу времени.

На последнем пункте нужно остановиться более подробно.

Согласно нормативным данным, расход воздуха для кухни должен составлять не менее 60 куб.м./час, для санузлов – не менее 25 куб.м./час.

Эксперты «Ситипроф» для таких замеров пользуются специализированным профессиональным прибором – термоанемометром, чтобы достоверно определить, сколько воздуха расходуется. Однако, если такого прибора нет, то исправно ли работает вентиляция можно проверить с помощью простого бумажного листа формата А4. Если он буквально прилип к вентиляционной решетке, то все в порядке, если нет, то система не работает.

2. Система отопления.

Как правило, в квартирах устанавливается одна из двух видов систем отопления:

• с вертикальными стояками;
• с горизонтальной подводкой.

При проведении проверки в квартирах с вертикальной системой отопления нужно сделать следующее:

• Дать визуальную оценку герметичности всех соединений и системы в целом, убедиться в ее работоспособности.
• Оценить отклонения стояков от вертикали – погрешностей более 2 мм на 1 метр длины быть не должно.
• Найти точку крепления – по регламенту для вертикальных стояков отопления на высоту этажа должна быть как минимум одна точка.
• Проверить качество монтажа отопительных приборов: Радиаторы и конвекторы должны быть установлены по уровню. Убедитесь, что отклонения от горизонта составляют всего 1,5 мм или меньше на каждый метр длины устройства, и не более трех миллиметров на всю длину. Проверьте, что каждый радиатор, какого бы он ни был типа, установлен на расстоянии не менее 60 мм от пола и 50 мм от подоконника или оконного проема, а также на 25 мм от поверхности стены с уже нанесенной штукатуркой. Убедитесь, что каждый конвектор установлен в 20 мм или дальше от стены – это расстояние до оребрения конвектора без кожуха. Он должен находиться вплотную или с зазором меньше трех миллиметров от стены до оребрения конвектора с кожухом и не ближе 20 мм от стены до кожуха, если проверяется напольный конвектор. При этом расстояние от верхней точки конвектора до нижней точки подоконника должно составлять 70 % глубины конвектора или больше. Так же важно проверить, что расстояние от поверхности пола до нижней точки настенного конвектора как с кожухом, так и без него должно быть не меньше 70 % и не больше 150 % глубины прибора. Если ширина выступающей части подоконника от стены более 150 мм, то расстояние от ее низа до верхнего уровня конвектора с кожухом должно быть достаточным, чтобы снять кожух.
• Оцените внешний вид лакокрасочного покрытия всех приборов отопления и стояков.
• Проверьте все места, где трубы отопления проходят через ограждающие конструкции.
• Проверьте наличие всех необходимых регуляторов, счетчиков и накладок.

При проверке систем с горизонтальной подводкой необходимо убедиться в наличии гофры на магистралях, креплений, гильз в тех местах, где трубы проходят через строительные конструкции. Также надо провести визуальную оценку системы и соединений, на предмет герметичности. Проверить ее работоспособность. При осмотре коллекторного шкафа, который, как правило, находится в МОПе, нужно проверить, нет ли протечек, исправна ли запорная арматура, установлены ли фильтр грубой очистки и счетчик.

3. Канализация

Важные моменты при осмотре канализационной системы:

• Трубы должны без зазоров быть обернутыми рулонным гидроизоляционным материалом, а потом места, где стояки проходят через перекрытия, должны быть заделаны цементным раствором на всю толщину перекрытия.
• 8-10 см участка стояка над перекрытием, до горизонтального отводного трубопровода, должен быть покрыт цементным раствором в 2-3 см толщины.
• Горизонтальные участки должны быть проложены с уклоном не менее 2 мм на каждый метр длины.
• Трубы не должны касаться поверхностей строительных конструкций, минимально допустимое расстояние – 20 мм.
• Все элементы системы должны быть целыми, не иметь трещин, сколов или других дефектов.
• В многоэтажных зданиях на канализационных стояках должны быть установлены противопожарные муфты, заправленные особым вспучивающим огнезащитным составом для препятствования распространения пламени по этажам.
• На канализационных отводах должны быть заглушки.

Похожие записи:

• Как жаловаться на судью в 2023 году – порядок подачи заявления
• ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ О ПРАВЕ НА СТРАХОВУЮ ПЕНСИЮ ВОЕННЫМ ПЕНСИОНЕРАМ.
• Налоговый вычет 2023: кто и как может получить, когда и какие документы подавать