Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно для ввода многоквартирного дома в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После окончания строительных работ начинается процедура ввода дома в эксплуатацию. Только после ее завершения застройщик может выдать ключи владельцам квартир. Все начинается с приема здания непосредственно представителями девелопера. Это своего рода генеральная репетиция перед госкомиссией. Далее к проведению экспертизы подключаются государственные специалисты, как только они вышли на объект, начинается прохождение госкомиссии.
Застройщик должен основательно подготовиться, прежде чем обращаться в территориальные органы госстройнадзора. Как объяснил Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), необходимо выполнить полный комплекс строительно-монтажных работ, все работы по инженерии, должна быть собрана вся исполнительная документация, подписаны все акты, заключены договоры на техобслуживание и эксплуатацию, если это необходимо. Алексей Балыкин, директор департамента техзаказчика TEKTA GROUP, добавил, что необходимо предъявить справки о выполнении всех технических условий и обмере объекта БТИ. Кроме этого, эксперты компании «СУ-155» напомнили, что в доме должны быть подключены и функционировать электричество, вода, канализация, отопление, лифты, то есть новостройка должна быть полностью пригодной для проживания.
По процедуре, рассказывает Евгений Максименко («Группа компаний «Жилищный капитал»), после того как строительная генподрядная организация выполнит все строительно-монтажные работы, она обращается к застройщику, то есть владельцу земельного участка, с так называемой «предъявительской». Это письмо, в котором сообщается о том, что все работы выполнены в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами, а объект готов к итоговой проверке.
Итоговая проверка назначается органами Главгосстройнадзора Московской области или Комитетом государственного строительного надзора Москвы, в которые входят специалисты из разных областей: пожарная инспекция, санэпиднадзор, сантехники, электрики… Эксперты проверяют всю исполнительную документацию, а также выполненные работы в соответствии с проектной документацией и с действующими строительными регламентами. Если недостатков и нарушений не выявлено, то выдается «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (ЗОС). Как правило, после получения ЗОСа и приложения необходимых документов выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Мы также поинтересовались у экспертов, могут ли дольщики принимать участие в «приемочной» работе. Однако действующими нормативными документами участие дольщиков в работе комиссии не предусмотрено. «Хотя ничто и никто не запрещает дольщикам, — допускает Вадим Антонов (ГВСУ «Центр»), — создать в соответствии со ст. 30 Конституции РФ любую общественную организацию для защиты своих прав и поучаствовать в процессе».
Требования для жилого дома
Чтобы дом после полного окончания строительных работ был признан жилым, мало наличия в нем только окон и двери. В помещении обязательно должны быть настелены полы. Для этого не нужно сразу устилать их чистовым покрытием, достаточно иметь бетонный или дощатый пол в основных комнатах. Это необходимо для более точного обмера площади каждого помещения при составлении кадастрового паспорта квалифицированным специалистом. Важно знать, что для сдачи жилого дома отделка в санузлах и кухне должна быть завершена полностью, то есть на пол и стены уложена кафельная плитка.
Также для сдачи многоэтажного частного дома следует обязательно установить лестницу и при наличии балкона, ограждение на нем.
Очень важным элементом для жилого помещения является отопление, поэтому без него дом будут считать нежилым. Интересно, что подключать все коммуникации для этого не нужно, достаточно простого наличия котла и радиаторов отопления на своих местах. Уже после полного завершения работ газовая служба может подключить систему, на этапе сдачи объекта это не обязательно.
Также дом должен иметь готовую к эксплуатации электропроводку и установленные по всем отмеченным в проекте местам розетки и выключатели.
Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм
Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.
Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.
Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.
B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Как узнать, кто застройщик дома
Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.
Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.
Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.
Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.
Что делать, если претензия осталась без ответа при вводе дома в эксплуатацию?
Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:
- компенсация морального вреда;
- взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
- оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
- издержки дольщика на судебные расходы.
К слову, заселять жильцов до ввода в эксплуатацию, то есть выдавать им ключи и разрешать ремонтные работы или подождать – этот вопрос решается чаще в индивидуальном порядке. Лет десять назад это была распространенная практика — жильцов «запускали» задолго до официального ввода в эксплуатацию. Причем дом, как правило, нормально функционировал. Сегодня, судя по ответам наших экспертов, все строже.
«Мы разрешаем приступать к отделке квартир только после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартир», — говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). До этого момента заниматься ремонтом просто опасно, считает эксперт. В противном случае компания будет оштрафована, — добавляет Олег Куринной, заместитель генерального директора «МД Групп». Это требование статьи 9.5.Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Ситуация, с которой сталкиваются новоселы, – недоделки, которые заявили о себе, несмотря на то что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком по всем существующим нормам. Как отметила Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI&Limitless, в соответствии с законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ, установлен гарантийный срок для объектов долевого строительства. Он составляет не менее пяти лет и обязательно прописывается в договоре. «Во всех договорах подряда на строительно-монтажные работы по нашим проектам предусмотрена гарантия и система гарантийных удержаний», — говорит Алексей Балыкин (TEKTA GROUP). Если же брак все-таки обнаружился, подрядчик, его допустивший, устраняет это за свой счет. Если же он отказывается от своих обязательств или срывает сроки, застройщик устраняет это за счет гарантийных удержаний. К сожалению, признает Ирина Мошева (СП RDI&Limitless), далеко не всегда удается решить вопрос мирным путем, и в таком случае сторонам остается только обращаться в суд и начинать длительную тяжбу с привлечением профессиональных экспертов.
Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, необходимо обратиться в службу БТИ для составления технического паспорта на дом. Данный документ является главным аргументом для подтверждения факта наличия жилого дома, но получить его бывает непросто.
Инспекторы могут отказать в выдаче документа при наличии несоответствий готового объекта нормам строительства или при наличии незавершенных работ. Конечно, при уверенности в собственной правоте можно обратиться в суд и оспаривать негативное решение, но проще устранить все замечания инспектора и вызвать его снова для получения паспорта.
Данный документ содержит в себе основные данные об объекте, включая его адрес, общую площадь, площадь каждой комнаты, этажность здания, его отделку и стоимость. Сделать его можно только на полностью достроенный дом.
Что делать, если дом введен в эксплуатацию с дефектами и недоделками?
Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.
Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:
В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки. В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки. ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.
Дом сдают в эксплуатацию. А что дальше?
Участвуете в долевом строительстве, и вот-вот дом сдадут в эксплуатацию. Однако перед вселением в новую квартиру еще предстоит пройти ряд процедур. Если знать, что должен сделать застройщик и что надо сделать вам, сможете быстро отметить новоселье.
Регистрируем квартиру и право на нее
После сдачи дома в эксплуатацию в течение двадцати пяти календарных дней застройщик обязан передать вам окончательный расчет стоимости квартиры. Когда вы полностью оплатите ее стоимость, обратитесь к застройщику за документами для государственной регистрации права на квартиру. Все необходимые документы он должен передать вам в двухдневный срок со дня обращения .
В течение трех месяцев после получения документов вы обязаны зарегистрировать создание квартиры и право на нее . Для этого надо обратиться в местное бюро агентства по государственной регистрации и земельному кадастру.
Подписание акта приемки
На первой стадии происходит подписание акта приемки с работниками, осуществлявшими постройку дома. Данное требование установлено положениями ГК РФ, поскольку обычно правоотношения между владельцем участка и строительной организацией оформлены обычным соглашением подряда.
Именно по этой причине к сделке применяются правила гражданского законодательства, которые требуют, чтобы акт приемки подписали обе стороны договора.
Выполненные строительные работы должны быть зафиксированы в документе, имеющем специальный бланк с шифром КС-2. Он позволяет перечислить все произведенные строительные и монтажные мероприятия с указанием стоимости и сроков.
Акт обязательно оформляется в двух экземплярах.
Также при приемке используется форма КС-11. Она закрепляет акт приемки дома как цельного объекта строительства (а не совокупности работ по его возведению). В документе уточняются наименования всех организаций, которые как-либо (даже косвенно) участвовали в процессе.
Регистрация по приобретательной давности
Иногда случается так, что люди, живущие в самовольно построенном доме в течение нескольких десятилетий, все равно получают отказ при попытке оформить право собственности через администрацию. В этих ситуациях, если вы живете в доме более 15 лет, вы можете зарегистрировать его по приобретательной давности.
Что для этого придется предпринять:
- Доказать, что в этом доме вы живете последние пятнадцать лет. В качестве доказательств можно предъявить свидетельские показания соседей или квитанции по оплате коммунальных услуг.
- Доказать отсутствие претензий и предписаний от администрации за последние 15 лет.
Если вы сможете предоставить эти доказательства и соблюсти все условия, дом может быть оформлен по приобретательной давности.