Как оформить ипотеку на квартиру

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить ипотеку на квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Риски при покупке вторичного жилья

Основные риски:

• Недостоверные сведения в документах
• Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
• Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
• Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги

Шаг 2. Оформление и подача предварительной заявки

Заявку на получение ипотечного кредита можно подать лично в отделении банка, а можно использовать онлайн сервисы. К ней необходимо приложить стандартный пакет документов, включающий в себя:

• паспорт, ИНН, СНИЛС (копии и оригиналы);
• свидетельство о браке и рождении детей (если есть);
• копию трудовой книжки, заверенную отделом кадров;
• справку о доходах (минимум за последние полгода);
• военный билет или водительские права (не всегда).

К начальному пакету документов можно подготовить другие свидетельства платежеспособности: справки о дополнительном доходе (от сдачи имущества в аренду, выплачиваемые на регулярной основе дивидендах и прочее), подтверждение о наличии недвижимости и другого дорогостоящего и ликвидного имущества.

Положительными моментами для банка также станут:

• наличие детей и зарегистрированного брака;
• готовность внести первоначальный взнос от 15% займа и выше;
• наличие у клиента открытых в данном банке счетов и зарплатного счета.

Какие недостатки у вторичного жилья?

• Планировка вторичного жилья становится неудобной и неактуальной с течением времени;
• Подъезды и коммуникации на вторичном рынке жилья, а также внешний вид дома устаревают. Кроме того, старому дому может потребоваться капитальный ремонт, которые требует внимания и дополнительных средств;
• Квартиры на вторичном рынке, как правило, приобретались не один раз. Поэтому перед покупкой обязательно надо проверять «чистоту» квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников.

Выясняем, кто может взять ипотеку на покупку квартиры: шаг 1

Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.

• Возраст. Получить ипотеку можно с 21 года. Это единое правило для всех граждан, поскольку считается, что именно к этому возрасту человек завершает свое образование и может полностью сосредоточиться на работе. Пенсионерам трудно выплачивать ипотеку, поэтому банки рассчитывают, чтобы на конец периода гражданину было не больше 60 лет (некоторые банки повысили планку до 65–75 лет, выдвинув некоторые дополнительные условия).
• Семейное положение. При удовлетворении заявки на ипотеку банк должен быть уверен, что у клиента не будет проблем с платежами. Поэтому им выгоднее предоставлять кредиты семьям, где оба супруга имеют постоянную работу.
• Трудовой стаж. Условия покупки квартиры в ипотеку включают в себя требования к трудовому стажу. Гражданин должен проработать на одном месте не менее полугода. Одновременно банками учитываются предыдущие периоды трудовой деятельности: сколько раз менялось место работы, причины увольнения.
• Материальное положение. Минимальная сумма первоначального взноса начинается от 10–15%, в зависимости от конкретных предложений банков. Но чем больше клиент сможет внести денег, тем выгоднее условия ему предложат.
• Подтверждение платежеспособности. При подаче заявления необходимо подтверждение возможности проводить выплаты в полном объеме. Для этого клиенты банка должны представить информацию о своих доходах.
• Оплата предыдущих кредитов. Для удовлетворения заявки на ипотеку желательно полностью погасить ранее взятые кредиты. Банки учитывают это обстоятельство при расчете платежеспособности клиента.

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.

Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.

• Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
• Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
• Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
• Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
• Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
• Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Помимо указанного выше перечня документов по квартире, от покупателя также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Вкратце об этом было рассказано выше. Теперь рассмотрим подробнее.

• Паспорт заявителя. Перед подачей заявления нужно убедиться, что с паспортом все в порядке – он своевременно был заменен на «свежий» (например, по достижении 25 лет), в нем нет никаких сторонних пометок и так далее. Любое нарушение и данный документ считается недействительным. Как следствие, кредит не выдадут.
• Временная регистрация. Этот документ актуален только в том случае, если у клиента нет постоянной прописки. Несмотря на то, что обычно займы по временной регистрации не выдаются, в случае с ипотекой обычно делают исключение, но только при условии, что сразу после оформления права собственности клиент пропишется в своем новом жилище.
• Справка о доходах. Обязательный документ, который всегда требуется банку. Показывает уровень доходов. Банк предпочтет официальную справку 2-НДФЛ, но рассмотрит и другие варианты. Главное, чтобы на документе стояла подпись руководителя компании, где работает заемщик, печать и данные о зарплате.
• Копия трудовой книжки. Этот документ требуется не всегда, но желателен. Он указывает на то, что человек работает на данные момент абсолютно официально, работал раньше, где он работал, сколько проработал и так далее. Попросить копию можно в бухгалтерии. Отказать они не могут.

[expertmnen]

Считаю необходимым внести в статью следующие комментарии.

• Касательно сроков кредитования: как правило, они бывают трех типов: краткосрочными (не более 10 лет), среднесрочными (от 10 до 20 лет) и долгосрочными (от 20 до 30 лет). Не зависимо от того, какой вид ипотеки выбирает заемщик, у него имеются свои преимущества и недостатки.
• Автор статьи указывает на нотариальную форму сделок с недвижимостью, однако в законе отсутствует норма, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» (ссылку см. выше ) содержится требование, предъявляемое к договору ипотеки: простая письменная форма, подписанная сторонами в одном экземпляре, которая подлежит обязательной государственной регистрации.

Без помощи нотариуса не обойтись при заключении сделки, в ходе которой происходит отчуждение долей, т.е. если имущество продавцов находится в долевой собственности.

Также, не избежать нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину.

• Обращаю внимание читателей, что судебный приказ выносится судьей на основании обращения взыскателя, если размер задолженности заемщика составляет не более пятьсот тысяч рублей, однако легко отменяется, если должник своевременно предоставил письменное возражение.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:

• справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) + СНИЛС;
• анкета, заполняется на месте в банке.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке (вторичке) происходит пошагово в следующем порядке:

1. Выбирают банк, который занимается ипотечным кредитованием.
2. Собирают необходимые документы для одобрения поданной заявки.
3. Подыскивают подходящий вариант недвижимости.
4. Определяют стоимость квартиры в оценочном бюро.
5. Оформляют договор страхования на залоговое имущество.
6. Заключают договор ипотеки и купли-продажи.
7. Регистрируют квартиру в госреестре и оформляют право собственности.

При оформлении пакета документов потенциальный заемщик заполняет своей рукой заявление-анкету на покупку квартиры или другого жилья в ипотеку, и вместе с ним подает в банк:

• паспорт гражданина Российской Федерации или заменяющее его удостоверение личности, выданное согласно действующему законодательству;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние полгода работы;
• второй документ, подтверждающий личность (электронное или бумажное уведомление о присвоении СНИЛС, военный билет, загранпаспорт);
• официально заверенную копию трудовой книжки;
• справку о подтверждении дополнительных доходов при их наличии.

Как оформляется ипотека на вторичное жилье?

Для тех, кто решил приобрести жилье в кредит на вторичном рынке, первостепенной задачей является заключение кредитного договора с банком, поскольку собственных средств на покупку не хватает. Пошаговая инструкция при оформлении квартиры в ипотеку требует выполнения следующих этапов:

1. Оценка собственных финансовых возможностей. Следует учитывать, что ипотека берется на несколько лет. За это время расходы семьи могут увеличиться в связи с рождением ребенка или других непредвиденных обстоятельств. Поэтому при подаче заявки необходимо учитывать стоимость жилья, размер первоначального взноса, который можно внести сразу, сумму ежемесячных платежей в банк. Чтобы обезопасить себя от возможных штрафов за невыполнение условий договора, следует иметь в резерве финансовую подушку безопасности, равную шести среднемесячным доходам семьи.
2. Выбор банка, в котором можно получить ипотеку для приобретения квартиры на самых выгодных условиях. Найти нужную информацию о предлагаемых программах можно самостоятельно в интернете или с помощью кредитного брокера, который проведет мониторинг и предоставит список банков с наиболее привлекательными условиями кредитования. Основными критериями выбора являются размер ежемесячного платежа с учетом процентной кредитной ставки и комиссионный сбор за рассмотрение заявки на выдачу кредита и ведение банковского счета.
3. Сбор пакета документов, которые необходимы для рассмотрения заявки. В зависимости от программы кредитования, финансового положения и юридического статуса заемщика он может отличаться. Список справок и выписок можно уточнить у менеджера в отделении или на официальном сайте банка.
4. Оформление заявки на ипотеку. Заявление-анкету можно заполнить в банке с одновременным предоставлением всех необходимых документов либо на сайте кредитной организации в режиме реального времени, после чего принести в назначенное время в отделение весь пакет документации.
5. Ожидание решения банка. Следует учитывать, что ключевым условием для получения положительного ответа является соответствие будущего заемщика требованиям кредитора. При этом банк должен в короткие сроки определить платежеспособность потенциального клиента, поэтому все представленные документы проверяются службой безопасности. Как правило, на принятие решения уходить от 7 до 10 дней, в банках, которые специализируются на выдаче ипотеки — до 2-3 дней.
6. Выбор объекта недвижимости. После того как будет принято решение о выдаче ипотеки и станет известна сумма, на которую можно рассчитывать, следует заняться поиском жилья самостоятельно либо поручить это риелтору. На поиск квартиры отводится до трех месяцев, поэтому с выбором не стоит спешить, чтобы подобрать подходящий вариант у адекватного продавца. Его необходимо предупредить, что жилье приобретается в ипотеку. На вторичном рынке жилая недвижимость представлена:
   • жильем эконом-класса в домах старой постройки с неудобной планировкой и отсутствием коммуникаций;
   • стандартными квартирами в многоэтажных домах;
   • жилым фондом улучшенной планировки в домах современной постройки;
   • элитными квартирами в жилых комплексах с необходимой инфраструктурой.

   Важно понимать, что банк может не выдать ипотеку под выбранный вариант, поэтому не стоит уделять внимание квартирам в ветхих или деревянных домах, а также не имеющим централизованного отопления или с неузаконенной перепланировкой.

7. Сбор документов для банка на приобретаемую недвижимость. Пошаговая инструкция для покупающих квартиру в ипотеку рекомендует взять выписку из ЕГРН и убедиться, что недвижимость не находится в аресте или в залоге и свободна от прав третьих лиц. Кроме того, необходимо получить справку о стоимости квартиры в оценочной компании, которую рекомендует кредитная организация. Пакет документов на квартиру следует передать в банк для повторного рассмотрения. Проверка недвижимости занимает около двух недель.
8. Подписание предварительного договора об ипотечном кредитовании, согласно которому сторонами сделки являются собственник недвижимости и банк. Договор необходим для того, чтобы в дальнейшем продавец не поднял цену на жилье. При заключении сделки продавец должен предоставить в банк документы на квартиру, письменное разрешение супруга/супруги на продажу недвижимости, разрешение органов опеки при наличии в семье несовершеннолетних детей, справку о составе семьи и паспорт.
9. Заключение договора страхования. Согласно пошаговой инструкции 2021 года для покупателей вторичной квартиры при покупке квартиры в ипотеку потенциальный заемщик обязан застраховать залоговое имущество и свою жизнь от несчастных случаев и риска потери трудоспособности. При выборе страховой компании лучше пользоваться услугами той, которую рекомендует банк.
10. Оформление договора ипотеки, а также купли-продажи жилой недвижимости, и регистрация его в госреестре для оформления права собственности. Выписка из реестра передается в банк и является гарантией выплаты предоставленного кредита.

Какие льготные условия упрощают ипотеку

Покупка вторичной квартиры в ипотеку — весьма сложный процесс, требующий значительного числа документов, оплаты страховки и одобрения объекта покупки банков. Купить вторичное жильё в ипотеку значительно сложнее, чем в новостройке. Есть ли способы упростить данную процедуру?

В качестве первого взноса можно использовать сертификат на материнский капитал, который получают матери после появления на свет второго ребёнка. Сертификат существенно упростит процесс оформления ипотеки и позволит получить займ на более выгодных условиях.

Покупка квартиры по военной ипотеке также более выгодна, так как банки, как правило, предлагают военным сниженные проценты по ипотеке (например, в «Сбербанке» в среднем 9,5%), не требуют подтверждения платежеспособности и в целом относятся благожелательно.

Хорошим решением будет оформление ипотечного займа в том же банке, через который вы (а желательно и супруг) получаете зарплату. Участникам зарплатных проектов обычно предлагают специальные условия по ипотеке и они легче проходят проверки на одобрение займа.

Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку

Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:

• Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
• Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
• Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
• Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
• Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
• Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.

Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки

Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).

На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:

• правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
• гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
• ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
• согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
• справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
• рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

• квартиру продали с обременением;
• на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
• жилье находится в залоге у банка;
• на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
8. Согласие супруга продавца на сделку.
9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Похожие записи:

• Какую индексацию пенсий на 2023-2025 годы разработал Минтруд?
• Италия: оформление визы для россиян в 2023 году самостоятельно
• Пособие по уходу за инвалидом: кто получает и как оформить